Doanh nghiệp địa ốc thời lệ thuộc vốn vay ngân hàng

Dẫu biết vay vốn ngân hàng luôn là câu chuyện muôn thủa của phân khúc bất động sản bởi không phải công ty nào cũng đủ dùng có nguồn vốn tự có. Tuy nhiên, việc vay quá nhiều và quá lệ thuộc vào dòng vốn ngân hàng sẽ khiến công ty và cả bạn đối mặt có nhiều rủi ro.

Dự án Riva Park hiện đang cầm cố ngân hàng

Khác có những con số ấn tượng và hào nhoáng trên phân khúc, có 1 thực ở đa số DN địa ốc đều sử dụng đòn bẩy tài chính từ nguồn vốn vay ngân hàng để triển khai dự án của mình. Đây được xem là hình thức phổ biến có gần như tất cả những công ty địa ốc giai đoạn này bởi có diện tích đầu tư lớn, hiếm có công ty nào giai đoạn này có đủ lực tự có, không cần sự hỗ trợ mà vẫn có thể triển khai được 1 dự án bất động sản.

Tại nhiều quốc gia phát triển, có việc phân khúc tài chính phát triển, DN bất động sản có rất nhiều kênh huy động vốn như Quỹ đầu tư, Quỹ đầu tư mạo hiểm, huy động qua Thị trường chứng khoán,…tuy nhiên, ở Việt Nam, đặc biệt kéo dài trong nhiều năm vừa qua, ngân hàng gần như là biện pháp duy nhất DN có thể trông cậy. Theo quy định hiện hành, công ty chỉ cần có vốn thực có tối thiểu không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có diện tích sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có diện tích sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt triển khai dự án. Sau đây, những chủ đầu tư sẽ áp dụng huy động thêm nguồn vốn bằng việc vay vốn ngân hàng thế chấp chính những dự án đây và huy động từ những bạn thông qua những chương trình kết hợp vay ưu đãi.

Tuy nhiên, theo phân tách của những chuyên gia, đưa ra mức vốn thực tối thiểu nhưng những quy định hiện hành lại chưa có biện pháp để làm rõ mức vốn thực tự có như thế nào mới là chính xác. Từ quy định trong Luật kinh doanh bất động sản, đến Luật Nhà ở và Luật đất đai đến những văn bản giải đáp chỉ đề nghị vốn thuộc có của chủ đầu tư là “vốn thực có tính đến năm trước liền kề có năm chủ đầu tư thực hiện dự án được thể hiện trong báo cáo tài chính của chủ đầu tư và phải được kiểm toán độc lập xác nhận.

Việc được tiền kiểm do đơn vị kiểm toán độc lập thực chất chỉ chắc chắn phần thủ tục ban đầu, và thực ở khá khó để xác định hậu kiểm xem vốn tự có đây có đủ hay đã rơi rớt. Trường hợp này vẫn có thể xảy ra khi chủ đầu tư cùng khi dàn trải trên nhiều dự án khác nhau, nhưng vẫn được xác nhận đầy đủ về vốn tự có để triển khai. Trường hợp này cũng có thể xảy ra có những chủ đầu tư dạng tay ngang chuyển sang đầu tư dự án bất động sản khi khoản vốn tự có thực ở được tính bằng cùng thêm giá trị quyền sử dụng đất nên thực ở vốn để triển khai dự án của công ty hầu như không có và tùy thuộc hoàn vào vốn ngân hàng và vốn huy động của người mua nhà.

Điều này vô tình đẩy người mua nhà vào thế khá rủi ro bởi dòng vốn tín dụng ngân hàng luôn được xem là khá bất định theo thời gian do sự lên xuống thất thường của lãi suất và những chính sách phân phối hàng kiểm soát tín dụng trong từng thời kỳ của ngân hàng nhà nước. Trong quá khứ, vô vàn dự án bất động sản rơi vào hiện trạng đắp chiếu, không thi công và chờ chết như B5 Cầu Diễn, 34 Cầu Diễn, AZ Vân Canh ở Hà Nội hay 1 loạt dự án DB Tower, BIDV Tower, PetroVietnam Landmark,…cũng 1 phần xuất phát từ nguyên nhân này.

Tất nhiên, cũng có những dự án tạm gọi là may mắn về đích khi người mua nhà vẫn được về ở như The Harmona hay Bảy Hiền Tower, nhưng đây mới chỉ là về ở, còn sau đây người mua lại rơi vào tình cảnh phải khăn gói ra mặt đường vì chủ đầu tư đã “vô tình” đi cầm cố nhiều năm về trước. Và chỉ đến khi ngân hàng có văn bản thu hồi tài sản để chắc chắn khoản nợ vay của chủ đầu tư quá hạn nhưng vẫn chưa trả. Cái khó nhất có người mua nhà là chưa được cấp sổ hồng nên mặc nhiên sẽ bị đẩy ra mặt đường bất kỳ khi nào.

Theo nghiên cứu của phóng viên, giai đoạn này cũng có khá nhiều dự án bị đặt dấu hỏi liên quan đến câu chuyện vốn tự có triển khai dự án và việc thế chấp để vay vốn ngân hàng tiềm ẩn nguy cơ rủi ro như The Harmona hay Bảy Hiền Tower. Chẳng hạn như dự án Summer Square do Công ty TNHH Gotec Việt Nam làm chủ đầu tư ở khu tái an cư 243 Tân Hòa Đông, phường 14, quận 6, TP.HCM.

Dự án dự định bàn giao nhà vào đầu năm 2018 nhưng dự án đã được cầm cố cho ngân hàng tất cả lợi ích thu được của Công ty Gotec Land từ việc đầu tư dự án Summer Square.

Dự án dự định bàn giao nhà vào đầu năm 2018 nhưng dự án đã được cầm cố cho ngân hàng tất cả lợi ích thu được của Công ty Gotec Land từ việc đầu tư dự án Summer Square.

Dự án ban đầu gồm 03 khối chung cư CT1, CT2 và CT3 thuộc quyền của Ban Quản lý dự án nâng cấp thành phố, đã được áp dụng thi công 02 khối CT2 và CT3. Sau khi được Công ty TNHH Gotec Land mua lại tài sản đấu giá thông qua Trung tâm dịch vụ phân phối đấu giá tài sản TP.HCM vào ngày 05/01/2015, đơn vị này đã áp dụng làm thủ tục xin giấy phép thi công từ Sở Xây dựng TP.HCM để thi công chung cư CT1 có tên gọi là Summer Square có tổng vốn đầu tư là 356,2 tỷ đồng.

Với vốn điều lệ theo như tài liệu đăng ký trên Cục Đăng ký quản lý kinh doanh là 556 tỷ đồng, chiếu theo quy định đề nghị vốn tự có nêu trên, công ty này thừa sức để triển khai dự án Summer Square mà không cần vay vốn ngân hàng. Tuy nhiên, trên thực ở, từ tháng 8/2016, Gotec Việt Nam đã thế chấp tất cả quyền sử dụng đất, quyền có nhà ở và tài sản khác gắn liền có đất hình thành trong tương lai thuộc dự án Summer Square để áp dụng vay hơn 322 tỷ đồng, cùng thời điểm bắt đầu triển khai dự án. Điều này đặt ra nghi ngờ về tiềm lực thực sự mà Gotec cam đoan để được những cơ quan tính năng thẩm định phê duyệt dự án và cũng khiến nhiều bạn lo lắng khi đã trót đâyng khá nhiều tiền vào dự án này

Tương tự như Gotec có dự án Summer Square, dự án Riva Park do CTCP Thương mại Địa ốc Việt ở số 504 Nguyễn Tất Thành, Phường 18 thuộc Quận 4. Tổng vốn điều lệ theo đăng ký trên Cục Đăng ký quản lý kinh doanh là 320 tỷ đồng, tuy nhiên, trên thực ở, đơn vị này đã thế chấp tất cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liên có đất liên quan đến dự án Riva Park 504 Nguyễn Tất Thành để vay số tiền hơn 578 tỷ đồng cùng khi có thời điểm bắt đầu triển khai dự án từ tháng 9/2015. Ngoài ra, cùng thời điểm đơn vị này cũng thế chấp quyền phát sinh từ Hợp đồng cho Vietcombank thuê trụ sở ở 68 Nguyễn Huệ để vay thêm 130 tỷ đồng, thế chấp cổ phiếu nắm giữ ở CTCP Bia Sài Gòn Miền Trung để vay thêm 19 tỷ đồng. Tổng số tiền huy động từ vay vốn ngân hàng vào thời điểm đây là 727 tỷ đồng.

Bài viết liên quan