Luật Đất đai 2013, nhận diện những “điểm nghẽn” với thị trường địa ốc

Sau hơn 3 năm có hiệu lực (1/7/2014), theo 1 số chuyên gia, công ty, Luật Đất đai 2013 đã bộc lộ một số dao động một sốh nhất định giữa quy định và thực ở phân khúc.

Nhiều ý kiến kiến nghị, nên giao đất dự án sát mép bờ sông, kênh rạch để khai thác tốt quỹ đất và tăng trách nhiệm của chủ đầu tư. Ảnh: Lê Toàn

Nhiều quy định còn “đá” nhau

Tại buổi làm việc giữa đại diện Ban Kinh tế Trung ương, Tổng cục Quản lý Đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường), Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách phân phối hàng nhà ở và phân khúc nhà đất có Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) về việc lấy ý kiến, phân tách tình hình sau hơn 3 năm thực hiện Luật Đất đai 2013 nhằm tiếp tục chỉnh sửa, đã đi vào làm việc một số bất cập từ thực ở, ông Nguyễn Văn Tiến, Vụ trưởng Vụ nông nghiệp (Ban Kinh tế Trung ương) cho biết, Bộ Chính trị xác định, phân khúc nhà đất là 1 trong 5 phân khúc cần phải tiếp tục đã đi vào làm việc thể chế nền kinh tế phân khúc theo định hướng xã hội chủ nghĩa.

Sau hơn 3 năm Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, bên cạnh nhiều tích cực, cũng còn nhiều bất cập chưa được khắc phục, gây gặp khó cho phân khúc địa ốc nhìn chung, công ty và người dân nói riêng. Sự chưa liên thông, có khi chồng chéo giữa một số văn bản, Nghị quyết có Luật, Luật có Luật cũng gây gặp khó cho công ty.

Trong đây, một số quy định về việc giao dịch dự án nhà đất của Luật được xem là 1 trong một số điểm nghẽn lớn, gây ách tắc phân khúc chuyển nhượng, giao dịch dự án.

Theo HoREA, trên địa bàn TP.HCM hiện có dao động 500 dự án đang bị ngừng triển khai. Đây là phần chìm của tảng băng hàng tồn kho nhà đất, nhưng đến nay vẫn chưa có biện pháp hợp lý và hiệu quả để xử lý triệt để vấn đề này.

Phân tích lý do, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, là do một số quy định về điều kiện giao dịch khắt khe của Luật Đất đai 2013 và Luật Kinh doanh nhà đất 2014.

Cụ thể, khoản (1.b) Điều 194 Luật Đất đai quy định: “Đối có một số dự án đầu tư thi công kinh doanh nhà ở thì được giao dịch quyền sử dụng đất gắn có việc giao dịch trọn vẹn hoặc 1 phần dự án sau khi đã có Giấy chứng nhận. Người nhận giao dịch quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo công đoạn đã được phê duyệt”.

Còn ở khoản 2 Điều 49 Luật Kinh doanh nhà đất quy định điều kiện giao dịch trọn vẹn hoặc 1 phần dự án nhà đất như sau: “Chủ đầu tư giao dịch đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối có trọn vẹn hoặc phần dự án giao dịch”.

Theo ông Châu, việc giao dịch dự án là làm việc giữa một số nhà đầu tư có nhau, chưa phải là phân phối nhà ở cho người mua nhà. Nếu bên giao dịch chưa đã đi vào làm việc một số thủ tục đầu tư, thi công, thì bên nhận giao dịch dự án sẽ tiếp tục thực hiện đã đi vào làm việc một số công việc này.

Ngoài ra, Quốc hội cũng vừa có Nghị quyết về xử lý nợ xấu, có hiệu lực từ ngày 15/8/2017, trong đây có cơ chế xử lý tài sản bảo đảm là dự án nhà đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do vậy, Hiệp hội kiến nghị sửa đổi khoản (1.b) Điều 194 Luật Đất đai và sửa đối khoản 2 Điều 49 Luật Kinh doanh nhà đất 2014 để thích hợp có nghị quyết này.

Cụ thể, cho phép chủ đầu tư được quyền giao dịch trọn vẹn hoặc 1 phần dự án kể từ thời điểm sau khi đã đã đi vào làm việc giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch của dự án; coi giao dịch dự án, 1 phần dự án là làm việc thông thường trong quá trình đầu tư kinh doanh theo nhu cầu của một số công ty.

Bên cạnh đây, vấn đề quy định về tiền sử dụng đất cũng khiến không ít công ty đau đầu. Đại diện Tập đoàn Hưng Thịnh cho biết, giai đoạn này, cơ chế tính tiền sử dụng đất làm ảnh hưởng rất lớn đến công đoạn triển khai dự án của công ty. Thực tế, có nhiều dự án công ty chủ động nộp tiền sử dụng đất để triển khai nhanh, nhưng nộp hồ sơ năm lần bảy lượt vẫn chưa xong.

Nhiều ý kiến cũng kiến nghị, cơ chế xác định giá đất nên “quy về 1 mối”, không nên để nhiều sở cùng tham dự như giai đoạn này. Ngoài ra, việc ban hành bảng giá đất cũng không còn thích hợp có thực ở. Cụ thể, ở một số tuyến các con phố trọng điểm TP.HCM như Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Lê Lợi, nếu tính “tất tần tật” thì có giá tối đa 194 triệu đồng/m2, nhưng trên thực ở, có một số thương vụ giao dịch cao hơn rất nhiều lần mức giá trên.

Những kiến nghị khơi thông dòng vốn

Nhằm khai thông dòng vốn cho phân khúc, nhiều chuyên gia kiến nghị cho phép thế chấp tài sản là nhà đất ở một số ngân hàng nước ngoài.

Tại khoản (2.d) Điều 174 Luật Đất đai quy định, tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê được “Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc có của mình gắn liền có đất ở một số tổ chức tín dụng được phép làm việc ở Việt Nam”, không có quy định cho phép thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền có đất ở một số ngân hàng ở nước ngoài.

Theo nhiều ý kiến, quy định này cho đến nay đã không còn thích hợp có xu thế hội nhập quốc tế sâu rộng của nước ta, làm hạn chế khả năng huy động một số nguồn lực tài chính từ một số tổ chức tài chính quốc tế và một số nhà đầu tư nước ngoài, phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế đất nước và phân khúc nhà đất.

Hơn nữa, Luật Nhà ở 2014 đã cho phép người nước ngoài nhập cảnh hợp pháp được mua và có nhà ở ở Việt Nam; người Việt Nam ở nước ngoài nhập cảnh hợp pháp được mua và có nhà ở như người Việt trong nước. một số đối tượng này cũng có nhu cầu thế chấp nhà ở và quyền sử dụng đất ở một số ngân hàng ở nước ngoài.

Đại diện Ban Kinh tế Trung ương, cũng như Tổng cục Quản lý Đất đai phân tách một số bất cập mà cùng đồng công ty kinh doanh nhà đất TP.HCM chỉ ra là chính đáng, cần phải tham khảo điều chỉnh cho thích hợp. Đoàn sẽ tập hợp ghi nhận để báo cáo cơ quan thẩm quyền tham khảo.

Ngoài một số góp ý một số tồn ở của Luật Đất đai, nhiều đại biểu cũng kiến nghị giao đất cho chủ đầu tư đến mép kênh, rạch để khơi thông dự án.

Cụ thể, theo nhiều đại biểu, giai đoạn này, việc quản lý, sử dụng hành lang trên bờ sông, suối, kênh rạch, mương và hồ công cùng thuộc địa bàn TP.HCM, theo quy định, chiều rộng hành lang bảo vệ trên bờ là 50 m đối có sông rạch cấp độc đáo, cấp I, cấp II; 30m đối có sông rạch cấp III, cấp IV; 20m đối có sông rạch cấp V, cấp VI; từ 3 – 10 m đối có một số mương rạch nhỏ.

Tuy nhiên, trong quá trình triển khai thực hiện một số dự án phát triển một số khu thành phố, khu dân cư, một số chủ đầu tư thường xây tường bảo vệ dự án, không chịu trách nhiệm đầu tư đối có quỹ đất thuộc hành lang bảo vệ sông rạch. Điều này đã dẫn đến khu vực quỹ đất thuộc hành lang bảo vệ sông rạch không được đầu tư, không được kè bờ cứng để bảo vệ chống sạt lở, không thi công các con phố ven sông, kể cả lối tản bộ, công viên, một số công trình dịch vụ phục vụ cùng đồng xã hội, nên không phát huy được nguồn lực rất lớn đối có quỹ đất này, làm giảm giá trị phong cảnh thành phố.

Do đây, nhiều ý kiến kiến nghị sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai theo hướng quy định chủ đầu tư được giao đất dự án đến mép cao bờ sông rạch và chịu trách nhiệm đầu tư thi công kè bờ, các con phố ven sông, công viên, mảng xanh, một số công trình dịch vụ phục vụ cùng đồng trong khu vực quỹ đất thuộc hành lang bảo vệ sông rạch và được khai thác, sử dụng theo quy định của cơ quan có thẩm quyền.

Đối có quỹ đất thuộc hành lang bảo vệ sông rạch thuộc một số dự án cũ trước đây, cần có cơ chế và chính sách phân phối hàng khuyến khích một số chủ đầu tư dự án đây, hoặc mời gọi một số nhà đầu tư tham dự đầu tư, khai thác kinh doanh để sử dụng hiệu quả quỹ đất và phục vụ cùng đồng.

Duanmasterianphu.com – Theo Đầu tư Bất động sản

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án masteri an phú Xem Thêm