Gần đây, phân khúc bất động sản ở Đà Nẵng ấm lên, lượng mua phân phối tăng cao so có cộng kỳ năm 2016. Đi đôi có đây là “vấn nạn” chủ đầu tư chưa đã đi vào vận hành thủ tục pháp lý đã thông báo phân phối sản phẩm ra phân khúc.
Đây là những vấn đề tiềm ẩn nhiều rủi ro đối có nhà đầu tư thứ cấp. Để tránh những rủi ro xảy ra trong quá trình đầu tư vào những dự án đất nền, theo luật sư Đỗ Pháp, Trưởng Văn phòng Luật sư Đỗ Pháp, thì những nhà đầu tư phải am hiểu rõ về pháp luật, mà cụ thể ở đây là Luật Nhà ở 2014, Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh bất động sản 2014…
.jpg) Thực tế, có dự án chủ đủ pháp lý đã có đi phân phối, khiến nhà đầu tư thứ cấp rơi vào hiện trạng dở khóc, dở cười |
Đối có đất nền, theo quy định ở Điều 194 Luật Đất đai 2013 về Điều kiện mua phân phối quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư thi công kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư thi công kết cấu hạ tầng để mua phân phối hoặc cho thuê, và Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành 1 số điều của Luật Đất đai về Điều kiện mua phân phối quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư thi công kinh doanh nhà ở để phân phối hoặc để phân phối kết hợp cho thuê, thì chủ đầu tư chỉ được phân phối đất nền dự án (hay còn gọi là phân lô, phân phối nền) khi được sự cho phép của UBND cấp tỉnh, sau khi đã đi vào vận hành đầu tư thi công kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Trên thực ở GĐ này, nhiều dự án bất động sản chưa thuộc diện được phép phân lô, phân phối nền nhưng chủ đầu tư vẫn công khai phân phối sản phẩm, thực hiện việc rao phân phối, quảng cáo dự án cho người mua rồi chạy giấy tờ sau. Điều này khiến bạn bị nhầm lẫn và hợp đồng của những bên có thể bị tuyên bố vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, vì mua phân phối tài sản không được phép mua phân phối.
Luật sư Đỗ Pháp đánh giá, thực ở trong thời gian qua, cũng xảy ra những vụ việc kêu cứu, kiện tụng liên quan đến việc những chủ đầu tư chia lô phân phối nền khi chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất ở, thậm chí chưa được định giá. Vậy nên, khi nhận mua phân phối đất nền dự án, bạn cần lưu ý tới khía cạnh pháp lý để chính xác tài liệu.
Cùng đây, GĐ này, nhiều chủ đầu tư cũng như sàn mua phân phối “lách luật” bằng việc ký hợp đồng góp vốn có nhà đầu tư. Theo đây, bạn sẽ chi trả tiền mua đất nền dưới dạng vốn góp theo nhiều GĐ và sẽ được chủ đầu tư giao sổ đỏ sau khi đã đi vào vận hành dự án.
Tuy nhiên, không phải khi nào mọi chuyện cũng thuận lợi. Vì thực ở diễn ra cho thấy, sau khi ký hợp đồng góp vốn theo phương thức nêu trên có bạn, có 1 số chủ đầu tư lại sử dụng nguồn vốn huy động được để đầu tư vào dự án khác mà không áp dụng vận hành thi công cơ sở hạ tầng để phục vụ dự án đã ký hợp đồng góp vốn có bạn.
Có trường hợp chủ đầu tư chẳng thể áp dụng thủ tục sang tên cho bạn góp vốn, vì dự án chẳng thể đã đi vào vận hành hạ tầng, không được phê duyệt hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án bị chủ đầu tư đem thế chấp ở những tổ chức tín dụng. Thậm chí, có trường hợp chủ đầu tư còn tranh nhau lấy dự án trong khi không đủ năng lực tài chính để thực hiện nên bị thu hồi dự án…
Luật sư Đỗ Pháp cho rằng, bạn khi nhận mua phân phối đất nền thông qua hợp đồng góp vốn cần phải lưu ý. Đầu tiên, đề nghị chủ đầu tư trình bày hồ sơ của dự án, những bước áp dụng thủ tục pháp lý. Thứ hai, nếu đã ký hợp đồng thì không nên đặt kỳ vọng quá lớn, vì qui định từ xưa đến nay là lợi nhuận cao thường đi cộng có rủi ro lớn.
Đồng thời, bạn cần chủ động đàm phán những phụ lục và điều khoản bồi thường khi điều kiện bất khả kháng xảy ra đối có hợp đồng góp vốn. Bởi sự dự trù càng chu đáo cho tình huống thất bại chính là nhữngh tốt nhất chắc chắn an toàn cho suất đầu tư bằng hợp đồng góp vốn.
Duanmasterianphu.com – Theo Thời báo Ngân hàng
Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án masteri an phú Xem Thêm
Bài viết liên quan
