Thuế tài sản: Phải cân bằng các lợi ích

Mới đấy, trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và các bộ, ngành liên quan, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) yêu cầu Bộ Tài chính thực hiện công đoạn ban hành Luật Thuế Tài sản trước năm 2020 như đã chuẩn bị trước đấy.

Vì sao phải đánh thuế?

HoREA tán đồng việc Bộ Tài chính đã có báo cáo chuyên đề về chính sách bán hàng thuế đối có nhà đất (bất động sản). Mục đích của việc này là nhằm thi công Luật Thuế Tài sản, trong đây, đối tượng chịu thuế là tài sản nhà, đất, nhất là người có nhiều nhà, từ căn nhà thứ hai trở đi.

Luật Thuế Tài sản nhằm góp phần giúp phân khúc bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch, bền vững đồng thời phòng chống đầu cơ và sử dụng lãng phí bất động sản, góp phần dịch chuyển dòng tiền, thay vì đầu tư vào bất động sản sẽ chuyển sang đầu tư vào sản xuất, kinh doanh. Cùng có đây là tăng nguồn cung cho phân khúc, tạo thêm thời cơ cho người có nhu cầu nhà ở và tăng thêm nguồn thu ngân sách nhà nước ổn định, dài hạn, bền vững. Luật Thuế Tài sản còn hướng các nhà đầu tư thứ cấp chọn lọc thành lập công ty kinh doanh bất động sản thay vì kinh doanh cá thể như GĐ này.

Theo báo cáo của Bộ Tài chính, GĐ này Việt Nam chỉ có Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có hiệu lực từ ngày 1/1/2012 đã quy định các loại đất phi nông nghiệp, trong đây có đất ở ở thành thị là đối tượng chịu thuế; ứng dụng thuế suất 0,03% trên bảng giá đất, đối có qui mô đất ở trong hạn mức, thuế suất 0,07% đối có phần qui mô đất ở vượt không quá ba lần hạn mức; thuế suất 0,15% đối có phần qui mô đất ở vượt trên ba lần hạn mức.

Song, giá đất tính thuế được tính theo bảng giá đất của địa phương, cụ thể là TP.HCM lại chỉ bằng dao động 30 – 40% giá đất thực ở trên phân khúc, nên mức thuế phải nộp rất thấp, dẫn đến nguồn thu ngân sách rất thấp, chỉ chiếm 0,03% GDP và 0,15% tổng thu ngân sách nhà nước. Chẳng hạn, nếu tính theo bảng giá đất, có căn nhà 100m2 ở các con phố Đồng Khởi, quận 1 có giá 194 triệu đồng/m2 (trong khi giá phân khúc lên đến trên 1 tỷ đồng/m2), giá tính thuế là 194 triệu x 100m2 = 19,4 tỷ đồng, mức thuế mà người sử dụng đất ở phải nộp hàng năm chỉ là 19,4 tỷ đồng x 0,03% = 5,82 triệu đồng.

HoREA bày tỏ quan điểm, bên cạnh công dụng tạo nguồn thu ngân sách nhà nước, thuế còn là công cụ điều tiết nền kinh tế, điều tiết vận hành và hành vi sản xuất, đầu tư, kinh doanh, dịch vụ. Do đây, Luật Thuế Tài sản quy định đánh thuế tài sản đối có đất và tài sản gắn liền trên đất để tạo nguồn thu ngân sách nhà nước ổn định, dài hạn, bền vững. Chẳng hạn như ở tiểu bang California, Mỹ, có nơi thu thuế tài sản nhà đất 1,21%/năm thì trong dao động 82 năm sẽ thu thuế được 100% giá trị tài sản nhà đất, và cứ tiếp tục nguồn thu thuế ổn định này.

Lợi ích của việc này cũng đã được đại diện HoREA trình bày có Tổng cục Đất đai mới đấy. Theo đây, thay vì tính tiền sử dụng đất (mất nhiều thời gian thẩm định giá, thủ tục khấu trừ kinh phí đền bù, giải tỏa…), cơ quan quản lý nhà nước có thể ứng dụng phương thức đánh thuế tài sản theo mật độ nhất định trong nhiều năm, trên cơ sở này, nguồn thu ngân sách sẽ ổn định lâu dài mà công ty cũng tính toán được tính khả thi để chọn lọc nên hay không đầu tư vào bất động sản.

Còn đánh thuế đối có người có nhiều nhà, đất (từ nhà thứ hai trở đi) là nhằm phòng chống đầu cơ và sử dụng lãng phí nhà đất, tăng nguồn cung cho phân khúc, tạo thêm thời cơ cho người có nhu cầu thật tiếp cận nhà ở. Nếu xuất hiện nguy cơ phân khúc bất động sản “sốt bong bóng”, cần tham khảo đánh thuế cao đối có trường hợp mua bán nhà, đất ngay sau khi mua (có thể tính trong năm Thứ nhất) để phòng chống đầu cơ, giúp ổn định phân khúc.

Nhà dưới 1 tỷ đồng được yêu cầu không thu thuế tài sản

Những biện pháp để thi công Luật Thuế tài sản

Cũng như quan điểm đã trình bày trong Công văn số 75 của HoREA gửi các bộ, ngành trung ương lẫn các cơ quan quản lý của TP.HCM, HoREA kiến nghị việc ban hành Luật Thuế Tài sản chỉ thực sự hợp lý khi đồng thời sửa đổi chính sách bán hàng và cơ chế thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai GĐ này vốn còn các điểm chưa thích hợp.

Tiền sử dụng đất không phải là 1 sắc thuế, cũng không phải là phí, nhưng là 1 khoản thu lớn trong ngân sách của địa phương, là gánh nặng của công ty và người mua nhà, không minh bạch, và tạo cơ chế “xin – cho”. Tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng lớn trong kinh phí nhà ở, dao động trên dưới 10% đối có nhà chung cư, dao động trên dưới 30% đối có nhà phố và dao động trên dưới 50% đối có villa.

Do vậy, nếu ban hành Luật Thuế Tài sản mà không sửa đổi chính sách bán hàng và cơ chế thu tiền sử dụng đất thì sẽ không hợp lý. HoREA yêu cầu cách tân cách tính tiền sử dụng đất GĐ này bằng cách chuyển đổi thành sắc thuế sử dụng đất khi nhà nước giao đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA nhận định, việc ứng dụng thuế sử dụng đất khi nhà nước giao đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trong các năm đầu có tác động làm giảm nguồn thu tiền sử dụng đất thuộc ngân sách cấp tỉnh – hiện đang là 1 nguồn thu quan trọng của địa phương. Nhưng về lâu dài sẽ giúp công ty và người tiêu dùng giảm gánh nặng tiền sử dụng đất như GĐ này, giúp làm giảm kinh phí nhà ở, công ty có thể tiên lượng kinh phí thuế sử dụng đất khi đầu tư bất động sản.

Dựa trên các diễn biến gần đấy của phân khúc, 1 số chuyên gia cho rằng, trước mắt các cơ quan quản lý nên tham khảo ở góc độ cung cầu của từng phân khúc bất động sản để cân nhắc việc đánh thuế, bởi thực ở GĐ này, vài sản phẩm dù chưa có cơ sở pháp lý vững chắc, cụ thể như căn hộ chung cư nghỉ dưỡng (condotel), căn hộ chung cư có công dụng văn phòng (office-tel) đang có dấu hiệu “bội thực” nguồn cung và lôi kéo 1 lượng vốn khá lớn của xã hội, tiềm ẩn không ít rủi ro về phân khúc lẫn mất cân bằng tín dụng.

Về công đoạn ban hành Luật Thuế Tài sản, HoREA yêu cầu Bộ Tài chính vẫn thực hiện công đoạn ban hành luật này trước năm 2020 như đã chuẩn bị trước đấy. Đồng thời, HoREA yêu cầu ban hành sắc thuế sử dụng đất khi nhà nước giao đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thay thế chính sách bán hàng và cơ chế thu tiền sử dụng đất GĐ này, để chắc chắn tính đồng bộ và sự thống nhất của pháp luật.

Song song đây là việc đã đi vào hoạt động nhanh việc cấp giấy cho các bất động sản nhà, đất, thi công, đã đi vào hoạt động hệ thống tài liệu dữ liệu quốc gia, trong đây có cơ sở dữ liệu nhà, đất quốc gia liên thông các ngành, các tỉnh, thành thị trực thuộc trung ương và được cập nhật theo thời gian thực. Đặc biệt cần phải đã đi vào hoạt động thật nhanh, thật chính xác việc cấp thẻ căn cước công dân, xác định mã số định danh cá nhân, để biết rõ người đang có nhà ở, sử dụng đất ở.

Những biện pháp đề xuất của HoREA để thi công Luật Thuế Tài sản:

Không thu thuế tài sản đối có nhà ở xã hội, nhà cấp 4 trở xuống ở nông thôn, trước mắt không thu thuế này đối có nhà ở tái an cư, nhà ở thương mại có giá trị dưới 1 tỷ đồng, không thu thuế này đối có các hộ gia đình nghèo dù đã có 1 căn nhà nhưng đang ở chật (đối có TP.HCM là dưới mức bình quân 10m2/người) nay mua thêm nhà thứ hai, thứ ba nhưng tổng qui mô các căn hộ chung cư nhỏ này không vượt quá 77m2 (là qui mô tối đa căn hộ chung cư nhà ở xã hội).

Thêm nữa, trong GĐ đầu nên ứng dụng mức thuế suất vừa phải, thích hợp có sức dân. Đối có người có từ căn nhà thứ hai trở đi thì ứng dụng thuế suất bậc thang tùy theo số lượng và giá trị tài sản.Trong trường hợp xuất hiện nguy cơ phân khúc bất động sản “sốt bong bóng”, yêu cầu Quốc hội giao cho Chính phủ thẩm quyền ban hành thuế suất chống đầu cơ, đánh thuế cao đối có trường hợp mua bán nhà, đất ngay sau khi mua (có thể tính thời gian trong năm Thứ nhất) để giúp ổn định nhanh phân khúc bất động sản.

Bài viết liên quan