Thế chấp dự án nhà đất là nghiệp vụ lẽ thường, nhưng sẽ là bất thường nếu thế chấp bị nhìn nhận sai lệch giữa cả chủ đầu tư và người mua nhà.
 Hầu như dự án nhà ở hình thành trong tương lai nào cũng thế chấp ngân hàng. Ảnh: Dũng Minh |
Khách hàng giật mình
Câu chuyện thế chấp dự án bắt đầu nhận được sự quan tâm của dư luận từ nhữngh đấy hơn 1 năm (tháng 6/2016), khi nhiều bạn ở Chung cư The Harmona (TP.HCM) tá hỏa khi nhận được thông báo siết nợ của ngân hàng. Trong thông báo, ngân hàng đề nghị Công ty Vật tư xuất nhập khẩu Tân Bình và Ban quản lý Chung cư Harmona phải thực hiện nghĩa vụ bàn giao tài sản đảm bảo như trước khi chưa có người sử dụng, cư trú cho ngân hàng. Điều này đồng nghĩa, tất cả cư dân của The Harmona sẽ phải ra những con phố, bởi lẽ, tất cả cư dân đều chưa được cấp sổ hồng (giấy chứng nhận quyền có nhà).
Sau đây, ở Hà Nội, vụ việc liên quan đến thế chấp dự án, căn hộ cao tầng cũng gây xôn xao dư luận khi 1 số cư dân Chung cư Dolphin Plaza (Hà Nội), khi có sổ hồng đi thế chấp vay vốn ngân hàng, thì được thông báo, căn hộ cao tầng đã được chủ đầu tư thế chấp từ trước. Sau khi chủ căn hộ cao tầng có điện thoại phản ánh có Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, thì tối cộng ngày, căn hộ cao tầng đã được giải chấp.
Trước những lo ngại của nhiều bạn và dư luận, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM và Hà Nội đã lần lượt ra mắt hơn 100 dự án ở 2 đô thị này đang thế chấp ngân hàng. Điều này đã nhận được nhiều ý kiến trái chiều của phân khúc.
Nhiều chuyên gia cho rằng, dụng ý của việc ra mắt danh sách dự án bị thế chấp là tốt, nhưng lại thiếu và chưa hợp lý về nhữngh ra mắt.
Chẳng hạn, bạn của chủ đầu tư có tên trong danh sách thế chấp, nhưng công ty đây không thế chấp. Hay danh sách không cập nhật theo thời gian thực, như ngày hôm nay ra mắt, nhưng trước đây đã có đơn vị đã rút thế chấp. Hoặc có những công ty thế chấp là giữ ở sản đây lại, chứ không phải dự án bị thế chấp…
Theo những chuyên gia, không chỉ hơn 100 dự án có tên trong danh sách, mà đa số những dự án nhà đất đều thế chấp ngân hàng. Do vậy, việc ra mắt bởi thế khiên người mua nhà nhầm lẫn và gây thiệt hại đối có những dự án nằm trong danh sách.
Đến thời gian gần đấy, câu chuyện về thế chấp dự án lại 1 lần nữa được nhắc lại khi 1 số dự án ở Hà Nội bị bạn phản ánh, thế chấp dự án và không công khai khi ra mắt cho những bạn quan tâm đến những dự án. Vì vậy, nhiều câu hỏi đặt ra, liệu dự án này có gặp gặp khó gì về tài chính hay không, liệu ích lợi của bạn có được đảm bảo khi mua phải dự án rơi vào dạng thế chấp này hay không?
Nhiều người chưa hiểu rõ bản chất thế chấp
Dù đã có rất nhiều cuộc tọa đàm, hội thảo được tổ chức, nhưng thực ở, câu chuyện về những dự án thế chấp vẫn chưa thực sự được làm rõ, công khai, minh bạch để tạo niềm tin cho người mua nhà. Đồng thời, cũng khiến cho cả chủ đầu tư và những môi giới lúng túng khi gặp phải trường hợp bạn đề nghị tài liệu về việc dự án có thế chấp ngân hàng hay không.
Trao đổi có Đầu tư Bất động sản, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho rằng, do đặc điểm vận hành của phân khúc nhà đất nước ta, những chủ đầu tư dự án tùy thuộc rất lớn vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động của bạn. Đối có nguồn vốn tín dụng, những chủ đầu tư thường vay vốn để phát triển dự án, thi công công trình, nhà ở, thực hiện quy định về bảo lãnh ngân hàng khi phân phối nhà ở hình thành trong tương lai… Vì thế, những chủ đầu tư thường lấy dự án, công trình đây để thế chấp ngân hàng. Đó cũng là nghiệp vụ bình thường của những ngân hàng nhằm đảm bảo tính an toàn cho những khoản vay của mình.
Nếu như chủ đầu tư vay vốn ngân hàng dưới hình thức thế chấp tài sản nhà và đất và có đăng ký tài liệu thế chấp ở Sở Tài nguyên và Môi trường, thì bạn yên tâm hoàn toàn, vì dự án đây đảm bảo đã được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời tính pháp lý dự án đã được Nhà nước đảm bảo.
Cũng theo quy định của Luật Nhà ở 2014, dự án đã thế chấp ở ngân hàng phải được giải chấp trước khi phân phối cho bạn. Hiện nay, đa số những dự án đều giải chấp từng phần bởi thế và thực ở, sau khi nhiều vụ việc thế chấp “chui” bị phanh phui, thì gần như không chủ đầu tư nào dại dột không thực hiện việc giải chấp trước khi phân phối. Khách hàng đều có thể thuận lợi kiểm tra tài liệu này ở Sở Tài Nguyên và Môi trường.
“Việc này là hoàn toàn lẽ thường, được pháp luật cho phép. Khi chủ đầu tư và ngân hàng ký kết hợp đồng cũng cam đoan rõ là sẽ giải chấp từng phần những căn hộ cao tầng và chủ đầu tư cũng phải đăng ký công đoạn giải chấp có ngân hàng”, ông Hà nói, nhưng cho biết, vẫn có thể xảy ra 1 số trường hợp chủ đầu tư chẳng thể giải chấp mà đã phân phối cho bạn.
Cụ thể, đối có những dự án đang bắt đầu thi công, chủ đầu tư chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng lại có dự án đi thế chấp ngân hàng dưới hình thức thế chấp quyền thực hiện dự án, bạn sẽ gặp rủi ro. Tuy nhiên, điều này thường chỉ xảy ra có những dự án dưới hình thức liên danh, đồng chủ đầu tư triển khai dự án. Trong đây, chủ đất do không có nguồn vốn sẽ góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, còn bên còn lại sẽ tiến hành thế chấp quyền triển khai dự án để huy động vốn triển khai dự án. Còn có dự án 1 chủ đầu tư, thì phương án thường được tiến hành là thế chấp tài sản nhà và đất, đồng thời có đăng ký tài liệu thế chấp ở Sở Tài nguyên và Môi trường.
Dẫu vậy, sự khác biệt rất rõ giữa thế chấp tài sản và thế chấp quyền triển khai dự án lại không được nhìn nhận và đánh giá 1 nhữngh rõ ràng. Trong khi đây, người mua nhà giai đoạn này chỉ cần nghĩ tới thế chấp ngân hàng là đã tỏ ra lo lắng, nhưng ít biết rằng, từ trước đến nay, gần như dự án nào cũng phải thế chấp mới có đủ nguồn vốn để triển khai dự án và đấy là nghiệp vụ bình thường.
Do đây, theo luật sư Hà, người mua nhà cần phải nhìn nhận đúng về việc những dự án thế chấp ngân hàng. Nếu cần thiết, có thể hỏi trực tiếp chủ đầu tư về việc dự án thế chấp như thế nào. Trong khi đây, chủ đầu tư cũng cần phải có nhìn nhận đúng đắn về vấn đề này và có nhữngh giải đáp thích hợp để giúp người mua nhà yên tâm hơn.
Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án masteri an phú Xem Thêm
