Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh nhà đất không có quy định nào về khái niệm “liên danh chủ đầu tư”. Do đó, đang có những lo ngại rủi ro về mặt pháp lý có những dự án nhà đất được triển khai theo hình thức liên danh.
 Eco Lakeview được thực hiện bởi liên danh ba chủ đầu tư. Ảnh: Dũng Minh |
Trước đó và giai đoạn này, những dự án nhà ở thương mại được cơ quan nhà nước phê duyệt và thực hiện quản lý theo hai quy trình thủ tục khác nhau là đăng ký đầu tư theo Luật Đầu tư và đăng ký theo Luật Nhà ở.
Tuy nhiên, nhìn tổng thể, hình thức đăng ký dự án nhà ở thương mại theo Luật Đầu tư được quản lý nghiêm ngặt hơn, vì có những quy định về hậu kiểm, báo cáo thực hiện dự án và có những chế tài quy định như việc thu hồi giấy chứng nhận đầu tư…
Trong khi đó, nếu đăng ký theo Luật Nhà ở, chỉ có vài quy định về việc chấp thuận dự án nhà ở thương mại, còn những vấn đề khác được vận dụng theo những văn bản giải đáp (trước đó là Nghị định 12/2009/NĐ-CP, nay là Nghị định 59/2015/NĐ-CP). Trên thực ở, cũng có trường hợp, trong chọn lọc của cơ quan nhà nước có quy định điều chỉnh vừa theo nghị định về quản lý dự án đầu tư thi công và cả điều chỉnh theo quy định Luật Đầu tư.
Tuy nhiên, ở 1 số dự án nhà ở thương mại, đang xuất hiện 1 hình thức mới, nhiều doanh nghiệp cộng đầu tư theo hợp đồng hợp tác đầu tư và được những cơ quan quản lý chấp thuận triển khai theo hình thức liên danh.
Có dự án được triển khai theo hình thức liên danh, trong đó 1 doanh nghiệp sẽ đại diện cho liên danh để thực hiện dự án, như trường hợp Dự án D2 Giảng Võ (Hà Nội). Tuy nhiên, cũng có dự án mà những thành viên trong liên danh có tư nhữngh pháp lý ngang nhau như ở Dự án Nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại – Eco Lakeview (Hà Nội), được cơ quan nhà nước chọn lọc chấp thuận cho liên danh 3 nhà đầu tư.
Dù kiểu gì, thì vấn đề đặt ra là, tính pháp lý về chủ đầu tư theo kiểu liên danh này như thế nào theo quy định pháp luật?
Luật Nhà ở và Luật Đầu tư, không có thuật ngữ “liên danh”
Luật Đầu tư và Luật Nhà ở không có thuật ngữ “liên danh” hiện diện trong trọn vẹn văn bản. Cụ thể, Luật Đầu tư năm 2005 và Nghị định 108/2006/NĐ-CP hoàn toàn không có thuật ngữ nào được nhắc đến là “liên danh” trong trọn vẹn văn bản, mà chỉ có thuật ngữ “liên doanh”, dùng để chỉ việc nhà đầu tư nước ngoài được liên doanh có nhà đầu tư trong nước để đầu tư thành lập doanh nghiệp TNHH, doanh nghiệp cổ phần, doanh nghiệp hợp danh theo quy định của Luật Doanh nghiệp.
Đến Luật Đầu tư 2014 và Nghị định 118/2015/NĐ-CP giải đáp Luật Đầu tư 2014 cũng không hề có thuật ngữ liên danh và thậm chí, thuật ngữ liên doanh cũng không còn xuất hiện.
Đối có pháp luật về nhà ở, Luật Nhà ở 2005 cộng những nghị định hướng như Nghị định 90/2006/NĐ-CP, cho đến Nghị định 71/2010/NĐ-CP, thuật ngữ liên danh cũng không được đề cập. Luật Nhà ở 2014 (Nghị định 99/2015/NĐ-CP) cũng không có khái niệm “liên danh”. Trong khi đó, có thuật ngữ “liên doanh”, Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99/2015/NĐ-CP có đề cập, nhưng không đưa ra tài liệu cụ thể về thuật ngữ này.
Quan điểm cá nhân của người viết ,có thể coi “liên doanh” được hiểu là những nhà đầu tư góp vốn có nhau để thành lập 1 pháp nhân mới (doanh nghiệp).
Liên doanh theo Chuẩn mực kế toán Việt Nam
Ở góc độ kế toán doanh nghiệp, theo Chuẩn mực kế toán số 8 – Thông tin tài chính về những khoản vốn góp liên doanh, liên doanh là thỏa thuận bằng hợp đồng của hai hoặc nhiều bên để cộng thực hiện vận hành kinh tế, mà vận hành này được đồng kiểm soát bởi những bên góp vốn liên doanh. Các hình thức liên doanh quy định trong chuẩn mực này gồm:
Thứ nhất, hợp đồng hợp tác kinh doanh dưới hình thức liên doanh được đồng kiểm soát bởi những bên góp vốn liên doanh. Hoạt động kinh doanh này được thực hiện bằng nhữngh sử dụng tài sản và nguồn lực khác của những bên góp vốn liên doanh, mà không thành lập 1 cơ sở kinh doanh mới. Mỗi bên góp vốn liên doanh tự quản lý và sử dụng tài sản của mình và chịu trách nhiệm về những nghĩa vụ tài chính và những kinh phí phát sinh trong quá trình vận hành.
 Tranh chấp tư nhữngh pháp nhân chủ đầu tư giữa những thành viên liên danh khiến cư dân D2 Giảng Võ gặp khó trong việc làm sổ đỏ. |
Thứ hai, hợp đồng hợp tác kinh doanh dưới hình thức liên doanh tài sản được đồng kiểm soát bởi những bên góp vốn liên doanh. Hoạt động kinh doanh này thực hiện việc đồng kiểm soát và thường là đồng có đối có tài sản được góp hoặc được mua bởi những bên góp vốn liên doanh và được sử dụng cho mục đích của liên doanh. Các tài sản này được sử dụng để có lại lợi ích cho những bên góp vốn liên doanh.
Thứ ba, hợp đồng liên doanh dưới hình thức thành lập cơ sở kinh doanh mới được đồng kiểm soát bởi những bên góp vốn liên doanh. Trường hợp này có ý nghĩa như quy định của Luật Đầu tư, nhưng mở rộng hơn dùng chung cho cả những doanh nghiệp Việt Nam liên doanh có những doanh nghiệp khác.
Như vậy, theo Chuẩn mực kế toán số 8, liên doanh được đề cập rộng hơn pháp luật đầu tư, bao gồm dạng theo “hợp đồng hợp tác kinh doanh” và việc những bên cộng thành lập 1 tổ chức kinh tế mới.
Liên danh theo Luật Xây dựng
Theo Luật Xây dựng 2003 (Khoản 22, Điều 3, Điều 105) và Luật Xây dựng 2014 (Khoản 28, Điều 3, Điều 138), nhà thầu trong vận hành đầu tư thi công là tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện tham dự quan hệ hợp đồng trong vận hành đầu tư thi công. Còn hợp đồng thi công là hợp đồng dân sự, được thoả thuận bằng văn bản giữa bên giao thầu và bên nhận thầu để thực hiện 1 phần hay trọn vẹn công việc trong vận hành đầu tư thi công.
Theo qui định ký kết hợp đồng thi công, trường hợp bên nhận thầu là liên danh nhà thầu, thì phải có thoả thuận liên danh. Các thành viên trong liên danh phải ký tên, đóng dấu (nếu có) vào hợp đồng thi công, trừ trường hợp những bên có thỏa thuận khác.
Như vậy, theo Luật Xây dựng, thuật ngữ “liên danh” được xác định dùng để chỉ trường hợp có nhiều nhà thầu cộng liên danh để ký kết hợp đồng thi công.
Lo ngại về pháp lý liên danh chủ đầu tư có dự án nhà đất
Qua những văn bản pháp luật nêu trên, có thể thấy, thuật ngữ “liên danh” được quy định khá rõ ràng trong văn bản pháp luật về thi công, dùng để chỉ những nhà thầu. Tuy nhiên, đó là thuật ngữ riêng trong lĩnh vực thầu thi công, không được đề cập trong Luật Nhà ở, Luật Đầu tư. Riêng thuật ngữ “liên doanh” được đề cập trong những văn bản pháp luật, nhưng chưa có tính thống nhất. Đặc biệt là giữa “liên danh” và “liên doanh” trên thực ở cũng có sự hiểu nhầm và ứng dụng sai.
Với những quy định hiện hành của pháp luật, việc cơ quan nhà nước có thuật ngữ của 1 chuyên ngành Luật Xây dựng là liên danh để ứng dụng cho việc phê duyệt dự án nhà ở (Luật Nhà ở) là liên danh nhà đầu tư là hoàn toàn sai.
Hệ lụy của việc ứng dụng sai pháp luật đối có thuật ngữ “liên danh” này dẫn đến hiện trạng sai pháp lý ngay từ khâu chấp thuận chủ trương về dự án, thẩm định năng lực tài chính của chủ đầu tư, chọn lọc giao đất, thực hiện dự án, huy động vốn, giao dịch… cho đến việc giao nhà và cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà. Thực tế cũng cho thấy, đã có những tranh chấp gay gắt và chưa có hồi kết giữa những thành viên trong liên danh như trường hợp ở Dự án D2 Giảng Võ.
Mặt khác, ở những dự án được triển khai theo hình thức liên danh, không loại trừ việc những cơ sở, xí nghiệp nhà nước cổ phần hóa hoặc di dời cơ sở đi chỗ khác giữ đất để góp vào liên danh nhằm mục đích thu lợi thế thương mại, làm thất thoát ngân sách nhà nước, như Bộ Tài chính đã điểm danh, vì không được tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa, giao đất làm dự án nhà ở không thông qua đấu giá.
Trong quá trình thực hiện dự án, những dự án chậm trễ lại được tiện lợi chuyển giao cho chủ đầu tư khác thông qua việc nhữngh tân thành viên liên danh, mà không bị ràng buộc bởi quy định, điều kiện và thủ tục giao dịch dự án…
Với những vấn đề nêu trên, đã đến khi, cơ quan quản lý nhà nước cần phải tham khảo lại việc cấp phép dự án nhà ở thương mại cho liên danh chủ đầu tư, giải quyết những vấn đề phát sinh trước đó của những dự án đã cấp cho liên danh chủ đầu tư, đặc thù là phải bảo đảm quyền của người mua nhà ở những dự án này.
Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án masteri an phú Xem Thêm
