Đầu tư căn hộ nghỉ dưỡng: Cần tầm nhìn dài hạn

Ở phân khúc nghỉ dưỡng, chủ đầu tư lớn là người chọn lọc tất cả chuyện thành công hay thất bại. Vì vậy, người mua condotel nên nghiên cứu danh tiếng của nhà đầu tư, tiềm năng của dự án hơn là tập trung vào 1 số cam đoan lợi nhuận.

Giữa tháng Tám vừa qua, chuyện chủ dự án căn hộ cao tầng nghỉ dưỡng (condotel) Bavico Nha Trang không thực hiện cam đoan chia lợi nhuận cho người mua căn hộ cao tầng đã làm nhiều người định mua condotel phải chùn tay. Bavico chỉ là 1 trong nhiều dự án đầu tư tiềm ẩn rủi ro: Khi mua sản phẩm, nhiều bạn hồ hởi trước cam đoan chia lợi nhuận có thể lên đến 15%/năm của chủ dự án mà không nghiên cứu rằng, giai đoạn này Việt Nam chưa có luật để ràng buộc cam đoan cho thuê.

Tiếp nối sự thành công ở Malaysia, Thái Lan, Indonesia (đảo Bali), trong năm qua phân khúc căn hộ cao tầng nghỉ dưỡng đã phát triển mạnh mẽ ở 1 số điểm đến du lịch ở Việt Nam. Hình thức đầu tư mới nào cũng đi cộng tỷ lệ rủi ro nhất định, 1 số nhà đầu tư nhỏ chỉ thu được lợi nhuận tốt khi nghiên cứu kỹ tài liệu về chủ đầu tư, về hợp đồng và quan trọng hơn là biết tính toán các con phố dài.

Những phản hồi kém khả quan Thứ nhất

Mùa hè 2017, 1 số dự án condotel ở miền Trung chính thức được đưa vào sử dụng. Nhiều chủ căn hộ cao tầng chưa kịp vui vì sản phẩm bắt đầu sinh lời thì đã phải lo lắng trước vô số phản hồi kém tích cực của khách thuê. Trên 1 số diễn đàn internet chia sẻ bí kíp du lịch, nhiều ý kiến bày tỏ sự thất vọng khi chất lượng phục vụ và tiện ích nhiều condotel không được như quảng bá.

Một tòa nhà căn hộ cao tầng khách sạn ở Đà Nẵng bị du khách phàn nàn khá nhiều do chủ đầu tư dành ưu tiên tối đa cho số lượng căn hộ cao tầng, giảm tổng diện tích nhà hàng, sảnh, khu vực tiếp tân tạo cảm giác bó hẹp, bó hẹp. Đó là chưa kể nhân viên phục vụ số lượng ít, thiếu chuyên nghiệp. Khách thuê phải chờ đợi lâu khi có đề nghị. Một trong các đối tượng chính đặt phòng condotel giai đoạn này là 1 số gia đình có trẻ em, nhóm du khách này chọn căn hộ cao tầng thay cho khách sạn vì condotel có bếp và phòng giặt.

Tuy nhiên nhiều khách thuê condotel không hài lòng bởi nhiều dịch vụ chưa đạt chuẩn khách sạn, còn căn hộ cao tầng lại không đủ tiện nghi. Nhiều căn hộ cao tầng quảng cáo có khu vực bếp nhưng lại thiếu đa số công cụ làm bếp. Đối có các dự án xa trọng điểm ăn uống thì càng bị điểm trừ nghiêm trọng.

Giám đốc 1 doanh nghiệp du lịch – đối tác phân phối phòng của 1 số dự án cho biết: condotel là sản phẩm kết hợp giữa căn hộ cao tầng và khách sạn, tuy nhiên để tiết kiệm, nhiều chủ đầu tư tự quản lý – hoạt động nên không theo chuẩn nào, dẫn tới chất lượng không được như quảng cáo ban đầu.

Nhiều chủ đầu tư khác lại vì muốn tăng tối đa số lượng phòng nên tỷ lệ khách tăng cao, 1 số tiện ích hồ bơi, phòng tập, sân chơi bị quá tải trong mùa cao điểm. Thực tế, 1 số loại căn hộ cao tầng condotel thường có mức giá tương đương hoặc cao hơn 1 số khách sạn cộng hạng. Tuy nhiên, chất lượng dịch vụ và quản lý ở nhiều dự án căn hộ cao tầng nghỉ dưỡng đã bị bạn phản ánh là rất kém.

Tìm hiểu ở nhiều dự án condotel cho thấy, cộng 1 dự án nhưng 1 số căn hộ cao tầng cộng loại vẫn có thể có mức giá thuê chênh lệch khá lớn. Tại 1 dự án lớn ở Đà Nẵng, trong khi website ra mắt mức giá lên tới gần 3 triệu đồng/phòng/đêm thì mức giá thuê chào phân phối qua nhiều đại lý du lịch trung bình chỉ 1,5-1,8 triệu đồng/phòng/đêm.

Sở dĩ có sự chênh lệch này là do có hai loại hình căn hộ cao tầng cộng ở 1 dự án. Loại hình căn hộ cao tầng người mua đầu tư cho thuê lại và loại căn hộ cao tầng do chính chủ đầu tư hoạt động. Để cho thuê được tiện dụng, 1 số chủ căn hộ cao tầng cho đơn vị du lịch phân phối có mức giá thấp hơn nhưng 1 số phòng này thường không có ăn sáng, 1 số tiện ích khác nếu khách thuê sử dụng phải tính thêm kinh phí.

Tầm nhìn trên mười năm

Mong muốn có 1 căn hộ cao tầng ở quê nhà Đà Nẵng để về ở luôn sau khi nghỉ hưu song anh Thành Nhân vẫn lưỡng lự giữa condotel và đất nền. Nếu xét lợi ích trước mắt thì condotel có nhiều điểm quyến rũ, tuy nhiên các biến động của phân khúc và nhu cầu du khách khiến không ai dám đoán mười năm nữa, 1 số dự án tỷ lệ phòng cao, địa điểm không đặc sắc có còn giữ được giá trị khi đã xuống cấp và phải tranh đua có vô số dự án ra sau. Nhiều nhân viên môi giới thuyết phục bạn rằng nhà đất luôn tăng giá theo thời gian, tuy nhiên điều này không đúng có nhiều tỉnh thành ở Việt Nam. Bài học từ 1 số người đầu tư vào dự án căn hộ cao tầng ở Vũng Tàu vài năm trước đã cho thấy điều đây.

Hiện nay, đa số 1 số condotel được chủ đầu tư cam đoan lợi nhuận từ 9 – 12%/năm, thời gian 5-10 năm và chia sẻ kỳ nghỉ từ 15-20 ngày/năm. Tuy nhiên, theo đánh giá của Cushman & Wakefield Việt Nam, dự án cần đạt công suất 60% thì chủ đầu tư mới đạt điểm hòa vốn, đủ để chi trả lợi nhuận cam đoan cho người mua nhà.

Tại Việt Nam, con số 60% là không dễ đạt được khi condotel hiện cung đã vượt cầu, chưa kể condotel cũng chưa tranh đua được có hệ thống khách sạn cao cấp (công suất trung bình cho thuê khách sạn cao cấp ở Việt Nam cũng chỉ dao động 65%).

Theo nhận định của 1 số chuyên gia nước ngoài, mức lợi nhuận chia sẻ mà chủ đầu tư cam đoan có người mua càng cao thì ẩn chứa càng nhiều rủi ro. Tại Thái Lan, Singapore hay 1 số nước phát triển trước Việt Nam, mức lợi tức mà chủ đầu tư đưa ra đối có sản phẩm condotel thường từ 5 – 7% trong vòng hai năm. Lý do là họ nhắm đến nhân tố lợi nhuận khi đã đưa tất cả công trình vào khai thác thay vì chỉ quan tâm đến huy động vốn, bởi thế mới chắc chắn việc kinh doanh ổn định trong lâu dài.

Về căn bản, ở phân khúc nghỉ dưỡng chủ đầu tư lớn là người chọn lọc tất cả chuyện thành công hay thất bại. Phong 1 sốh, cao cấp khu nghỉ dưỡng và chính sách phân phối hàng phân phối hàng chọn lọc bạn mục tiêu. Vì vậy, người mua condotel nên nghiên cứu danh tiếng của nhà đầu tư, tiềm năng của dự án hơn là tập trung vào 1 số cam đoan lợi nhuận.

Duanmasterianphu.com – Theo DNSGCT

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án masteri an phú Xem Thêm