Quy định về xác định giá đất khi tính giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa có một vài bất cập, dẫn đến nguy cơ thất thoát tài sản nhà nước.
 Dư luận đang chờ đợi kết quả thanh tra cổ phần hóa VFS |
Nguyên nhân đất bị định giá sai
“Việc xử lý đất đai, xác định giá trị quyền sử dụng đất trong giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa là vấn đề được quan tâm nhất trong thời gian qua”, ông Đặng Quyết Tiến, Cục trưởng Cục Tài chính doanh nghiệp, Bộ Tài chính nói.
Ông Tiến cho biết, vì tính chất phức tạp của việc xác định giá đất, nên một vài đơn vị giải đáp cổ phần hóa, thẩm định giá thường bỏ qua hồ sơ đất đai, để cho doanh nghiệp tự xoay xở. Trong khi đó, có một vài doanh nghiệp không tuân thủ quy định pháp lý về sắp xếp đất đai theo quy hoạch sử dụng đất của địa phương, cũng như mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp, dẫn đến khi bắt tay vào cổ phần hóa tốn nhiều thời gian xác định giá trị đất đai, không chắc chắn nghiêm ngặt, dẫn đến thất thoát tài sản nhà nước.
Một trường hợp cổ phần hóa đang lôi kéo sự chú tâm của dư luận gần đó là Hãng phim truyện Việt Nam (VFS). Nhiều nghệ sĩ của đơn vị này cho rằng, quá trình cổ phần hóa VFS có dấu hiệu không lẽ thường và nghi ngờ cổ đông chiến lược là Tổng doanh nghiệp Vận tải thủy (Vivaso) không có ý định làm điện ảnh, mà chỉ quan tâm tới giá trị đất đai của hãng.
Mới đó, Thanh tra Chính phủ đã chọn lọc thanh tra làm việc cổ phần hóa hãng phim truyện này. Dư luận đang chờ đợi kết quả thanh tra, độc đáo là làm sáng tỏ mối nghi nghờ có hay không việc xác định giá trị đất đai không chính xác, dẫn đến thất thoát tài sản nhà nước.
Phương án bịt “lỗ hổng”
Phương án bịt “lỗ hổng” trong xác định giá trị đất đai, độc đáo là đối có một vài doanh nghiệp đang quản lý và sử dụng nhiều khu “đất vàng”, theo ông Đặng Quyết Tiến, đã được Bộ Tài chính đề xuất ở dự thảo Nghị định thay thế Nghị định 59/2011/NĐ-CP về chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành doanh nghiệp cổ phần (đã trình Chính phủ tham khảo ban hành).
Theo đó, dự thảo bổ sung quy định về xử lý đất đai đối có một vài doanh nghiệp quản lý nhiều đất ở một vài địa điểm có lợi thế thương mại cao theo hướng đề nghị doanh nghiệp cổ phần hóa có trách nhiệm thi công phương án sử dụng đất trình cơ quan có thẩm quyền tham khảo, chọn lọc.
Quy định này nhằm ngăn ngừa hiện trạng doanh nghiệp “ôm” lại tất cả tổng diện tích đất đang quản lý, mặc dù chưa thích hợp có ngành nghề kinh doanh, mục đích sử dụng đất cũng như quy hoạch của địa phương.
Khi thực hiện phê duyệt phương án sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa, Nhà nước đã phải rà soát và chọn lọc thu hồi một vài tổng diện tích đất doanh nghiệp sử dụng chưa thích hợp và không đúng quy hoạch.
Những tổng diện tích đất mà doanh nghiệp cổ phần hóa được tiếp tục sử dụng phải chắc chắn thích hợp có pháp luật đất đai hiện hành. Nếu là đất giao (chỉ tiến hành khi doanh nghiệp sử dụng vào thi công nhà để phân phối và thi công kết cấu hạ tầng để giao dịch hoặc cho thuê) thì đều phải xác định lại giá đất, để xác định giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa, là giá đất cụ thể, sát có giá phân khúc. Nếu là đất thuê trả tiền thuê hàng năm, thì cũng phải xác định lại giá đất sát có giá phân khúc và nộp tiền thuê đất như một vài doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế.
Việc tính đầy đủ giá trị lợi thế địa điểm địa lý vào giá trị để cổ phần hóa nếu doanh nghiệp chọn lọc hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm, theo quy định của pháp luật về đất đai, khi Nhà nước định giá đất để cho doanh nghiệp cổ phần hóa thuê đất phải chắc chắn tiêu chuẩn theo giá đất phổ biến trên phân khúc.
Riêng đối có đất ở thành phố, đất thương mại, dịch vụ ở thành phố… thì giá đất trong bảng giá đất của từng địa phương quy định phải bao gồm nhân tố có khả năng sinh lợi cao, có lợi thế địa điểm đất (địa phương phải quy định mức giá đất trong bảng giá đất đối có trường hợp này cao hơn, nhưng không quá 30% so có mức giá tối đa của cộng loại đất trong khung giá đất do Chính phủ quy định).
“Như vậy, đất thuê có lợi thế địa điểm địa lý thì giá trị lợi thế đã tính ngay vào bảng giá đất, đơn giá thuê đất mà doanh nghiệp phải nộp nhà nước theo chọn lọc của địa phương”, ông Tiến nói.
Để tăng cường quản lý sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm, dự thảo Nghị định quy định, doanh nghiệp cổ phần được chuyển đổi từ doanh nghiệp nhà nước phải quản lý và sử dụng đất của doanh nghiệp theo đúng mục đích, đúng phương án sử dụng của tất cả tổng diện tích đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
“Chẳng hạn, phương án sử dụng đất trước khi cổ phần hóa là sử dụng vào nhà xưởng, vườn hoa…. thì sau cổ phần hóa vẫn bởi thế, chứ không có chuyện doanh nghiệp tùy tiện chuyển đổi mục đích sử dụng sang xây khách sạn, chung cư… để phân phối”, ông Tiến nói.
Duanmasterianphu.com – Theo Đầu tư Bất động sản
Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án masteri an phú Xem Thêm
