Mòn mỏi chờ giấy chủ quyền

Sai phạm trong xây dựng, chưa đã đi vào hoạt động nghĩa vụ tài chính, thậm chí có dự án đi thế chấp ngân hàng…, nhiều chủ đầu tư ở TPHCM chây ì, không làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở cho bạn của mình.

Một dự án đấyng băng ở quận Tân Phú do bị chủ đầu tư đem thế chấp ngân hàng nhưng không có khả năng chi trả. Ảnh: Hà Nam

Những chủ đầu tư chây ì

Tại chương trình lắng nghe thảo luận “Chậm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền có nhà ở và tài sản gắn liền có đất đai ở 1 vài dự án” diễn ra hồi cuối tuần trước, nhiều cư dân bày tỏ bức xúc khi đã chờ nhiều năm liền nhưng chủ đầu tư vẫn không làm thủ tục cấp giấy chứng nhận. “Chúng tôi chờ đợi 10 năm mà chưa được cấp giấy chứng nhận do chủ đầu tư đã có 280 căn hộ cao tầng của dự án thế chấp ngân hàng”, ông Nguyễn Thanh Trung, cư dân chung cư Ruby Land (quận Tân Phú) nói.

Cùng bức xúc, ông Đặng Minh Quý, khu dân cư Sông Đà (quận Thủ Đức) cho hay 1 vài hộ dân thuộc khu dân cư này đã đã đi vào hoạt động việc trả tiền theo hợp đồng giao dịch, nhưng đến nay mới có dao động 30% hộ dân được cấp giấy chứng nhận. “Thậm chí, có cư dân đã trả hết 100% giá trị căn hộ cao tầng nhưng cũng không được cấp giấy chứng nhận chủ quyền”, ông Quý nói.

Tại chung cư An Bình (quận Tân Phú), ông Trần Như Tô, 1 trong hơn 200 hộ dân chưa được cấp giấy chứng nhận chủ quyền, cho biết lý do là do chủ đầu tư dự án chưa đã đi vào hoạt động nghĩa vụ tài chính có Nhà nước.

Nói về hiện trạng chậm cấp giấy chủ quyền nhà ở ở địa phương, ông Phạm Minh Mẫn, Phó chủ tịch UBND quận Tân Phú, cho biết hiện trên địa bàn quận có dao động 10 dự án chung cư chậm cấp giấy chứng nhận chủ quyền cho người mua nhà do các vướng mắc như công trình chưa nghiệm thu do vi phạm xây dựng, chủ đầu tư đem dự án thế chấp ngân hàng, chủ đầu tư chưa đã đi vào hoạt động nghĩa vụ tài chính về đất đai… “Có dự án phân phối căn hộ cao tầng từ năm 2004, đưa vào sử dụng năm 2009, người dân đã trả gần hết tiền theo hợp đồng, nhưng chủ đầu tư lại có dự án đi thế chấp cho ngân hàng nên chẳng thể cấp giấy chứng nhận cho người dân”, ông Mẫn nói.

Tương tự, ông Trần Văn Dũng, Phó chủ tịch UBND quận Thủ Đức, cho biết địa phương này đang có 105 dự án nhà ở, trong đấy 49 dự án đã đã đi vào hoạt động. Trong số này, 26 dự án đã đã đi vào hoạt động việc cấp giấy chứng nhận, còn 15 dự án nhà ở và 8 dự án căn hộ cao tầng chung cư đang triển khai cấp giấy chứng nhận 1 phần hoặc chưa triển khai cấp giấy chứng nhận, gây bức xúc cho người dân. Nguyên nhân được xác định là chủ đầu tư chưa xin lập thủ tục cấp giấy chứng nhận hoặc đem giấy chứng nhận thế chấp ngân hàng.

“Một dự án khu dân cư có 419 nền đất ở quận Thủ Đức dù được triển khai từ năm 2009 và đã được Sở Tài nguyên và Môi trường cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng chủ đầu tư chỉ trao giấy cho dao động 110 người mua, số còn lại đem thế chấp ngân hàng khiến nhiều người dân bức xúc”, ông Dũng nêu ví dụ.

Theo số liệu từ Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM, từ ngày 1-7-2014 đến nay, sở đã tiếp nhận 31 dự án có 35.400 giấy chứng nhận cần cấp. Đến nay, đã cấp dao động 19.000 giấy, còn lại dao động 16.000 giấy chứng nhận chủ đầu tư chưa đã đi vào hoạt động 1 vài thủ tục pháp lý.

Về vi phạm xây dựng, Thanh tra Sở Xây dựng TPHCM phát hiện 91 dự án có sai phạm, bao gồm 1 vài lỗi vi phạm điều kiện xây dựng, xây dựng sai quy hoạch, kiến trúc, giấy phép xây dựng… Những sai phạm này ảnh hưởng đến quá trình hoàn công, cấp giấy chứng nhận cho người dân mua nhà trong 1 vài dự án.

Chính quyền mạnh tay

Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM, cho hay hiện đô thị còn dao động 80 dự án nhà ở bị chậm cấp giấy chứng nhận. Ba nhóm lý do chính được xác định là dự án vướng 1 vài thủ tục pháp lý; chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính chưa đầy đủ, thế chấp dự án ở ngân hàng; xây dựng công trình sai quy hoạch hoặc xây sai kiến trúc được duyệt.

Từ đấy, đối có 1 vài dự án chưa đã đi vào hoạt động nghĩa vụ tài chính mà người dân đã chi trả tiền cho chủ đầu tư, ông Thắng đề nghị cấp chủ quyền cho dân trước, sau đấy mới tham khảo phương pháp chế tài đối có chủ đầu tư. Đối có 1 vài dự án đã phân phối cho dân mà chủ đầu tư vẫn thế chấp ngân hàng thì sẽ tham khảo xử lý tùy trường hợp cụ thể.

Trong đấy, đối có dự án RubyLand, sở sẽ tập trung giải quyết để có thể đã đi vào hoạt động việc cấp giấy chứng nhận trong quí 4-2017. Nếu cân đối được phần thu và phần nợ của chủ đầu tư, sở sẽ áp dụng cấp giấy chứng nhận cho người dân. Còn trong trường hợp không cân đối được, sở sẽ cộng ngân hàng rà soát 1 vài tài sản khác của chủ đầu tư, buộc chủ đầu tư nộp bổ sung vào khoản nợ và áp dụng cấp giấy chứng nhận cho người dân.

Riêng dự án khu dân cư Sông Đà do Công ty cổ phần Đầu tư Đại Hải làm chủ đầu tư, theo ông Thắng, dự án được cấp 419 giấy chứng nhận. Hiện chủ đầu tư đã đi vào hoạt động thủ tục cấp 265 giấy chứng nhận cho người dân. Số giấy chứng nhận còn lại được thế chấp ở bốn ngân hàng. Trong tháng 7, sở sẽ làm việc có 1 vài đơn vị liên quan để ràng buộc chủ đầu tư dùng tài sản khác thế chấp, đồng thời xử lý các vi phạm, cấp giấy chứng nhận cho người dân.

Về lâu dài, ông Thắng cho biết, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ triển khai ba nhóm biện pháp để khắc phục hiện trạng chủ đầu tư chây ì trao giấy chứng nhận cho cư dân. Trong đấy có việc công khai danh mục 1 vài dự án cần thu hồi đất, dự án có chuyển mục đích sử dụng đất hàng năm trên địa bàn đô thị; danh mục 1 vài dự án đã được UBND đô thị chọn lọc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; danh mục 1 vài dự án chủ đầu tư đang thực hiện thế chấp…

Phó giám đốc Sở Xây dựng TPHCM Đỗ Phi Hùng kiến nghị thành lập tổ liên ngành xử lý các vấn đề tồn đọng ở 1 vài dự án. Mặt khác, dùng phương pháp mạnh để chế tài 1 vài chủ đầu tư. Ngoài chuyện không chấp thuận hoặc phê duyệt dự án mới đối có 1 vài chủ đầu tư vi phạm xây dựng thì nêu tên trên trang web của 1 vài cơ quan có thẩm quyền.

Phó chủ tịch UBND TPHCM Huỳnh Cách Mạng cho biết, thời gian tới UBND đô thị sẽ chủ trì, giao cho Sở Tài nguyên và Môi trường lập tổ công tác liên ngành gồm 1 vài sở, ngành: Tài nguyên Môi trường, Xây dựng, Quy hoạch – Kiến trúc, Tư pháp, Tài chính, Thuế, Ngân hàng… cộng UBND 1 vài quận, huyện rà soát, phân loại từng dự án chậm cấp chủ quyền để giải quyết cho người dân.

Có nên đầu tư vào dự án thế chấp?

Mới đấy, trả lời báo chí về hiện trạng chủ đầu tư đem dự án thế chấp ngân hàng, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam, cho rằng điều này cực kỳ thông thường. Đây chỉ là 1 công cụ tài chính cho nhà phát triển dự án, đề nghị họ phải chắc chắn sức khỏe tài chính của công ty và dòng tiền ổn định để chi trả phần lãi trên vốn vay. Trên thực ở, việc sử dụng vốn vay chủ yếu từ ngân hàng giữ vai trò quan trọng trong việc triển khai nhiều dự án ở phân khúc BDS Việt Nam và cũng như trên địa cầu.

Vốn vay thường được dùng trong đền bù, giải tỏa, nộp tiền sử dụng đất. Nếu chủ đầu tư không còn đủ khả năng tài chính sau khi chi trả xong nghĩa vụ này, họ có thể giao dịch 1 phần hoặc tất cả dự án để 1 hoặc nhiều nhà đầu tư mới tham dự triển khai và cơ cấu 1 vài khoản vay của dự án. “Việc không tìm được nhà đầu tư hợp tác hoặc chậm trễ trong tìm kiếm nguồn vốn mới sẽ dẫn tới dự án bị đấyng băng. Trong trường hợp đấy là 1 dự án liên doanh thì có thể dẫn tới rủi ro cho các cổ đông còn lại, khi 1 cổ đông lớn buộc phải nhượng lại cổ phần của mình cho ngân hàng khi chẳng thể chi trả lãi vay”, ông Khương nói.

Khi đầu tư vào các dự án mới đấy, 1 vài nhà đầu tư cần quan tâm đến nhân tố đền bù giải tỏa. Ở GĐ này, nhà đầu tư có khả năng phải chôn vốn trong dự án nếu chẳng thể giải quyết ổn thỏa và nhanh gọn bài toán đền bù giải tỏa trong trường hợp sử dụng đòn bẩy tài chính.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, cho rằng việc chủ đầu tư thế chấp dự án, nhà ở, công trình để vay vốn tín dụng ngân hàng phát triển dự án và đã đi vào hoạt động công trình nhà ở là thông thường. Tuy nhiên, khi phân phối, giao dịch, cho thuê nhà ở của dự án, chủ đầu tư phải thực hiện giải chấp hoặc được ngân hàng nhận thế chấp có văn bản chấp thuận.


Duanmasterianphu.com – Theo TBKTSG

Xem thêm: http://duanmasterianphu.com/chu-dau-tu-du-an-masteri/