Săn đất trong vùng quy hoạch “treo”, chơi dao hai lưỡi?

Thay vì đầu tư đất chưa quy hoạch hoặc đã có hạ tầng ổn định, nhiều người chọn kênh đầu tư mạo hiểm: đầu tư đất trong vùng quy hoạch “treo” lâu năm để chờ điều chỉnh hoặc bỏ quy hoạch

“Săn” đất quy hoạch

Cơn sốt đất nền thời điểm đầu năm 2017 sục sôi trên diện rộng ở TP HCM kéo theo làn sóng mua bán ồ ạt. Trong đó, có những địa bàn đất trong quy hoạch cũng “dậy sóng”. Điển hình nhất là ở Củ Chi, nhiều vùng đất nằm trong quy hoạch của UBND đô thị đã mở bán lâu năm.

Theo những quy hoạch này, barem giá đất lúa chỉ vài chục ngàn đồng mỗi mét vuông. Nhưng không ít người sẵn sàng “mua” lại có giá vài trăm ngàn đồng. Thậm chí có nơi lên đến tiền triệu. Người đầu tư thừa biết nếu triển khai quy hoạch, đất sẽ bị thu hồi theo giá nhà nước nhưng vẫn “nhắm mắt” làm liều chạy theo cơn sốt.

Tại khu vực quy hoạch khu tái an cư 66ha ở phường Tân Thuận Đông (quận 12), nhà đất trong khu dân cư đã đi vào hoạt động mua bán dao động 30 triệu đồng/m²; trong khi những khu đất bị quy hoạch làm trọng điểm thương mại gần đó chỉ mua bán ở mức giá 5 triệu đồng/m². Chính vì chênh lệch quá lớn này nên nhiều người sẵn sàng bỏ tiền mua bán lại để chờ cơ hội.

Anh K. (ngụ Thủ Đức) cho biết nhữngh đó 2 năm, mặc dù biết 1 khu đất ở phường Linh Đông (Thủ Đức) là đất trồng cây lâu năm và bị quy hoạch công viên cây xanh, nhưng anh vẫn chọn lọc mua 1.000m² để đón đầu cơ hội. Theo anh K, khu vực này được phê duyệt quy hoạch nhữngh đó 10 năm, giai đoạn này nhà cửa mọc lên rất nhiều, đặc trưng TP đã phóng con các con phố 60m nối từ các con phố Phạm Văn Đồng tới quốc lộ 1A, nên khả năng điều chỉnh khu đất này thành đất ở rất cao.

“Bảng giá đất UBND TP ban hành, khu đất đó chỉ hơn 100.000 đồng/m² vì là đất cây xanh, nhưng tôi mua 3 triệu đồng/m². Hiện nay, giá đất ở khu vực này mua bán trên dưới 30 triệu đồng/m². Nếu được xóa quy hoạch và được chuyển từ đất công viên qua đất thổ cư, sau khi đóng tiền chuyển mục đích sử dụng đất, tôi vẫn lời 1 khoản không nhỏ”, anh K tính toán.

Đánh bạc?

Việc mua đất bị quy hoạch như nói trên, tuy lợi nhuận nhiều nhưng rủi ro cũng rất cao. Ông Nguyễn Thanh Toàn, Phó giám đốc Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM, cho biết theo quy định hiện hành, trong 5 năm Nhà nước phải điều chỉnh quy hoạch cho thích hợp có thực ở, nếu những khu vực nào không còn thích hợp thì phải xóa. Thế nhưng, trên thực ở, việc điều chỉnh là rất lâu và rất nhiêu khê. Người đầu tư phải mất rất nhiều năm mới biết “số phận” của quy hoạch. Việc này, không khác gì đánh bạc, nhất là đối có người huy động vốn để đầu tư.

Củ Chi, điểm nóng của hiện tượng “săn” đất trong vùng quy hoạch

Giám đốc 1 DN địa ốc lớn nói rằng, hiện tượng đầu tư đất trong quy hoạch không mới nhưng chưa bao giờ tràn lan như giai đoạn này. Thực tế, có nhiều khu vực ở TPHCM đã được phê duyệt đồ án quy hoạch 1/2.000 nhưng không biết bao giờ mới thực hiện được. Trong khi đó, chỉ vài ba năm sau khi quy hoạch được phê duyệt, do thực ở nhữngh tân nhiều nên không ít khu vực đã phải điều chỉnh quy hoạch để thích hợp có hiện trạng. Đây chính là nguồn gốc khiến 1 số nhà đầu tư chuyên “săn lùng” đất kiểu này, nhằm chờ xóa hoặc điều chỉnh quy hoạch để hưởng lợi.

“Thậm chí nhiều công ty chưa được cơ quan tính năng giao đất để thực hiện dự án thì không biết bằng nhữngh nào, 1 số người đã “đi tắt đón đầu” mua đất trong dự án để chờ đền bù. Mua đất cao hơn giá nhà nước 1 chút rồi chờ công ty đến thương lượng có giá… trên trời” – ông nói. Đây chính là nguồn gốc nhiều dự án ngắc ngoải do chẳng thể bồi thường giải phóng mặt bằng.

Theo kiến nghị của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), Chính phủ, Bộ Tài nguyên – Môi trường và UBND TP HCM nên có cơ chế hỗ trợ nhà đầu tư trong trường hợp đã bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án được từ 80% tổng diện tích trở lên, để sớm đưa dự án vào thực hiện, tránh lãng phí thời gian và kinh phí đầu tư.

HoREA cũng yêu cầu đối có dự án đã bồi thường, giải phóng mặt bằng liền thửa thì cho phép nhà đầu tư được điều chỉnh quy hoạch để thực hiện trong phạm vi đất đã được bồi thường. Đối có dự án đã giải phóng mặt bằng dạng “da beo”, yêu cầu chính quyền địa phương hỗ trợ đền bù giải phóng mặt bằng, có mức giá đền bù không thấp hơn mức giá cao nhất mà nhà đầu tư đã đền bù trong dự án; hoặc có cơ chế để người có đất tham dự góp vốn cộng nhà đầu tư thực hiện đầu tư kinh doanh dự án đó; hoặc có cơ chế để những bên liên quan đưa ra tòa án để được tham khảo, giải quyết 1 nhữngh công bằng.

Sở Tài nguyên – Môi trường TP HCM cho biết trên địa bàn TP HCM giai đoạn này còn dao động 570 dự án “treo” có tổng tổng diện tích hơn 20.000 ha, trong đó có nhiều dự án “lơ lửng” đã hơn 20 năm nay. Để giải quyết hiện trạng này, ngoại trừ huyện Bình Chánh chưa trình đề xuất, 23 quận, huyện còn lại đã được UBND TP HCM đón nhận đề xuất điều chỉnh quy hoạch. Hiện ở, những quận, huyện nói trên đang rà soát và thực hiện điều chỉnh.

Bài viết liên quan