Tiền sử dụng đất là 1 điểm nghẽn của phân khúc nhà đất và còn là gánh nặng của công ty và người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà. Đây cũng chính là lý do đẩy giá nhà ở TP.HCM lên cao.
 Tiền sử dụng đất đang là gánh nặng mà người mua nhà phải gánh chịu – Ảnh minh họa |
Gánh nặng tiền sử dụng đất
Theo ông lê Hoàng Châu Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, tiền sử dụng đất là 1 điểm nghẽn của phân khúc nhà đất và là gánh nặng của công ty và người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà.
Khoản thu này không minh bạch mà nhà đầu tư chẳng thể tiên lượng trước khi chọn lọc đầu tư. Tiền sử dụng đất cũng là môi trường dễ phát sinh tiêu cực và tạo ra cơ chế “xin – cho”. Đặc biệt, ông Châu cho rằng đấy là lý do đẩy giá nhà lên cao và người mua nhà phải gánh chịu.
Vì vậy, để phân khúc nhà đất hoạt động thực sự theo cơ chế phân khúc, Chủ tịch HoREA kiến nghị cần một sốh tân cơ chế tính tiền sử dụng đất dự án để giảm giá thành nhà ở, tăng tính minh bạch và loại trừ cơ chế “xin – cho” trên phân khúc nhà đất, có 2 phương án sửa đổi một sốh tính tiền sử dụng đất.
Phương án thứ nhất Chủ tịch HoREA đề nghị cần coi đấy là 1 sắc thuế như đề xuất của trước đây UBND TP.HCM.
“Về lâu dài đề nghị tìm hiểu bỏ hẳn khái niệm tiền sử dụng đất mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở có thuế suất nhất định, đề xuất dao động 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin – cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn, để tạo ra nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước.
Việc ứng dụng thuế sử dụng đất trong một số năm đầu sẽ có tác động làm giảm nguồn thu tiền sử dụng đất thuộc ngân sách cấp tỉnh đang là 1 nguồn thu quan trọng của địa phương, nhưng sẽ giúp cho công ty và người tiêu dùng giảm gánh nặng tiền sử dụng đất như giai đoạn này, giúp làm giảm giá thành nhà ở.
Doanh nghiệp có thể tiên lượng giá thành thuế sử dụng đất khi đầu tư dự án; bên cạnh đây đề nghị thực hiện thuế nhà đất như một số nước. Thế nên về lâu dài, ngoài thuế sử dụng đất, Nhà nước còn có thêm nguồn thu thuế nhà đất ổn định, khắc phục gánh nặng tiền sử dụng đất của công ty và người mua nhà giai đoạn này”, ông Châu nói.
Do đây, HoREA kiến nghị bổ sung khoản 2 vào Điều 107 Luật Đất đai là thu tiền sử dụng đất đối có trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, có mức thu bằng 15% bảng giá đất (bao gồm hệ số điều chỉnh giá đất) do UBND cấp tỉnh ban hành.
Để thực hiện được cơ chế này, ông đề nghị phải bỏ quy định Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm 1 lần ở Điều 113 Luật Đất đai và sửa đổi Điều 114 Luật Đất đai theo hướng giao trách nhiệm và toàn quyền cho cấp tỉnh ban hành bảng giá đất. Việc này để chắc chắn thực hiện tiêu chuẩn giá đất thích hợp có giá đất phổ biến trên phân khúc theo Điều 112 Luật Đất đai và thích hợp có thực ở tình hình của địa phương.
Cải một sốh quy trình, thủ tục hành chính
Tuy nhiên, theo ông Châu, đề nghị một sốh tân ngay lập tức chính sách bán hàng thu tiền sử dụng đất như giai đoạn này là rất khó, vì cần phải có thời gian để tạo sự đồng thuận, nên dẫn đến phương án trên đấy chưa được chấp thuận. Vấn đề cần giải quyết cấp bách trước mắt là phải cải một sốh mạnh mẽ quy trình, thủ tục hành chính để việc xác định tiền sử dụng đất của công ty được thực hiện minh bạch, mau chóng, hợp lý và loại trừ được một số nhân tố phát sinh tiêu cực và cơ chế “xin – cho”.
Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 6.1.2017 của Chính phủ đã quy định cụ thể thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai chỉ còn từ 5-30 ngày. Thế nhưng trong quy trình lập và thẩm định phương án giá đất dự án thì vẫn còn mất dao động 1-3 năm, làm lỡ thời cơ đầu tư, kinh doanh, góp phần làm tăng giá thành nhà ở. Trong khi đây, quy trình thực hiện xác định tiền sử dụng đất của dự án cũng rất nhiêu khê.
Chính vì vậy, Chủ tịch HoREA cho rằng nên giao cho Sở Tài chính là đầu mối chủ trì tất cả công tác thuê đơn vị giải đáp xác định giá đất; dự định nội dung trình Hội đồng thẩm định giá đất đô thị tham khảo chọn lọc giá đất cụ thể để xác định tiền sử dụng đất dự án.
Ngoài ra, cần cho phép chủ đầu tư dự án được tham dự và được quyền nêu ý kiến ở cuộc họp của hội đồng thẩm định giá đất đô thị khi thẩm định giá đất dự án của đơn vị mình. Trong trường hợp chủ đầu tư dự án không nhất trí có phương án giá đất của đơn vị giải đáp đã lập thì có thể đề xuất chọn đơn vị giải đáp khác để lập phương án giá đất.
Mặt khác, chủ đầu tư cũng cần được tham dự và có ý kiến ở cuộc họp của Sở Tài chính khi tham khảo giá thành giải phóng mặt bằng được khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp. Nguyên nhân là do Sở Tài chính thường chỉ đồng ý cho khấu trừ dao động 20-30% giá thành thực ở bồi thường giải phóng mặt bằng dẫn đến hiện trạng công ty gần như phải mua lại quyền sử dụng đất lần thứ hai.
Đặc biệt, ông Châu cũng đề nghị bãi bỏ cơ chế đấu thầu chọn đơn vị giải đáp xác định giá đất giai đoạn này chỉ chọn đơn vị chào thầu có giá thấp nhất được trúng thầu do quy định giá thành xác định giá đất, thẩm định giá đất do ngân sách chi. Đồng thời, việc cần làm là thay thế bằng cơ chế đấu thầu rộng rãi nhưng có tiêu chí chọn đơn vị giải đáp xác định giá đất có năng lực, có phương án xác định giá đất tối ưu, chứ không phải chọn đơn vị có giá thấp nhất.
Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án masteri an phú Xem Thêm
