Khi quỹ đất dành cho phát triển dự án BĐS càng ngày càng hạn hẹp, các doanh nghiệp BĐS ngoài việc bắt đầu làm, mở phân phối dự án đã đi vào hoạt động, cũng đua nhau săn đất làm “của để dành”. Nhưng để mua đất làm dự án BĐS không hề dễ làm, có các lô đất phải mất nhiều năm kiểm tra pháp lý…
 Săn quỹ đất hiện đang là cuộc chiến âm thầm của doanh nghiệp địa ốc. Ảnh: Gia Huy |
Theo chân chủ đầu tư tìm quỹ đất
Asian Holding là 1 doanh nghiệp mới thành lập, đi lên từ phát triển sàn chuyển nhượng BĐS. Từ năm 2016, ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Asian Holding cho biết, để Công ty tiến xa hơn, ông sẽ đổ vốn săn quỹ đất để phát triển dự án BĐS ở TP.HCM. Cũng từ đây, chiến lược săn quỹ đất được ông đặt ra.
“Có hai loại đất tôi muốn tìm, đây là phát triển dự án đất nền và quỹ đất phát triển dự án chung cư. Để có được nguồn tài liệu quỹ đất, tôi điện thoại có các doanh nghiệp môi giới, hay bạn bè trong giới BĐS có tài liệu về quỹ đất muốn phân phối để điện thoại tìm mua”, ông Hậu nói.
Ngày 24/7 vừa qua, sau khi có được tài liệu hai lô đất lớn ở quận 9, TP.HCM cần phân phối, ông Hậu tìm tới xem địa điểm. Hai lô đất này gồm Khu nhà ở villa sinh thái phường Trường Thạnh, có tổng diện tích 16 ha và lô đất thuộc dự án đầu tư Khu phức hợp thương mại – trường học – chung cư – villa phường Long Bình, quận 9, có tổng diện tích 22 ha.
Trong cuộc khảo sát xem đất, ông Hậu kể từ đầu năm 2017 tới nay, ông đã áp dụng đi xem 6 dự án đất như trên, các cuộc săn tìm quỹ đất cũng đầy gian khổ và không hề dễ như đi mua 1 miếng đất nhỏ xây nhà.
Đi 1 vòng quanh dự án chào phân phối, hỏi chuyện người dân về quỹ đất dự án này ra sao, nghiên cứu kỹ hạ tầng giao thông kết nối vào khu đất… Sau khi đã đã đi vào hoạt động các bước khảo sát Thứ nhất về quỹ đất, ông Hậu còn phải chuyển hồ sơ quỹ đất cho phòng pháp lý kiểm tra pháp lý quỹ đất này như thế nào, có nằm trong quy hoạch dự án nào của quận hay không, pháp lý rõ ràng chưa, có tranh chấp không, khu vực này có thể phát triển được các dự án thế nào…
Cũng trong thời kỳ săn quỹ đất phát triển dự án, ông Nguyễn Huy Vũ, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Dịch vụ và Xây dựng BĐS Bản Việt cho biết, ông cũng đang nghiên cứu kỹ 1 lô đất rộng hơn 11 ha trên các con phố Đỗ Xuân Hợp, quận 9.
Phóng viên Đầu tư Bất động sản theo chân ông Vũ xuống coi lô đất, trên lối đi, ông cho biết, trước khi được ra mắt lô đất này, ông đã phải điện thoại có chính quyền địa phương để xác minh tài liệu lô đất cộng 1 số pháp lý liên quan bước đầu trước khi dành thời gian xuống coi trực tiếp.
“Lô đất này thuộc đất gia đình, diện thừa kế từ ông bà để lại cho 6 anh em. Đất này có thể phát triển được dự án chung cư, tuyến các con phố Đỗ Xuân Hợp cũng đang có khá nhiều dự án BĐS phát triển nên thích hợp có doanh nghiệp chúng tôi phát triển dự án ở đây”, ông Vũ nói.
Cũng theo ông Vũ, để tìm đất, các chủ đầu tư thường chia ra làm hai loại, quỹ đất ngắn hạn và dài hạn. Quỹ đất ngắn hạn là quỹ đất triển khai trước mắt, các chủ đầu tư sẽ tìm ở khu vực đang có phân khúc sôi động để phát triển dự án ngay. Còn quỹ đất dài hạn là các lô đất dành để phát triển lâu dài, chủ đầu tư sẽ đi vào các quận huyện vùng ven, có tiềm năng phát triển phân khúc trong vòng vài năm nữa như quận 19, Bình Tân…
Với quỹ đất dài hạn, chủ đầu tư sẽ có nhiều sự chọn lọc, trong đây có thể mua cả đất nông nghiệp sau đây dành thời gian lâu dài để thực hiện xin pháp lý và chuyển đổi dần dần. Với quỹ đất ngắn hạn, ưu tiên Thứ nhất đây là đất phải sạch, pháp lý rõ ràng… để có thể triển khai ngay dự án.
Ông Vũ cũng cho biết, để săn quỹ đất, các chủ đầu tư phải dự định lượng tiền mặt khá lớn bởi không gì bằng tiền mặt sẵn có. “Ví dụ như dự án có giá 100 tỷ đồng, nhưng doanh nghiệp mua có đề nghị trả từ từ, trong khi 1 doanh nghiệp đưa ra giá 90 tỷ đồng nhưng trả tiền mặt 1 cục, chủ đất sẽ ưu tiên phân phối cho người có tiền mặt. Để có được lượng tiền mặt lớn này, buộc chủ đầu tư phải có ngân hàng hoặc nhà đầu tư vốn đứng sau để bơm tiền cho việc mua dự án”, ông Vũ nói.
Nói về nguyên do chủ đầu tư đua nhau săn đất giai đoạn này, ông Vũ cho biết, ở TP.HCM quỹ đất đang dần hạn hẹp, chính vì vậy cuộc mua đất mất rất nhiều thời gian, thậm chí có chủ đầu tư lập hẳn 1 phòng pháp lý chuyên đi gom quỹ đất. Ở các phòng này, các chủ đầu tư lớn sẽ dùng rất nhiều nhân viên để bủa vây khắp các quận, huyện ở Thành phố để săn quỹ đất, nhân viên săn quỹ đất càng đông thì thời cơ có quỹ đất càng nhiều và ngược lại.
Ông Vũ cũng cho biết, không phải cứ tìm được lô đất là có thể áp dụng mua và phát triển dự án, có các mảnh đất rất đẹp nhưng để thực hiện việc chuyển nhượng và xin pháp lý phải mất cả vài năm là lẽ thường. Chính vì vậy, chủ đầu tư khi săn quỹ đất thường ưu tiên các quỹ đất đã được cấp phép thi công dự án có pháp lý rõ ràng, vì chủ đầu tư cũ không có tiền thực hiện dự án buộc phải phân phối lại cho chủ đầu tư mới phát triển.
Ôm quỹ đất “chờ thời”
Theo chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực, ôm quỹ đất chờ thời là 1 hướng đi lâu dài của các chủ đầu tư, nó sẽ giúp cho các doanh nghiệp có 1 “hũ gạo” ăn hoài không hết. Chính vì vậy, để rộng mở cho hướng đi lâu dài của doanh nghiệp, việc các doanh nghiệp đua nhau lập phòng pháp lý để săn quỹ đất là xu hướng tất yếu.
Đại diện 1 chủ đầu tư có quỹ đất nhiều ở TP.HCM và cả Hà Nội cho biết, hầu như các doanh nghiệp săn quỹ đất giai đoạn này đa phần để “chờ thời” bởi các chủ đầu tư đều biết giai đoạn này phân khúc BĐS có chiều hướng chững lại, bên cạnh đây 6 tháng đầu năm, lượng căn hộ chung cư mới ra khá nhiều.
Ngoài ra, 1 nhân tố tác động nữa tới việc các chủ đầu tư ôm quỹ đất “chờ thời” đây là việc xin giấy phép phát triển dự án mới rất gặp khó, hiện có các dự án xin giấy phép gần 1 năm nhưng vẫn chưa thể có.
Nói về việc ôm quỹ đất, nhưng không thấy phát triển dự án giai đoạn này phải nhắc tới tên Tập đoàn Vạn Thịnh Phát, khi chỉ từ năm 2014 tới nay, doanh nghiệp này thực hiện vô vàn thương vụ thâu gom quỹ đất. Điều đáng chú tâm là các quỹ đất dù được Vạn Thịnh Phát ôm từ lâu, nhưng đều bất động.
Đơn cử như tháng 3/2016, tập đoàn này được UBND tỉnh Long An thống nhất về chủ trương để tiếp nhận, đầu tư 16/19 dự án mà UBND tỉnh đã có chọn lọc thu hồi trên địa bàn huyện Cần Giuộc. Dự án đầu tư này gồm có 3 dự án đầu tư cụm công nghiệp, 7 khu dân cư thương mại dịch vụ và nhiều dự án nhà ở tái an cư, có tổng tổng diện tích trên 1.500 ha. Tuy nhiên, tới nay, các dự án này chưa “động đậy”.
Ngoài ra, vào tháng 8/2016, Vạn Thịnh Phát đã thâu tóm quỹ đất rộng 118 ha thuộc dự án Mũi Đèn Đỏ ở quận 7, TP.HCM. Trước kia, dự án này được UBND TP.HCM giao cho Công ty cổ phần Tập đoàn Sài Gòn Peninsula làm chủ đầu tư và được phê duyệt quy hoạch mật độ 1/500 từ năm 2010. Sau khi thâu tóm dự án này, Vạn Thịnh Phát cho biết, sẽ đầu tư dao động 6 tỷ USD để thi công các hạng mục, nhưng tới nay, dự án cũng bất động…
Trong đây, các khu vực như quận 9, quận 7, Thủ Đức, Bình Chánh… không khó để cảm thấy các quỹ đất BĐS đang được các chủ đầu tư ôm chờ thời như các con phố Nguyễn Hữu Thọ quận 7, Đường Phạm Văn Đồng quận Thủ Đức… các lô đất này sau khi mua xong, chủ đầu tư sẽ vây lại bằng các tấm tôm để khẳng định “quỹ đất của mình”.
“Cái khó giai đoạn này của việc săn đất rồi phải làm sao lập dự án, xin giấy phép quy hoạch, giấy phép tác động môi trường, đâyng tiền sử dụng đất… Đây là việc gặp khó hơn cả chọn đất, bởi riêng chỉ xin giấy phép tác động môi trường đã phải mất thời gian rất lâu qua nhiều cấp ngành chứ không như trước kia. Chính vì vậy, hiện các chủ đầu tư sẽ chọn săn quỹ đất dài hạn, vì khi đã dùng lượng lớn tiền mua đất, các doanh nghiệp sẽ gặp khó về tài chính cho việc đâyng tiền sử dụng đất và chi phí phát triển dự án…”, ông Nguyễn Văn Hậu nói.
Còn ông Cấn Văn Lực thì cho rằng, việc các chủ đầu tư săn quỹ đất nhiều như giai đoạn này cho thấy việc doanh nghiệp phân tách triển vọng phân khúc thời gian tới còn tích cực hơn, nên họ tạm nhường lại phân khúc cho các doanh nghiệp khác phát triển. Điều này sẽ tạo cho phân khúc luôn có sản phẩm mới cung cấp cho bạn, nhưng sẽ có hiện tượng tăng giá dần dần, bởi khi quỹ đất dần cạn kiệt, các doanh nghiệp này bắt đầu bung quỹ đất làm dự án và đẩy giá lên cao hơn.
Ông Alex Crane, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield cho biết, cuộc chiến săn quỹ đất ở Việt Nam không chỉ là sân chơi cho các doanh nghiệp Việt mà có cả các doanh nghiệp nước ngoài. Tuy nhiên, lợi thế vẫn thuộc về các doanh nghiệp Việt bởi dù doanh nghiệp nội địa ít vốn hơn doanh nghiệp nước ngoài nhưng lại được lợi thế hiểu tâm lý, văn hóa và hiểu pháp luật Việt nhiều hơn nên dễ săn quỹ đất hơn khối doanh nghiệp ngoại.
Do đây, có thể thấy các doanh nghiệp ngoại có quỹ đất ở Việt Nam thường sẽ phải mua lại quỹ đất của doanh nghiệp Việt đã săn được có giá cao hơn không ít.
Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án masteri an phú Xem Thêm
Bài viết liên quan
