Chế độ thu hồi đất hiện nay đang ‘vô tội vạ’

Chế độ thu hồi đất, định giá đất bồi thường khi thu hồi giai đoạn này còn nhiều bất cập, khiến 1 vài địa phương lợi dụng, thu hồi đất của dân vô tội vạ.

Một dự án bỏ hoang ở khu thành thị Nhơn Trạch, huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai) – Ảnh: QUANG LÊ

Tại hội thảo “Nâng cao hiệu quả sử dụng đất thi công thành thị” do Tổng hội Xây dựng Việt Nam tổ chức ngày 23-8 ở Hà Nội, nhiều chuyên gia cho rằng chế độ thu hồi đất, định giá đất bồi thường khi thu hồi giai đoạn này còn nhiều bất cập, khiến 1 vài địa phương lợi dụng, thu hồi đất của dân vô tội vạ.

Diện thu hồi đất quá rộng, chưa công bằng

Theo TS Phạm Sỹ Liên (viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế thi công và thành thị, thuộc Tổng hội Xây dựng Việt Nam), nhiều nước trên địa cầu chỉ quy định khi cần thiết vì mục đích công cùng (bệnh viện, trường học…) thì nhà nước mới thu hồi đất.

Trong khi đấy, Luật đất đai của nước ta giai đoạn này quy định diện thu hồi đất bao gồm “thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cùng”.

Ông Liên cho rằng chế độ thu hồi đất bởi thế là “vô tội vạ” và việc thu hồi đất không chú tâm đến bảo vệ tài sản ở trên đất của người dân, dẫn đến lạm dụng trong thu hồi đất, dễ xảy ra tiêu cực.

Ông Liên cho rằng phạm vi tiến hành phương thức thu hồi đất mở ra quá rộng, nhiều dự án khó chứng minh vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cùng.

Do vậy, đã đến khi phân tách đúng hiện trạng thu hồi đất, có biện pháp xử lý thỏa đáng theo hướng thu hẹp phạm vi tiến hành và quy định thêm khâu tổ chức thẩm định mục đích thu hồi đất có thực sự vì lợi ích chung hay không.

Ông Liên yêu cầu khi thu hồi nhà ở cần tham khảo thêm vấn đề lương của hộ dân gắn có nơi ở. “Làm được vậy mới công bằng” – ông Liên nói.

Ngoài ra, theo ông Liên, cần đã đi vào hoạt động thể chế tòa án hành chính nhằm chắc chắn tính độc lập xét xử đối có 1 vài vụ kiện về thu hồi đất và chuyển 1 vài khiếu nại về thu hồi đất không hòa giải được cho tòa án xét xử.

Mặt khác, Quốc hội tham khảo ban hành luật tương tự như luật tài sản của 1 vài nước để quy định rõ mối quan hệ giữa quyền có toàn dân về đất và quyền có tư nhân về tài sản gắn liền có đất, quyền sử dụng chung đất thành thị, quyền có chung tài sản gắn có đất (nhà chung cư)…

“Ngoài phương thức thu hồi, trưng thu đất, 1 vài nước còn khuyến khích tiến hành phương thức gom đất theo cơ chế phân khúc và phương thức tái điều chỉnh đất dựa trên cơ sở đồng thuận của cùng đồng” – ông Liên nói.

Cùng quan điểm, ông Phan Thanh Bình – Cục Phát triển thành thị, Bộ Xây dựng – cho biết phương thức thực hiện 1 vài dự án phát triển thành thị ở Việt Nam là thu hồi đất giao chủ đầu tư triển khai đầu tư thi công 1 vài khu thành thị hoặc khu nhà ở.

Việc sử dụng thu hồi đất bởi thế không công bằng về lợi ích giữa chủ sử dụng đất, chính quyền và chủ đầu tư. Cụ thể, người sử dụng đất chỉ được nhận tiền bồi thường về đất và tài sản gắn liền có đất, chính quyền thu được tiền sử dụng đất từ nhà đầu tư, trong khi phần rất lớn lợi nhuận từ phát triển quỹ đất thuộc về chủ đầu tư.

Đất bỏ hoang gây lãng phí

Ông Trần Ngọc Hùng, chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, cho rằng hiệu quả sử dụng đất thành thị giai đoạn này của nước ta còn rất thấp. Rất nhiều đất thành thị trong 1 vài thành thị đang để hoang hóa, dính dự án “treo” hoặc triển khai rất chậm.

Hàng vạn ngôi nhà liền kề, villa để hoang; tỉ lệ lấp đầy 1 vài chung cư còn thấp, nhà xây xong không có người ở, xây thô không đã đi vào hoạt động hoặc đất chia lô để đấy, không triển khai thi công. Điển hình như 1 vài dự án dọc đại lộ Thăng Long, các con phố 32 (Hà Nội); khu Nhơn Trạch (Đồng Nai); khu thành thị Đông Hải Phòng…

Với hàng ngàn tỉ đồng nằm ở 1 vài dự án này, hàng ngàn km2 đất không sử dụng gây lãng phí rất lớn.

Mặt khác, theo ông Hùng, giai đoạn này việc cấp phép 1 vài dự án tràn lan, sử dụng đất thành thị cho 1 vài dự án nhà ở không thích hợp có khả năng kinh tế – xã hội và tiên liệu phát triển dân số. Nhiều địa phương coi đấy là nguồn thu chủ yếu cho ngân sách nên suy nghĩ càng cấp nhiều dự án thì tốc độ tăng thu ngân sách càng cao.

Ngoài ra, không loại trừ có lợi ích nhóm trong việc triển khai dự án. “Cần rà soát và xử lý kịp thời 1 vài dự án “treo”, không còn khả năng triển khai hoặc triển khai chậm. Đồng thời xử lý nghiêm trường hợp cơ quan quản lý có thẩm quyền cấp phép dự án không đúng quy định” – ông Hùng nói.

Còn PGS.TS Vũ Thị Vinh, nguyên tổng thư ký Hiệp hội Các thành thị Việt Nam, cho rằng quy hoạch đất thành thị còn lãng phí. Hiện nay, khi tính toán để dành quỹ đất cho phát triển thành thị thường dựa vào con số tiên liệu về qui mô dân số của khu vực đấy trong tương lai.

Tuy nhiên, công tác tiên liệu khi làm quy hoạch còn yếu kém nên tiên liệu không chính xác. Có thành thị tiên liệu đến năm 2020 dân số tăng lên 200.000 dân, nhưng đến nay mới chỉ đạt 100.000 dân. Cứ bởi thế, nhiều khu vực trở thành quy hoạch “treo”.

Nên tiến hành mô hình dự án tái điều chỉnh đất

Lấy mô hình thực hiện dự án tái điều chỉnh đất được sử dụng rất thành công trong phát triển thành thị ở nhiều nước trên địa cầu, độc đáo đã triển khai hơn 100 năm nay ở Nhật Bản, ông Phan Thanh Bình cho rằng Việt Nam nên tiến hành mô hình này trong phát triển thành thị để cân bằng lợi ích giữa 1 vài bên liên quan.

Theo đấy, 1 vài chủ đất sẽ đấyng góp đất của mình vào 1 quỹ đất chung, sau đấy đầu tư hạ tầng các con phố sá, công viên cây xanh… và điều chỉnh lại 1 vài lô đất đã góp. Các lô đất có hình dạng phức tạp, không thích hợp cho thi công sẽ được chuyển đổi thành 1 vài lô đất có hình dạng phổ thông, thuận lợi cho thi công công trình.

Để thực hiện mô hình này, việc đồng thuận của cùng đồng dân cư rất cần thiết do việc đấyng góp đất và tái phân lô ảnh hưởng trực tiếp tới ích lợi của 1 vài chủ đất.

“Sau khi thực hiện, qui mô đất của 1 vài chủ đất bị giảm đi, tuy nhiên giá trị về đất lại tăng lên. Thông thường trong 1 dự án tái điều chỉnh đất, chủ đất được hưởng lợi 1,2-1,5 lần giá trị ban đầu” – ông Bình dẫn giải.

Bài viết liên quan