Thị trường BĐS: “Điểm nghẽn” tiền sử dụng đất

Nhiều vướng mắc liên quan đến thủ tục, các quy định pháp luật “vênh nhau” đã tác động đến sự phát triển bền vững của phân khúc nhà đất (bất động sản). Trong đấy đáng chú tâm là biện pháp tính tiền sử dụng đất (TSDĐ).

Hơn 10 năm có tiền sử dụng đất

Tại buổi thảo luận có đại diện Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) mới đấy, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, vấn đề quan trọng danh tiếng vẫn là cách tân cơ chế tính TSDĐ nhằm giảm giá thành nhà ở, tăng sự minh bạch và loại trừ cơ chế xin – cho trên phân khúc bất động sản mà công ty đã kiến nghị hơn 10 năm nay vẫn chưa được giải quyết triệt để.

Đại diện HoREA viện dẫn, sở dĩ nói TSDĐ là “điểm nghẽn” vì nhà đầu tư mất nhiều thời gian để thẩm định, định giá đất. Đến thời điểm này chưa có dự án nào mà quá trình thẩm định giá đất được giải quyết trong vòng 1 năm, thậm chí có các trường hợp kéo dài nhiều năm.

Còn nói “gánh nặng” thì đơn cử trường hợp công ty bồi thường 1m2 đất nông nghiệp ở quận 7 (TP.HCM) có giá từ 7 – 10 triệu, nhưng khi khấu trừ giá thành bồi thường vào TSDĐ chỉ được mức 20 – 30% số tiền đã chi ra. Đó là chưa kể các khoản thuế, phí khác, trong đấy có thuế lương công ty mà công ty phải chịu.

TSDĐ là nguồn thu đáng kể cho ngân sách nhà nước ở địa phương. Theo Sở Tài chính TP.HCM, 5 tháng đầu năm 2017, nguồn thu từ TSDĐ trên địa bàn là 8.549 tỷ đồng, đạt trên 61% dự toán năm và tăng 77,2% so có cộng kỳ 2016. Nhưng theo quan điểm của HoREA, trong cơ chế tính TSDĐ và phương thức thu có vài điểm chưa thích hợp có tình hình thực ở.

Điển hình, việc thu TSDĐ tuy cao nhưng chỉ thu 1 lần, trong khi quỹ đất trên địa bàn có hạn, đến 1 thời điểm nhất định sẽ không còn là nguồn thu chính. Ở 1 số quốc gia phát triển, chẳng hạn như Mỹ, không có khái niệm TSDĐ mà chính quyền từng tiểu bang sẽ đánh thuế bất động sản (gồm nhà và tài sản gắn liền trên đất). Cụ thể, ở bang California, mức thuế suất bất động sản thường trên 1,2%/năm, bang Texas hơn 4%/năm. Nguồn thu này dài hạn, liên tục trong suốt chu kỳ vài chục năm.

Hai phương án tính tiền sử dụng đất

HoREA đã kiến nghị có các cơ quan quản lý nhà nước hai phương án tính TSDĐ. Một là đề nghị cách tân triệt để quan điểm về TSDĐ, cần coi đấy là 1 sắc thuế như đề xuất của UBND TP.HCM năm 2013 đã trình Chính phủ.

Theo đấy, về lâu dài nên bỏ hẳn khái niệm TSDĐ mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất. Như vậy vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin – cho. Hạn chế việc thu TSDĐ lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước.

Việc tiến hành thuế sử dụng đất sẽ giúp cho công ty và người tiêu dùng không phải chịu gánh nặng TSDĐ như giai đoạn này, Bên cạnh đấy, công ty có thể tiên lượng giá thành tạo lập quỹ đất khi đầu tư bất động sản.

Hai là đề nghị bỏ quy định “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm 1 lần” ở Điều 113 Luật Đất đai, và sửa đổi điều 114 Luật Đất đai theo hướng giao trách nhiệm và toàn quyền cho cấp tỉnh ban hành bảng giá đất nhằm chắc chắn thực hiện tiêu chuẩn “giá đất thích hợp có giá đất phổ biến trên phân khúc” theo Điều 112 Luật Đất đai, cũng như để thích hợp có thực ở tình hình của địa phương.

Theo ông Châu, việc đề nghị cách tân ngay tức thì chính sách bán hàng thu TSDĐ như giai đoạn này có thể khó được nhận lời, vì cần phải có thời gian để tạo sự đồng thuận. Vấn đề cần giải quyết cấp bách là phải cải cách triệt để quy trình, thủ tục hành chính để việc xác định TSDĐ của công ty được thực hiện minh bạch, mau chóng, hợp lý và loại trừ được các nhân tố phát sinh tiêu cực.

Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ đã quy định cụ thể thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai chỉ còn từ 5 – 30 ngày, nhưng trong quy trình lập và thẩm định phương án giá đất dự án vẫn còn mất rất nhiều thời gian (trung bình mất từ 1 đến ba năm), làm lỡ thời cơ đầu tư, kinh doanh, góp phần làm tăng giá thành nhà ở.

Về vướng mắc trong thực hiện nghĩa vụ tài chính, đại diện pháp lý cho 1 công ty bất động sản lớn ở TP.HCM chia sẻ, có trường hợp công ty chủ động đấyng tiền nhưng cũng gặp khó: Sở Tài nguyên – Môi trường duyệt nhưng khi đưa qua Hội đồng Thẩm định giá của Sở Tài chính thì bị trả lại do vướng mắc biện pháp tính TSDĐ nên khó có chuyện ba đến năm ngày là đã đi vào hoạt động thủ tục.

Do vậy, HoREA đề nghị giao cho Sở Tài chính là đầu mối chủ trì thuê đơn vị giải đáp xác định giá đất, dự kiến nội dung trình Hội đồng Thẩm định giá đất tham khảo quyết định giá đất cụ thể để xác định TSDĐ.

Đồng thời cho phép chủ đầu tư dự án được tham dự và được quyền nêu ý kiến ở cuộc họp của Hội đồng Thẩm định giá đất khi thẩm định giá đất dự án của đơn vị mình, được tham dự và có ý kiến ở cuộc họp của Sở Tài chính khi tham khảo giá thành giải phóng mặt bằng được khấu trừ vào TSDĐ phải nộp.

Bởi, hiện vẫn còn vướng mắc 1 số nội dung chưa thích hợp cần phải được sửa đổi là Sở Tài chính vẫn tính tiền giữ xe máy vào doanh thu của chủ đầu tư, trong khi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh nhà đất quy định đấy là khoản thu của ban quản trị chung cư, hoặc Sở Tài chính áp giá bán căn hộ chung cư quá cao so có giá bán thực ở của công ty để tính TSDĐ cao. Sự tham dự của bên triển khai dự án sẽ có thêm nhiều ý kiến phản biện và tạo tính khách quan cho cả quá trình tham khảo, thống nhất TSDĐ của dự án.

Bài viết liên quan