Với các cam đoan lợi nhuận cao trên 10%, hàng chục nghìn sản phẩm condotel đã và đang ồ ạt tung ra phân khúc dù pháp lý có chưa rõ ràng.
Thị trường BĐS Việt Nam vài năm gần đấy ghi nhận loại hình sản phẩm condotel (căn hộ cao tầng dịch vụ trong các khu du lịch nghỉ dưỡng). Bà Võ Lan Anh (ngụ quận 4, TP.HCM) cho biết bà và 1 số nhà đầu tư lẻ đã mua nhiều sản phẩm condotel ở Phú Quốc và Nha Trang, sau khi chủ đầu tư quảng cáo cam đoan lợi nhuận cao.
Muốn cắt lỗ cũng không dễ
“Chúng tôi khá lo lắng bởi việc có các căn hộ cao tầng đã mua chưa rõ ràng. Chúng tôi có đề nghị chủ đầu tư phải ra văn bản cam đoan sau khi bàn giao căn hộ cao tầng phải có sổ đỏ như quảng cáo ban đầu. Tuy nhiên đến nay chủ đầu tư vẫn chưa đưa ra cam đoan này bằng văn bản”, bà Lan Anh kể.
Còn anh Trần Đình Khánh, 1 nhà đầu tư ở TP.HCM, đã đâyng 95% giá trị căn condotel 45 m2, giá gần 3 tỷ đồng ở Đà Nẵng. Anh Khánh cho biết trước khi mua, chủ đầu tư cam đoan lợi nhuận 12% trong vòng 8 năm đầu. Ngoài ra gia đình anh còn được đến nghỉ dưỡng theo nhu cầu hàng năm.
“Nay tôi muốn phân phối lại condotel đã mua nhưng việc ra hàng thời điểm này khó dù đã cắt lỗ. Hợp đồng chuyển nhượng loại hình này chẳng thể hiện rõ về việc có như thế nào”, anh Khánh nói.
 |
Gần đấy, nhiều công ty tung quân tiếp thị đầu tư vào condotel có lợi nhuận cao. Tuy nhiên, các nhà đầu tư khá dè chừng có loại hình BĐS mới nổi này, do lo ngại về pháp lý có cho người mua chưa được luật quy định.
Dù vậy, hàng nghìn sản phẩm condotel vẫn đang tiếp tục được tung ra phân khúc có mức giá ngang căn hộ cao tầng đẳng cấp ở TP.HCM.
Trần Thanh Hà, nhân viên 1 sàn chuyển nhượng BĐS có trụ sở ở quận 1 (TP.HCM), cho biết sàn của cô đang phân phối hàng nghìn sản phẩm condotel ở Nha Trang và Đà Nẵng có mức giá 40-65 triệu đồng/m2. Diện tích mỗi căn hộ cao tầng dịch vụ này là 40-80 m2.
“Chủ đầu tư cam đoan lợi nhuận 10% và chịu trách nhiệm cho thuê 50 năm có gia hạn cho bạn. Hiện condotel đang là sản phẩm rất ‘hot’ được các chủ đầu tư lớn tung ra liên tục”, Thanh Hà nói.
Pháp lý không rõ ràng
Hiện nay, nhiều chủ đầu tư khi phân phối hàng vẫn cam đoan sẽ thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền có căn hộ cao tầng condotel và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài không hình thành đơn vị ở (tức sổ đỏ) cho nhà đầu tư thứ cấp. Tuy nhiên, theo khẳng định của Bộ Xây dựng và Hiệp hội BĐS TP.HCM, thời điểm này chưa ai thấy thực ở cuốn số đỏ căn hộ cao tầng condotel nào.
 Hàng loạt dự án condotel mọc lên dọc các tỉnh ven biển Việt Nam. Ảnh: Đ.Dân. |
Theo Hiệp hội BĐS TP.HCM, phân khúc căn hộ cao tầng khách sạn, căn hộ cao tầng dịch vụ, căn hộ cao tầng du lịch nghỉ dưỡng (officetel, condotel, serviced apartment) đang có sự phát triển rất lớn trong thời gian qua, có dấu hiệu cung vượt cầu. Tỷ lệ căn hộ cao tầng condotel hiện chiếm dao động 56%, cao hơn nguồn cung phòng khách sạn, resort (chỉ chiếm 44%) tổng nguồn cung.
Việc chủ đầu tư cam đoan lợi nhuận lên đến 12%/năm trong 8-12 năm là quá cao nên tiềm ẩn nhân tố rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp. Đặc biệt là tính pháp lý của loại sản phẩm này chưa được quy định rõ ràng trong Luật Nhà ở.
“Pháp lý có condotel cho người mua hiện chưa rõ ràng nên rủi ro dễ xảy ra từ đấy. Trong khi đây, có hiện tượng nguồn cung căn hộ cao tầng condotel đang tăng đột biến, có thể dẫn đến hiện trạng bội thực do cung vượt cầu”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, cảnh báo.
Tại hội thảo về pháp lý condotel mới đấy, ông Phạm Văn Thường – Trưởng phòng Quản lý Bất động sản – Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), cho biết condotel là loại hình BĐS mới và các Luật chưa quy định cụ thể.
Theo ông Thường, Bộ Tài nguyên và Môi trường khi cấp sổ thì vướng chuyện sử dụng đất. Theo quy định luật có 2 loại thời hạn sử dụng: lâu dài và có thời hạn, lâu dài là loại hình có đất ở.
“Tôi chưa thấy sổ đỏ nào ở condotel, Tổng cục Đất đai cũng nói là chưa bao giờ thấy sổ đỏ”, ông Thường nói.
Vì sao nhà đầu tư ồ ạt làm condotel ?
Đi sâu vào làm việc đầu tư của loại hình BĐS nghỉ dưỡng này có thể thấy, chủ đầu tư các dự án bên cạnh nguồn vốn chủ có ban đầu, chủ yếu vẫn tiếp cận vốn ngân hàng và tận dụng nguồn vốn nhà thầu để thi công cơ sở hạ tầng ban đầu.
.jpg) Nguồn cung condotel đang lấn át mật độ khách sạn, resort, các chuyên gia cảnh báo bội thực nguồn cung. Ảnh: Đình Dân. |
Điều đáng nói là các chủ đầu tư này đang lôi kéo nguồn vốn từ bạn tương tự các dự án nhà ở hình thành trong tương lai mà luật chưa quy định.
Với phương thức trên thì chủ đầu tư được lợi khi thu hồi vốn nhanh, có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế vốn vay tín dụng trả lãi, lại được quyền kinh doanh căn hộ cao tầng condotel đã phân phối cho nhà đầu tư thứ cấp.
Ở đấy, chủ đầu tư trả lãi cho nhà đầu tư thứ cấp thông qua việc cam đoan lợi nhuận khi phân phối sản phẩm, nhưng vẫn có lợi do trả thấp hơn tiền lãi vay ngân hàng, và được nhà đầu tư thứ cấp cộng chia sẻ rủi ro.
Nhiều dự án condotel chủ đầu tư đang cam đoan lợi nhuận từ 8-12% trong dao động 10 năm. Nhưng trong giá phân phối chủ đầu tư đã tính khoản kinh phí phải trả theo cam đoan lợi nhuận có nhà đầu tư thứ cấp, cả kinh phí sở hữu căn hộ cao tầng và kinh phí quản lý khai thác kinh doanh. Vì vậy giá phân phối các căn hộ cao tầng condotel thường đã được nâng lên 30%.
Các chuyên gia BĐS cho rằng sự tăng lên ồ ạt sản phẩm condotel GĐ này 1 phần do lợi nhuận rất lớn cho chủ đầu tư, 1 phần chính quyền các địa phương đang “mở” quỹ đất để condotel mọc lên.
Sau các phản ảnh của người dân và công ty, mới đấy Thủ tướng đã giao Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính tìm hiểu chấn chỉnh, thi công khung pháp lý cho mô hình condotel.
Bãi biển cả nước bội thực condotel
Thống kê của Hiệp hội BĐS TP.HCM, năm 2016 tổng nguồn cung căn hộ cao tầng dịch vụ condotel lên tới 16.000 căn. Theo kế hoạch của các chủ đầu tư BĐS nghỉ dưỡng thì trong GĐ 2017-2019, bình quân luỹ kế mỗi năm sẽ có dao động 27.000 -29.000 căn phân phối ra phân khúc.
Loại hình dịch vụ này đang nở rộ ở các vùng trung tâm du lịch như Nha Trang (Khánh Hòa), Đà Nẵng, Phú Quốc (Kiên Giang), Sầm Sơn (Thanh Hóa), Quy Nhơn (Bình Định), Mũi Né (Bình Thuận), Vũng Tàu…
Riêng ở Đà Nẵng, nguồn cung condotel tăng mạnh nhất, vượt cả mật độ khách sạn, resort ở đấy. Chỉ trong 6 tháng đầu năm 2017, địa phương này có tổng nguồn cung condotel lên đến hơn 6.700 căn. Theo dự đoán, hai năm tới số condotel sẽ lên 9.000 căn.
Duanmasterianphu.com – Theo Zing
Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án masteri an phú Xem Thêm
Bài viết liên quan
