Cẩn trọng trước cơn sốt đất quanh Bình Hưng Hòa

Chuyên gia BDS khuyên mọi người nên bình tĩnh chờ có chuyển nhượng thực để xác định đúng mức giá phân khúc quanh nghĩa trang Bình Hưng Hòa.

Ngay sau khi TP.HCM mở phân phối tài liệu sẽ phân phối đấu giá 1 phần nghĩa trang Bình Hưng Hòa sau khi đã di dời một vài ngôi mộ để xây khu phức hợp và trọng điểm thương mại, giá đất ở một vài tuyến các con phố quanh Bình Hưng Hòa được đẩy lên vùn vụt.

Theo khảo sát ngày 21-7 của Pháp Luật TP.HCM, giá đất ở một vài trục các con phố gần nghĩa trang Bình Hưng Hòa như Kênh Nước Đen, Bình Long, Tân Kỳ Tân Quý hiện dao động 30-100 triệu đồng/m2 tùy địa điểm và qui mô. Cao nhất là đất mặt các con phố các con phố Kênh Nước Đen, phường Bình Hưng Hòa A, quận Bình Tân có giá gần 100 triệu đồng/m2, tăng gấp 2,5 lần so có thời điểm đầu năm 2017.

Găm hàng chờ giá cao

Anh Trần Hữu Kiên, cò nhà đất ở đấy, nói có chúng tôi: So có GĐ cao trào một vàih đấy vài tháng, GĐ này số lượng chuyển nhượng nhà đất ở khu vực quanh nghĩa trang Bình Hưng Hòa đã giảm dao động 30%. Ít bạn chọn mua nhà, đất qui mô lớn mà thường chọn các căn có qui mô 40-50 m2. Một số căn nhà nát qui mô 4 x 10 m được chuyển nhượng có giá 2 tỉ đồng, tức 50 triệu đồng/m2.

Theo anh Kiên, giá nhà đất ở quanh Bình Hưng Hòa tùy thuộc vào qui mô, khu vực, phong thủy, đối tượng chuyển nhượng… chứ không theo thang điểm chuẩn hay quy luật chung nào cả. Nhìn chung giá nhà đất trên các con phố Bình Long thấp hơn trục các con phố Tân Kỳ Tân Quý dao động 15%. “Nhưng có các địa điểm vàng trên trục các con phố Bình Long, nhà, đất qui mô dao động 60 m2 được chủ đất “hét” tới gần 100 triệu đồng/m2, tăng hơn gấp đôi so có 1 năm trước. Đối có các mảnh đất qui mô lớn vài trăm mét, kén người mua thì giá thấp hơn 1 chút” – anh Kiên nói.



Giá đất một vài tuyến các con phố xung quanh Bình Hưng Hòa đang tăng mạnh. Ảnh: T.LINH. Đồ họa: K.DUNG

Bác Khuất Tiến Thuấn, sống hàng chục năm gần nghĩa trang Bình Hưng Hòa, cho biết: “Giá đất ở đấy trước kia cũng tăng dần dần, tới khi có tài liệu quy hoạch đất nghĩa trang Bình Hưng Hòa thì mới tăng mạnh nhưng cũng không đến mức khủng khiếp như dân môi giới nói đâu. Theo quan sát của tôi, giá mặt các con phố các con phố Tân Kỳ Tân Quý chỉ dao động từ mức 65-75 triệu đồng/m2 là tối đa. Ai thích hét giá bao nhiêu thì cứ hét nhưng tôi chưa nghe ai nói dân ở đấy chuyển nhượng thành công 1 căn nhà nào có giá lên tới 100 triệu đồng/m2”.

Theo bác Thuấn, cứ sau mỗi đợt sốt giá thì đất ở đấy lại bị đẩy giá lên và không bao giờ giảm. “Chỉ có các người vay ngân hàng mua đất chờ thời, giờ không chịu nổi nữa mới hưởng ứng giảm giá, phân phối gấp để thu vốn. Chứ tôi thấy các người có tiền đều găm hàng chờ tăng giá. Thông tin sắp tới các con phố Bình Long, Tân Kỳ Tân Quý sẽ mở rộng 30 m càng khiến các người có đất có lý do găm hàng chờ thời” – bác Thuấn nói thêm.

Coi chừng chỉ là cơn sốt ảo

Theo chuyên gia về phân khúc BDS Phan Công Chánh, hiện tượng giá nhà đất quanh Bình Hưng Hòa tăng theo một vài tài liệu quy hoạch là điều dễ hiểu. Hiện tượng này không phải ăn theo cơn sốt giá đất trong thời gian vừa qua mà phản ánh sự kỳ vọng của các chủ đất ở khu vực này đối có các tài liệu tích cực vừa được mở phân phối. Tuy nhiên, để biết giá nhà đất có thích hợp hay không, nhà đầu tư BDS cá nhân cần phân biệt giữa “giá rao” và “giá chuyển nhượng”.

“Giữa hai giá này luôn có 1 dao động chênh nhất định. Giá rao thường phản ánh kỳ vọng của bên phân phối khi có các tài liệu có lợi, trong trường hợp này là một vàih tân quy hoạch từ nghĩa trang thành đất thành thị. Nhưng giá chuyển nhượng mới chính là mức giá phân khúc hưởng ứng. Hiện tượng tăng giá đột biến thường chỉ ghi nhận ở giá rao, bởi thế tôi khuyên mọi người nên bình tĩnh chờ có chuyển nhượng thực để xác định đúng mức giá phân khúc ở khu vực này” – ông Chánh đánh giá.

Ông Chánh cũng cảnh báo đấy là thời điểm nhạy cảm của phân khúc BDS TP.HCM sau cơn sốt đất vừa rồi. Các tài liệu được mở phân phối cho dù có chủ đích hay không cũng sẽ được phân khúc phản ứng rất nhanh và rất nhạy. Cần thời gian để phân khúc hấp thụ tài liệu và như đã nói, phải nhìn vào một vài chuyển nhượng có thật mới biết đâu là sốt thật, đâu là sốt ảo.

Tương tự, chuyên gia kinh tế Dương Anh Vũ cũng cho rằng nhân tố khiến tăng giá đất ở khu vực Bình Hưng Hòa chủ yếu do tài liệu tốt về quy hoạch. Chính bởi thế, người dân mua để đầu tư hay để ở cũng cần quan sát diễn biến của phân khúc để tránh rơi vào bẫy giá của giới cò đất.

Giá đất tăng bất thường

Công ty TNHH Gachvang vừa mở phân phối tài liệu giá đất một vài tuyến các con phố xung quanh khu vực nghĩa trang Bình Hưng Hòa. Dẫn đầu là mặt các con phố các con phố Kênh Nước Đen thuộc phường Bình Hưng Hòa A, quận Bình Tân, chuyển nhượng ở mức 96,97 triệu đồng/m2. Đứng thứ nhì là đất mặt các con phố Gò Dầu, phường Tân Quý, quận Tân Phú, đoạn giao có các con phố Bình Long. Mức chuyển nhượng hiện là 91 triệu đồng/m2, tăng 42% so có đầu năm.

Vị trí thứ ba thuộc về các con phố Dương Văn Dương (quận Tân Phú), nằm song song có các con phố Bình Long, chạy dọc theo chiều dài của Bình Hưng Hòa. Khu vực này có giá 82 triệu đồng/m2, tăng 49% so có tháng 1-2017. Tiếp theo là mặt các con phố các con phố Đỗ Thừa Luông (70,5 triệu đồng/m2) và Tân Kỳ Tân Quý (70,31 triệu đồng/m2). Những tuyến các con phố giáp giới hoặc dẫn về nghĩa trang như Tân Hương, Ấp Chiến Lược, Bình Long, Bờ Bao Tân Thắng cũng đều tăng mạnh, dao động 53-69 triệu đồng/m2.

__________________________________

Kế hoạch ban đầu, 44 ha đất nghĩa trang Bình Hưng Hòa sẽ được cải tạo thành công viên cây xanh nhằm phục vụ cho 300.000 cư dân xung quanh. Tuy nhiên, do chi phí giải tỏa một vài ngôi mộ lên đến hàng ngàn tỉ đồng nên UBND TP.HCM đã điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất ở đấy. Theo đây, 26 ha sẽ làm công viên cây xanh, 18 ha còn lại sẽ được phân phối đấu giá để làm trọng điểm thương mại, khu phức hợp nhà ở. Giá đấu giá chuẩn bị 15 triệu đồng/m2 sẽ thu về cho ngân sách gần 2.500 tỉ đồng. Số tiền này dùng để bù vào khoản tiền giải tỏa một vài ngôi mộ.

Như vậy, tài liệu cho rằng tất cả qui mô đất của nghĩa trang Bình Hưng Hòa sẽ làm chung cư, trọng điểm thương mại, tòa nhà cao tầng là không chính xác.

Ông NGUYỄN MINH NHỰT, Phó Chủ tịch UBND quận Bình Tân, TP.HCM


Duanmasterianphu.com – Theo Pháp Luật TP

Xem thêm: http://duanmasterianphu.com/chu-dau-tu-du-an-masteri/