Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) lo ngại loại hình condotel đang có dấu hiệu phát triển nóng đột biến. Điều này có thể dẫn đến hiện trạng phân khúc bội thực cung vượt cầu.
HoREA vừa có văn bản kiến nghị các phương pháp nhằm phát triển bền vững phân khúc căn hộ chung cư du lịch nghỉ dưỡng (villa biển, căn hộ chung cư khách sạn – condotel) tới các cơ quan tính năng. Theo HoREA, trong các năm gần đây, đặc trưng là từ 2014, trên phạm vi cả nước đã xuất hiện cơn sốt đầu tư phát triển condotel.
Loại hình condotel phát triển tập trung ở các khu vực ven biển, hải đảo như Vân Đồn, Hạ Long, Sầm Sơn, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Mũi Né, Phú Quốc… Trong đây, Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc là 3 địa bàn đang phát triển nóng nhất loại hình này.
Năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ chung cư condotel đã lên đến 16.000 căn. Trong GĐ 2017-2019, chuẩn bị trung bình mỗi năm sẽ có dao động 27.000-29.000 căn hộ chung cư condotel được mở phân phối, có qui mô căn hộ chung cư dao động trên dưới 45 m2.
Mập mờ cam đoan lợi nhuận và quyền sử hữu
HoREA chỉ ra 1 số vấn đề trong quá trình phát triển các dự án condotel trong thời gian vừa qua.
Đầu tiên là việc lãnh đạo nhiều địa phương đã mời gọi đầu tư và tạo điều kiện về quỹ đất, về thủ tục hành chính để lôi kéo các dự án condotel phục vụ du lịch.
Thứ hai, để đầu tư dự án condotel, các chủ đầu tư chủ yếu vay vốn ngân hàng. Ngoài ra chủ đầu tư còn tận dụng nguồn vốn nhà thầu để thi công cơ sở hạ tầng ban đầu, thậm chí là chính công trình condotel tới khi phân phối được cho bạn (nhà đầu tư thứ cấp). Như vậy, nguồn vốn tự bỏ ra của nhà đầu tư là rất thấp.
Thứ ba, HoREA lo ngại chuyện chủ đầu tư phân phối condotel cho bạn (nhà đầu tư thứ cấp) nhằm mục đích huy động vốn giống như phương thức phân phối nhà ở hình thành trong tương lai. HoREA nhấn mạnh GĐ này pháp luật chưa cho phép thực hiện phương thức phân phối nhà hình thành trong tương lai.
 Nhiều dự án condotel được chào phân phối ở Đà Nẵng. Ảnh: Lê Hiếu. |
Khi thực hiện phương pháp phân phối hàng này, chủ đầu tư được lợi rất lớn vì thu hồi vốn đầu tư nhanh, có thêm nguồn vốn lớn, lại được quyền kinh doanh condotel đã phân phối được. Theo đây dù phải trả lợi nhuận cam đoan cho nhà đầu tư thứ cấp, chủ đầu tư vẫn rất có lợi so có đi vay ngân hàng. Rủi ro nhà đầu tư thứ cấp cộng gánh chịu, thậm chí trong cả quá trình khai thác, kinh doanh sau này.
Thứ tư, việc cam đoan lợi nhuận của chủ đầu tư cũng còn 1 số vấn đề. Theo đây giá phân phối condotel dao động 25-45 triệu đồng/m2 (1-3 tỷ đồng/căn). Giá phân phối này cao và tương đương có giá phân phối căn hộ chung cư trung cấp cao ở TP.HCM.
Khi chủ đầu tư cam đoan lợi nhuận 8-12%/năm trong 8-12 năm thì trong giá phân phối có thể đã bao gồm đủ khoản kinh phí phải trả cho cam đoan lợi nhuận này. Trong đây có cả kinh phí sở hữu căn hộ chung cư, quản lý khai thác kinh doanh. HoREA cảm thấy các chủ đầu tư cũng chưa đề cập đến phương pháp chắc chắn cam đoan lợi nhuận.
Đối có các dự án condotel mà chủ đầu tư không cam đoan lợi nhuận thì nhà đầu tư thứ cấp phải chịu thêm kinh phí sở hữu căn hộ chung cư, kinh phí quản lý khai thác kinh doanh. Thậm chí nhà đầu tư thứ cấp còn phải chịu thuế lương cá nhân khi kinh doanh căn hộ chung cư condotel.
HoREA cũng nhấn mạnh 1 số chủ đầu tư đã cam đoan condotel sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở đối có căn hộ chung cư condotel. Tuy nhiên GĐ này vẫn chưa thấy thực ở cuốn sổ đỏ căn hộ chung cư condotel.
Cam kết này không thích hợp có quy định ở khoản 3 điều 126 Luật Đất đai đã quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất đối có tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm, ở các vùng gặp khó thì không quá 70 năm. Do vậy, theo quy định pháp luật hiện hành thì quyền sử dụng đất căn hộ chung cư condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng được sử dụng đất có thời hạn (theo thời hạn của dự án), và có thể được gia hạn.
Thứ sáu, HoREA lo ngại trong vài năm tới, nguồn cung căn hộ chung cư condotel tiếp tục có dấu hiệu phát triển nóng, tăng đột biến, có thể dẫn đến hiện trạng bội thực cung vượt cầu. Thậm chí còn xuất hiện thêm “căn hộ chung cư hometel”…
Cần có quy chuẩn nguyên tắc cụ thể có condotel
HoREA kiến nghị 1 số phương pháp nhằm phát triển bền vững phân khúc condotel, đặc trưng là các quy định pháp luật hiện hành.
Thứ nhất, về quy chuẩn, nguyên tắc cụ thể đối có condotel, HoREA kiến nghị Bộ Xây dựng phối hợp Bộ Văn hóa, thể thao, du lịch để đã đi vào hoạt động bộ quy chuẩn, nguyên tắc cụ thể.
 Loại hình condotel phát triển tập trung ở các khu vực ven biển, hải đảo như Vân Đồn, Hạ Long, Sầm Sơn, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Mũi Né, Phú Quốc… Ảnh: Lê Hiếu. |
Về pháp luật đất đai, bạn cần lưu ý sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền có căn hộ chung cư và quyền sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn sử dụng đất của dự án. Khi hết hạn sử dụng đất thì được gia hạn nếu có nhu cầu theo quy định của pháp luật.
Về tài chính đất đai, cần có cơ chế để tránh làm thất thoát nguồn thu ngân sách Nhà nước.
HoREA kiến nghị cho cá nhân nước ngoài được mua căn hộ chung cư condotel để đầu tư.
Bộ Xây dựng cũng cần có phương pháp đề nghị các chủ đầu tư dự án condotel như mở phân phối đầy đủ tài liệu về quyền có căn hộ chung cư condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn; mở phân phối các phương pháp bảo đảm thực hiện cam đoan lợi nhuận; mở phân phối minh bạch các kinh phí sở hữu căn hộ chung cư, kinh phí quản lý trong quá trình kinh doanh…
Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án masteri an phú Xem Thêm
