Làng biệt thự Thủ Đức: Không dễ tách thửa

Lô đất sau khi chia tách phải có quy mô ít nhất 400 m2, chiều rộng tối thiểu 12 m, chiều dài ít nhất bằng 3,5 lần chiều rộng.

Hơn 200 villa ở khu villa làng đại học (ĐH) phường Bình Thọ, quận Thủ Đức, TP.HCM sẽ được cấp phép thi công, tách thửa theo quy định ở quy chế quản lý kiến trúc quy hoạch. Hiện quy chế đang được Sở QH-KT trình TP thông qua.

Biệt thự cao tối đa 16 m

Theo dự thảo quy chế quản lý kiến trúc quy hoạch, khu villa làng ĐH phường Bình Thọ, quận Thủ Đức được chia làm ba vùng. Vùng 1 là các công trình cao tầng (8-22 tầng) dọc tuyến cao tốc Hà Nội. Vùng 2 là khu dân cư gồm các villa đã đi vào hoạt động thi công trước năm 1975 cần giữ gìn và villa đã đi vào hoạt động có kiến trúc mới thi công sau năm 1975. Vùng 3 là các công trình hoặc khối kiến trúc nằm ở phần còn lại, bao gồm công trình công cộng, các khu dân cư dạng nhà liên kế.

Vùng 1 phát triển thành khu hỗn hợp có các trọng điểm dịch vụ đa tính năng như công trình hỗn hợp ở, thương mại dịch vụ, cao ốc văn phòng… tạo điểm nhấn cho toàn khu vực và bộ mặt kiến trúc TP trên trục cửa ngõ cao tốc Hà Nội.

“Công trình ở đấy cần kiến trúc có phong cách tiên tiến, chiều cao tối đa 22 tầng” – dự thảo đề nghị. Mật độ thi công của công trình dạng hỗn hợp chỉ được tối đa 50%.

Đề xuất này từng được góp ý là không đúng có các quy chuẩn nguyên tắc là 80%. Tuy nhiên, Sở QH-KT cho rằng khu vực hỗn hợp giáp cao tốc Hà Nội có metro trên cao nên việc khống chế tỷ lệ thi công tối đa 50% là để cắt giảm sự dày đặc khi thi công công trình, che chắn tầm nhìn.

Với trường hợp các nhà villa, dự thảo đề nghị villa có chiều cao tối đa 16 m, tỷ lệ thi công nhỏ hơn hoặc bằng 50% (có lô đất dưới 500 m2) hoặc tối đa 40% (có lô đất trên 500 m2). Khu dân cư nhà liên kế được thi công tối đa 2-6 tầng.

Riêng trục các con phố Võ Văn Ngân và Đặng Văn Bi, theo Sở thì “lịch sử đã hình thành các dãy nhà liên kế thương mại sầm uất nên khuyến khích người dân hợp tác đầu tư dự án chỉnh trang thành thị”.

Nhà ở liên kế ở trục các con phố này có thể thi công hợp khối có tầng cao tối đa là bảy tầng. Tất cả nhà ở liên kế trong khu villa phường Bình Thọ phải có dao động lùi so có ranh đất phía sau từ 2 m trở lên.



Sơ đồ dự thảo quy chế quản lý kiến trúc quy hoạch khu villa làng ĐH phường Bình Thọ, quận Thủ Đức, TP.HCM. Ảnh: THÙY TRANG

Tách thửa: Phải đạt ít nhất 400 m2

Về tách thửa, Sở QH-KT cho biết trong khu vực quy hoạch có 205 lô đất villa, mỗi lô 400-1.600 m2, quy mô lô trung bình 800 m2. “Để dễ dàng cho việc quản lý, các lô đất villa đang tồn ở có thể được chia tách để cung cấp nhu cầu sử dụng của người dân” – Sở nhận xét.

Theo đề xuất của Sở, lô đất sau khi chia tách phải có quy mô ít nhất 400 m2 (chiều rộng tối thiểu 12 m, chiều dài ít nhất bằng 3,5 lần chiều rộng). Đối có lô đất chưa đủ điều kiện như trên nhưng có tổng quy mô từ 700 m2 đến dưới 800 m2 và chiều rộng 20-40 m thì có thể chia thành hai lô và phải thi công theo dạng villa song lập.

Dự thảo của Sở QH-KT cũng đề xuất quy định về kiến trúc, màu sắc, vật liệu chi tiết ngoại khu công trình. Để bộ mặt các con phố phố đa dạng, dự thảo cho phép căn hộ chung cư được kiến trúc theo đề nghị của chủ công trình nhưng các công trình phải được kiến trúc có chiều cao từng tầng, chiều cao ô văng, sê nô, cửa đi và cửa sổ theo đúng quy định ở quy chuẩn. Tổng thể các công trình phải thống nhất về màu sắc, hài hòa có công trình kế bên.

“Màu sắc ngoại khu phải nhẹ nhàng, nên sử dụng màu sáng nhằm phản chiếu ánh nắng hiệu quả của vùng khí hậu có nhiều nắng như màu trắng, vàng kem, xanh nhạt, ngói màu nâu xanh; không sử dụng màu tối, chói. Chi tiết kiến trúc có thể được nhấn mạnh bằng các màu sắc tương phản nhưng không nên vượt quá ba màu” – Sở đề nghị.

Riêng các khu công cộng như khu vui chơi, thương mại… có thể được sử dụng màu sắc sinh động, tươi sáng. Còn các khu hành chính, trường học, y tế nên dùng tông màu sáng và ngói đỏ. Tường rào ngăn cách cũng phải đồng điệu về màu sắc, phải có hình thức thoáng nhẹ, mỹ quan. Chiều cao tối đa của tường rào là 2,6 m. Với phần tường rào trông ra các con phố phố từ độ cao 0,6 m trở lên thì phải kiến trúc thông thoáng và chiếm tối thiểu 60% quy mô mặt phẳng đứng của tường rào.

Nhu cầu thi công, tách thửa rất lớn có hơn 200 villa cũ

Theo báo cáo của Sở QH-KT, khu villa Làng ĐH quận Thủ Đức thuộc khu phố 3 và 4, có tổng quy mô môi trường xung quanh dao động 60 ha. Khu vực này từng được lập quy hoạch chi tiết và đầu tư thi công hoàn chỉnh về cơ sở hạ tầng, nhà villa từ dao động các năm 1960 để cấp cho các giáo sư ĐH có hơn 200 villa. Hiện ở số đông villa đã xuống cấp. Mỗi villa có quy mô dao động 1.600 m2.

“Hiện nay nhu cầu về cải tạo, thi công nhà ở và chia tách thửa của người dân ở khu vực này là rất lớn. Để quản lý khu vực đặc biệt trên cần có công cụ pháp lý thích hợp nhằm giữ không gian villa ở khu vực và cung cấp nhu cầu phát triển ở địa phương. Đó là quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc thành thị, qua đây tạo cơ sở pháp lý quy hoạch để cấp phép thi công, tách thửa, cải tạo phong cảnh” – Sở QH-KT lý giải.

Không được tiếp tục sửa chữa, cải tạo

Tờ trình của Sở QH-KT đề xuất có các công trình ở khu villa đã thi công nhưng không thích hợp quy định trước khi ban hành quy chế quản lý kiến trúc sẽ không được tiếp tục sửa chữa, cải tạo phần không thích hợp hoặc phải xây mới theo quy chế khi quy chế được ban hành.

Những dự án công trình đã được cấp phép thi công, có quy hoạch 1/500, chấp thuận tổng mặt bằng… thì tiếp tục thực hiện theo các giấy phép được cấp.


Duanmasterianphu.com – Theo Pháp Luật TP

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án masteri an phú Xem Thêm