Dự thảo thay thế Quyết định (QĐ) 33/2014 về tổng diện tích tối thiểu khi tách thửa, căn bản đã được Sở Tài nguyên – Môi trường (TN-MT) hoàn chỉnh trình UBND TP.HCM phê duyệt ban hành chính thức. Với nhiều quy định mới nghiêm ngặt hơn, hiện trạng “xây nhà tạm” lách luật tách thửa, phân lô phân phối nền phá nát quy hoạch sẽ chấm dứt.
Tháng 5/2017, Sở Tài nguyên & Môi trường (TN-MT) TP.HCM đã trình lên UBND TP.HCM bản dự thảo thay thế QĐ 33. Nội dung mới trong dự thảo được 1 vài quận, huyện độc đáo quan tâm là giải đáp “thửa đất có nhà đã đi vào hoạt động”.
 Những ngôi nhà kỳ dị được thi công tạm để tách thửa. |
Đủ cơ sở xác định “nhà đã đi vào hoạt động”
Theo QĐ 33/2014, “thửa đất có nhà đã đi vào hoạt động” được tách thửa thì tổng diện tích nhỏ hơn so có tách thửa đất trống. Tuy nhiên, hiểu thế nào là “thửa đất có nhà đã đi vào hoạt động” thì chưa được giải đáp trong QĐ 33. Chính vì vậy, quy định nhà đã đi vào hoạt động ở QĐ 33 gần như bị vô hiệu hóa. Chẳng hạn, theo QĐ 33, ở 1 vài quận huyện như Q.12, Hóc Môn, Củ Chi… đất trống tách thửa phải bảo đảm ít nhất 80 m2, đất có nhà đã đi vào hoạt động thì ít nhất 50 m2.
Trong trường hợp này, 1 vài nhà đầu tư có thể tiện lợi lách luật. Cụ thể, họ đi gom đất và đứng tên cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng khu đất thành đất ở, xin quận đầu tư hạ tầng (đường giao thông, điện, cống thoát nước…). Sau đây, họ tách khu đất lớn thành nhiều thửa đất trống tổng diện tích dao động 120 m2 (bảo đảm đúng QĐ 33). Tiếp đến, chủ đầu tư xin phép thi công nhà ở cho 1 vài thửa đất mới tách rồi ứng dụng quy định “tách thửa cho “trường hợp thửa đất có nhà đã đi vào hoạt động” ở QĐ 33 để tách tiếp làm đôi, mỗi thửa chỉ cần trên 50 m2 như QĐ 33 đề nghị và phân phối cho người mua.
Chính vì vậy, hiện trạng lách luật diễn ra tràn lan, tạo ra 1 vài khu dân cư mới lộn xộn ở quận huyện ngoại thành. Khắc phục hiện trạng này, dự thảo thay thế QĐ 33 đã ra đời quy định chủ đất có thửa đất ở tổng diện tích từ 2.000 m2 trở lên khi tách thửa phải lập thành dự án theo quy định của Luật nhà ở.
Một quy định khác trong QĐ 33 thường được chủ đất vin vào để tách thửa là quy định tổng diện tích tối thiểu được tách thửa có đất ở. Cụ thể QĐ 33 quy định tổng diện tích tối thiểu tách thửa giữa đất ở đã có nhà đã đi vào hoạt động và đất ở chưa có nhà là khác nhau. QĐ 33 không nói rõ loại đất ở đã có nhà đã đi vào hoạt động là như thế nào. Do vậy từ 1 thửa đất trống, chủ đất “lách” bằng 1 vàih xây 1 căn nhà tạm, nhỏ để được tách thửa, phân thửa đất thành các lô đất nhỏ hơn (nếu để đất trống).
Để khắc phục hiện trạng này, trong dự thảo Sở TN-MT TP.HCM giải đáp rõ đất ở có nhà đã đi vào hoạt động phải là nhà ở được hình thành từ trước ngày QĐ 33 có hiệu lực (ngày 25/10/2014), đã được cấp giấy chứng nhận quyền có hoặc đủ điều kiện để được công nhận quyền có nhà ở. Như vậy, việc thi công các căn nhà tạm để tách thửa sẽ được kiểm soát.
 Chiêu thức được 1 vài chủ đầu tư ứng dụng là xây nhà tạm để áp dụng tách thửa gây nên các khu ổ chuột. |
Chặt chẽ hơn nhưng cung cấp nhu cầu cho dân
Tại QĐ 33, địa bàn TP.HCM được phân chia làm ba khu vực có 1 vài tổng diện tích tối thiểu khi tách thửa khác nhau. Theo QĐ 33, khu vực 3 gồm 1 vài huyện ngoại thành có tổng diện tích tối thiểu của thửa đất tách ra lớn hơn ở quy định của dự thảo (120 m2 đối có đất trống, 80 m2 đối có đất có nhà). Còn theo dự thảo, khu vực 3 được gộp vào khu vực 2.
Theo tờ trình của Sở TN-MT, địa bàn thành thị được phân chia thành hai khu vực làm cơ sở quy định tổng diện tích tối thiểu để tách thửa. Theo đây, khu vực 1 gồm quận 1, 3, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú. Đất ở ở khu vực 1 muốn tách thửa phải bảo đảm thửa đất tách ra có tổng diện tích tối thiểu 50 m2 (đối có thửa đất chưa có nhà) và tối thiểu 45 m2 có thửa đất có nhà đã đi vào hoạt động.
Khu vực 2 gồm 1 vài quận, huyện còn lại. Diện tích nhỏ nhất của thửa đất ở tách ra là 80 m2 (đất trống) và 50 m2 (đất có nhà đã đi vào hoạt động). Diện tích tối thiểu được tính sau khi đã trừ đi lộ giới.
Theo phân tách của chuyên gia nhà đất cá nhân Phan Công Chánh, việc phân làm 2 khu vực và tổng diện tích tách thửa nhỏ hơn, nhưng lộ giới rộng hơn sẽ có lợi cho bạn, vừa bảo đảm hạ tầng, tránh tạo nên các “khu ổ chuột” mới, phá nát quy hoạch chung. Chuyên gia này cho rằng điều cần thiết phải quan tâm đây là phải có quy định thật nghiêm ngặt như thế nào là nhà, tránh việc 1 vài chủ đầu tư lạch luật.
QĐ 33 chỉ quy định tổng diện tích tối thiểu khi tách thửa đất ở khu vực thành thị và đất ở ở khu vực nông thôn, không điều chỉnh đến đất nông nghiệp. Tuy nhiên, nhiều quận, huyện thực hiện QĐ 33 theo kiểu “biến tướng”, cho phép tách thửa đất nông nghiệp bằng 1 vàih chuyển từ đất nông nghiệp sang đất trồng cây lâu năm rồi chuyển thành đất ở để phân lô.
Dự thảo lần này quy định việc tách thửa cho cả đất ở thành thị, đất ở nông thôn và đất nông nghiệp. Cụ thể theo dự thảo, thửa đất thuộc khu vực quy hoạch để sản xuất nông nghiệp được phép tách thửa, nhưng 1 vài thửa đất mới được hình thành và thửa đất còn lại phải bảo đảm tổng diện tích tối thiểu 500 m2.
Riêng đối có đất nông nghiệp đã được quy hoạch để sản xuất nông nghiệp thì phải 1.000 m2 mới được tách thửa. Trường hợp thửa đất thuộc khu vực không thích hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và mở phân phối thì không được tách thửa.
Còn nếu thửa đất thuộc khu vực không thích hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và không thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và mở phân phối thì người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định. Sau đây thực hiện tách thửa theo tổng diện tích tối thiểu tương ứng có từng loại đất.
Cũng theo dự thảo, đối có hộ gia đình, cá nhân sẽ căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để tham khảo giải quyết tách thửa. Cụ thể là căn cứ quy hoạch chi tiết mật độ 1/2.000 hoặc quy hoạch nông thôn mới đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để tham khảo giải quyết.
Trường hợp chưa có quy hoạch 1/2.000 thì căn cứ quy hoạch sử dụng đất, trong đây quy hoạch được duyệt xác định thửa đất ở thuộc ba loại đất: quy hoạch dân cư đã đi vào hoạt động, dân cư đã đi vào hoạt động chỉnh trang kết hợp thi công mới và dân cư đã đi vào hoạt động kết hợp thi công mới thì được tách thửa.
Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án masteri an phú Xem Thêm
