Quy định chủ đầu tư ép buộc phải có bảo lãnh ngân hàng trước khi mở phân phối dự án nhà đất hình thành trong tương lai có hiệu lực đã hơn 2 năm nay, nhưng đến thời điểm này, giới chuyên gia cho rằng, vẫn chưa ổn.
 Vẫn còn một vài điểm chưa rõ dàng trong vấn đề bảo lãnh dự án nhà ở hình thành trong tương lai. Ảnh: Gia Huy |
Doanh nghiệp gặp khó
Theo Điều 56, Luật Kinh doanh nhà đất 2014, chủ đầu tư dự án trước khi phân phối, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai phải được 1 ngân hàng thương mại có đủ năng lực cam đoan bảo lãnh về tài chính. Nếu chủ đầu tư giao nhà chậm và người mua nhà đề nghị, ngân hàng có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và một vài khoản tiền khác cho bạn theo hợp đồng đã ký kết.
Ngày 25/6/2015, Ngân hàng Nhà nước cũng đã ban hành Thông tư số 07/2015/TT-NHNN giải đáp quy định về bảo lãnh ngân hàng, trong đây có nội dung về bảo lãnh dự án nhà đất hình thành trong tương lai.
Đây là quy định nhằm mục đích bảo vệ người mua nhà, đồng thời cũng giúp thanh lọc một vài chủ đầu tư yếu kém, giúp phân khúc minh bạch hơn. Tuy nhiên, trên thực ở, phân khúc vẫn xuất hiện 1 số vấn đề. Cụ thể, giữa năm 2016, Sở Tài nguyên – Môi trường TP.HCM và Hà Nội đã lần lượt mở phân phối danh sách hơn 100 dự án nhà đất trên địa bàn đang thế chấp ngân hàng.
Sự việc đã ảnh hưởng tới kế hoạch phân phối hàng và triển khai dự án của nhiều chủ đầu tư, bởi người dân nghe đến việc dự án thế chấp ngân hàng nên không mua. Tuy nhiên, theo nhiều chủ đầu tư, họ thế chấp dự án để được ngân hàng bảo lãnh theo quy định.
Đại diện 1 doanh nghiệp địa ốc ở TP.HCM cho biết, để được ngân hàng bảo lãnh dự án, doanh nghiệp ông phải nhiều lần làm việc có ngân hàng, nhưng vẫn chưa được, vì vướng mắc trong khâu thẩm định năng lực tài chính và tài sản thế chấp của chủ đầu tư. Trong đây, năng lực tài chính được thẩm định thông qua doanh nghiệp kiểm toán, còn về tài sản thế chấp, do doanh nghiệp đã thế chấp dự án vay vốn trước đây rồi, nên phải huy động một vài tài sản khác để thế chấp, vì vậy rất gặp khó và hạn mức bảo lãnh sẽ thấp hơn.
Sửa nhưng vẫn chưa ổn
Để tháo gỡ một vài vướng mắc trong việc triển khai bảo lãnh dự án nhà đất, ngày 29/9 vừa qua, Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư 13/2017/TT-NHNN về việc sửa đổi, bổ sung 1 số điều của Thông tư số 07/2015/TT-NHNN.
Tuy nhiên, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, dù có sửa đổi, bổ sung, nhưng việc bảo lãnh vẫn có nhiều điểm chưa ổn. Chẳng hạn, ở Điểm ii, mục a, khoản 4, Điều 12, Thông tư 13/2017/TT-NHNN vẫn chỉ quy định số tiền bảo bãnh là “nghĩa vụ phải hoàn lại đối có số tiền được phép nhận ứng trước” và “một vài khoản tiền khác chủ đầu tư có nghĩa vụ phải hoàn”. Ở góc độ từ ngữ, “hoàn trả’ được hiểu là trả lại nguyên vẹn một vài gì đã lấy, đã giữ, đã vay…
Theo quy định Điều 57, Luật Kinh doanh nhà đất 2014, chủ đầu tư thu lần đầu không quá 30% và phải thu một vài đợt phải thích hợp công đoạn xây dựng. Trên thực ở, nhiều chủ đầu tư đưa ra chương trình giảm giá, chiết khấu nếu bạn chi trả lần 95%, 98% giá trị hợp đồng ngay khi mở phân phối dự án.
Với quy định như Thông tư 13, khách chỉ được “hoàn trả” số tiền được phép nhận, nhưng nếu trên thực ở, chủ đầu tư thu quá 30% trong đợt Thứ nhất của hợp đồng hoặc thu vượt công đoạn xây dựng xây dựng, thì liệu bạn có được hoàn đầy đủ?
Cũng theo ông Phượng, trong một vài chuyển nhượng hợp đồng mua, thuê đều tiến hành việc phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại, trả tiền đặt cọc. Tuy nhiên, một vài khoản này không phải là khoản “hoàn trả”, nên rõ ràng, nằm ngoài quy định của Thông tư 13.
Trên thực ở, một vài bảo lãnh của ngân hàng cho bạn cũng đều sử dụng từ ngữ này, nên một vài khoản phạt, bồi thường thiệt hại, trả thêm bằng khoản tiền đã đặt cọc dường như nằm ngoài phạm vi của bảo lãnh. Do đây, bạn vẫn chịu thiệt.
“Khi được chủ đầu tư dự án cung cấp văn bản bảo lãnh ngân hàng, bạn nên tra cứu văn bản bảo lãnh đây ở trang website của ngân hàng để kiểm tra. Tại Điểm ii, mục a, khoản 4, Điều 12, Thông tư 13/2017 quy định, số tiền bảo lãnh cho 1 dự án nhà ở hình thành trong tương lai tối đa bằng tổng số tiền chủ đầu tư được phép nhận ứng trước của bên mua theo quy định ở Điều 57, Luật Kinh doanh nhà đất và một vài khoản tiền khác chủ đầu tư có nghĩa vụ phải hoàn lại cho bên mua theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam đoan nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua”, luật sư Phượng khuyến cáo.
Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án masteri an phú Xem Thêm
