Phân lô phân phối nền là 1 vận hành kinh doanh BĐS đã được quy định khá rõ ràng. Đất nền, nhà phố luôn là sản phẩm được nhiều người ưa chuộng vì tâm lý cho rằng đấy là loại tài sản tích lũy an toàn. Tuy nhiên, theo luật sư Vũ Ngọc Chi, Đoàn Luật sư TP.Hà Nội, gần đấy có hiện tượng đất nền chưa đủ điều kiện pháp lý nhưng vẫn được giao dịch, tiềm ẩn rủi ro lớn cho bạn.
 Luật sư Vũ Ngọc Chi |
* Thưa luật sư, gần đấy 1 số khu vực có hiện tượng sốt đất nền. Tuy nhiên, có nhiều dấu hiệu cho thấy, vận hành giao dịch phức tạp và được cảnh báo có rủi ro?
Nhìn chung, tâm lý người Việt Nam truyền thống thích nhà đất, nên đất nền vẫn là phân khúc quan trọng. Đối có đất nền trong các dự án, do có qui mô lớn nên pháp luật đã có các điều chỉnh nhất định nhằm cung cấp các mục tiêu chung trong xã hội, cũng như tạo điều kiện thuận lợi cho người dân.
Các dự án thường được kiểm soát nghiêm ngặt hơn được quy định ở Luật Nhà ở 2014, Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh BĐS 2014. Sơ bộ và căn bản như sau:
Chủ đầu tư cần mua đất từ người dân hoặc xin Nhà nước giao đất để thực hiện dự án (tùy thuộc vào chủ thể thực hiện dự án và loại đất bị thu hồi mà có các trình tự thủ tục khác nhau đối có người thực hiện dụ án và các chủ đất bị lấy đất thực hiện dự án).
Chủ đầu tư phải lập dự án và được các cơ quan có thẩm quyền cấp phép thực hiện dự án đầu tư. Sau khi được phép thực hiện dự án và có chọn lọc về việc cho phép phân phối lô, nền thì chủ dự án ra mắt tài liệu, trình làng đến người dân hoặc phân phối đấu giá theo quy định của pháp luật theo quy định ở điều 119 Luật Đất đai.
Việc giao dịch có người dân dưới hình thức hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật phải bằng văn bản và có hiệu lực pháp luật.
Việc Nhà nước hoặc các pháp nhân thực hiện dự án đầu tư đa phần được công khai, minh bạch, có sự kiểm soát nhất định, bài bản và theo pháp luật, có quy hoạch, kế hoạch cụ thể, có căn cứ và mục đích rõ ràng vì vậy hạn chế được rất nhiều rủi ro cả về pháp lý lẫn thiệt hại về kinh tế.
Nhưng giai đoạn này có nhiều trường hợp các cá nhân bỏ vốn mua gom đất từ các hộ dân và tự tách thửa phân phối lại. Nếu thực hiện đúng các quy định pháp luật về đất đai thì căn bản giao dịch vẫn chắc chắn tính pháp lý. Tuy nhiên, trên thực ở, vận hành này đang được cảnh báo có nhiều phức tạp, rủi ro.
Việc phân lô phân phối nền này chủ yếu ăn theo các quy hoạch của Nhà nước hoặc các dự án khác, bởi thế nó sẽ diễn ra 1 cách tự phát, không bài bản, thậm chí khi tự phát phân lô, phân phối nền xong thì chẳng thể sử dụng được do vướng các quy hoạch, kế hoạch khác của Nhà nước đã có trước hoặc sắp triển khai bởi thế có thể tiếp tục bị điều chỉnh.
* Một số địa phương có tình hình giao dịch đất nền phức tạp đang sửa đổi quy định để quản lý nghiêm ngặt hơn việc phân lô phân phối nền, nhưng cũng có ý kiến lo ngại quy định bởi thế sẽ làm khó cho người dân khi muốn tách thửa?
Trước đấy, ở TP.HCM quy định về tách thửa chủ yếu đề nghị chắc chắn qui mô tối thiểu sau khi tách từ 36 – 120 m2 tùy từng khu vực quận, huyện (Quyết định 33/2014 về qui mô tối thiểu được tách thửa). Nhưng sau 1 thời gian ứng dụng, hiện trạng phân lô phân phối nền nhỏ lẻ, tràn lan, không đúng quy hoạch, hạ tầng không đủ chuẩn, kết nối không đồng bộ…, làm ảnh hưởng đến chất lượng sống người dân.
Việc siết chặt quy định là cần thiết nhưng cần áp đúng đối tượng là quy định tách thửa để thực hiện dự án, không nên ứng dụng có các đối tượng thực hiện vì mục đích dân sinh khác như tách thửa cho con cái ra ở riêng hoặc phân phối 1 phần để giải quyết kinh tế gia đình.
Việc này không quá khó để kiểm soát, khi tách thửa cần làm rõ tách thửa nhằm mục đích gì (phân lô, phân phối nền hay thực hiện việc phân chia tài sản cho các con cái hoặc giao dịch đơn thuần giải quyết kinh tế gia đình). Bên cạnh đây, có 1 cơ chế để kiểm soát việc thực hiện tách thửa xem có đúng mục đích đã khai báo hay không và cần nhất có chế tài và các cơ quan để thực hiện chế tài này.
Có địa phương đang tham khảo đưa ra quy định qui mô trên 2.000 m2 thì phải thực hiện dự án. Với qui mô nhất định buộc phải đưa vào trình tự như thực hiện dự án, vừa cung cấp được quản lý nhà nước nhìn chung và không ảnh hưởng đến việc tách thửa của người dân.
* Theo luật sư, khách mua đất nền nên lưu ý điều gì để tránh rủi ro, ảnh hưởng ích lợi về sau?
Dù là phân lô phân phối nền hay các sản phẩm BĐS khác, gốc rễ pháp lý vẫn nằm ở Luật Đất đai và sau đây là Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở.
Khách hàng cần nghiên cứu kỹ về tài sản về đầu tư, việc làm rõ được quyền sử dụng đất đang ở trạng thái nào sẽ hiểu được trình tự thủ tục, giới hạn pháp lý có cho phép hay không, có mang đến rủi ro gì hay không, có nằm trong quy hoạch hoặc có thích hợp có mục đích của người đầu tư hay không.
Khách hàng cũng cần cân nhắc tranh chấp đã đi vào hoạt động hoặc trong quá khứ đã xảy ra. Lưu ý tuân thủ hình thức giao dịch tài sản, tránh hiện trạng giao dịch vô hiệu.
Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án masteri an phú Xem Thêm
Bài viết liên quan
