Nhà giá rẻ ở TP.HCM không còn?

Dù năm 2017 được phân tích là năm của nhà giá rẻ nhưng thời điểm này, để tìm được căn hộ chung cư vừa túi tiền có người có lương thấp là không dễ.

Rất nhiều dự án mở phân phối ngay từ đầu năm, nhưng theo khảo sát thì mức giá được xác định là của nhà giá rẻ cũng vượt ngoài tầm có người có lương trung bình. Từ căn hộ chung cư cho tới nhà phố, người dân đỏ mắt cũng khó tìm 1 căn nhà thích hợp có mức lương 10-15 triệu đồng/tháng. Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa đề xuất cần có gói hỗ trợ cho phân khúc nhà giá 1 tỷ đồng để tạo điều kiện cho người có nhu cầu thật về nhà ở.

Khách tìm mua đỏ mắt

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong 6 tháng đầu năm 2017, phân khúc TP.HCM đã có 32 dự án nhà ở hình thành trong tương lai được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn, có tổng số 16.506 căn. Trong số này có 14.754 căn hộ chung cư chung cư, 1.752 căn nhà thấp tầng.

Cụ thể, phân khúc cấp cao có 5.164 căn, chiếm mật độ 31,3%. Phân khúc trung cấp có 5.136 căn, chiếm mật độ 31,1%. Phân khúc giá tốt có 6.206 căn, chiếm mật độ 37,6%.

Khu tái an cư Bình Khánh cũng được chào phân phối thương mại có giá cao. Ảnh: Lê Quân

Nguồn cung được mở phân phối là vậy, nhưng gần hai tháng lòng vòng thành thị kiếm nhà, anh Trịnh Viết Hùng (Thủ Đức) cho biết anh chẳng thể tìm được 1 căn nhà liền thổ nào có giá trong tầm có của mình. Chuyển hướng qua căn hộ chung cư thì anh còn bất ngờ hơn, bởi mức giá thực ở luôn vượt xa giá được mở phân phối bởi chủ đầu tư.

Vợ chồng anh Lê Cao Khiêm (Gò Vấp) vẫn đang mải miết đi nghiên cứu kỹ các dự án chung cư, có mong muốn có thể tìm được căn hộ chung cư thích hợp có túi tiền của mình.

“Lương của 2 vợ chồng chưa tới 20 triệu mỗi tháng, tiền dành dụm cũng không nhiều nên chúng tôi chuẩn bị tìm mua 1 căn nhà dao động 1 tỷ đồng. Tìm mãi từ đầu năm đến nay chẳng thể mua được căn hộ chung cư nào thích hợp”, anh Khiêm chia sẻ.

Giá nhà đã thiết lập mặt bằng mới

Các báo cáo phân khúc của các công ty nghiên cứu kỹ cũng cho rằng 2017 là năm đánh dấu sự lên ngôi của phân khúc bất động sản giá tốt, khi hơn 45% nguồn cung phân khúc thuộc về phân khúc này. Tuy nhiên, theo nghiên cứu kỹ của Zing.vn, trên thực ở, nguồn cung dự án nhà giá rẻ đang cực kỳ khan hiếm. Tính từ đầu năm đến nay, số lượng căn hộ chung cư có giá dưới 1 tỷ đồng chỉ đếm được trên đầu ngón tay. Còn các dự án cũ đang mở phân phối lại vượt xa khung giá ban đầu.

Điển hình, dự án được cho là nhà ở giá rẻ có tên Dream Home Palace ở các con phố Phạm Thế Hiển – Trịnh Quang Nghị (quận 8), cách TP.HCM 30 phút đi xe máy, do CTCP Nhà Mơ phát triển, từng rao phân phối giá 800 triệu đồng/căn hộ chung cư, sau đây nâng lên 1,2 đến 1,4 tỷ đồng/căn hộ chung cư.

Tương tự, Ehome 3 ở quận Bình Tân (cách trọng điểm thành thị dao động 20 km) của Công ty Nam Long, có giá phân phối dao động 800 triệu đồng qui mô hơn 40 m2. Với dao động cách vào trọng điểm không gần và mức giá từ 18 đến 24 triệu đồng/m2, chẳng thể nói đây là căn hộ chung cư giá giá tốt.

Trường hợp Dự án Nhà ở xã hội 584 Lilama (ở quận Tân Phú), mở phân phối từ năm 2009 có giá 600 triệu đồng/căn hộ chung cư hơn 50 m2. Tuy nhiên, sau 8 năm mở phân phối, hiện dự án vẫn chưa đã đi vào hoạt động. Số tiền lãi trong 8 năm mà chủ đầu tư này thu của bạn đã đẩy dự án thành giá nhà ở thương mại.

Thực tế, từ đầu năm nay, nhiều dự án chung cư giá rẻ đã tạo lập mặt bằng giá mới. Dễ cảm thấy là nhiều dự án đang triển khai đã có giá phân phối tương đương giá căn hộ chung cư hoàn tGĐ này cộng dự án.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc công ty Địa ốc Đất Lành cho rằng: “Giá nhà đang thiết lập mặt bằng mới. Sau khi phân khúc bình phục, nhiều công ty kỳ vọng vào mức lợi nhuận tốt hơn nên giá phân phối ra được đẩy lên cao. Đó là chưa tính đến các nhân tố khách quan khác tác động vào. Những dự án trước đây có giá tầm 700-800 triệu đồng/căn nay có khi được nâng lên 1,5 tỷ đồng”.

Nhà giá rẻ đang rất khó làm

Nhu cầu rất lớn nhưng để phát triển số lượng lớn căn hộ chung cư giá rẻ lại không phải chuyện dễ làm có các chủ đầu tư. Nhà đầu tư triển khai phân khúc này đòi hỏi có năng lực thực hiện cực lớn để cân đối giá thành. Với các công ty chuyển hướng từ cấp cao sang nhà giá tốt thì vẫn chưa đủ bí kíp để tối ưu sản phẩm.

Ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc Hung Thinh Land, cho rằng làm nhà giá rẻ không phải vấn đề là vốn, mà cái chính là cân đối vốn sao cho hợp lý. Từ việc tính toán lãi vay, giá thành đầu vào, tiền đất, thi công thế nào để đạt được mức lợi nhuận như kỳ vọng.

Làm nhà phân khúc này tưởng dễ nhưng không dễ, khác có nhà trung, cấp cao mức lợi nhuận được nhìn thấy rõ ràng.

Doanh nghiệp thấy rõ sức quyến rũ của phân khúc căn hộ chung cư giá rẻ, nhưng lại không hào hứng đầu tư sản phẩm này vì khó tính lợi nhuận. Ảnh: Nguyễn Quang.

“Thị trường hấp thụ tốt nhưng đây lại là GĐ bi kịch của nhà giá rẻ, khi giá đất tăng, nguyên vật liệu cũng tăng. Nếu làm nhà giá rẻ để hỗ trợ chủ trương, và thành thị hỗ trợ thủ tục và đất đai thì dễ, còn làm để kinh doanh kiếm lợi nhuận thì cực kỳ gặp khó”, ông Hiền nói.

Nhiều công ty nhân định nếu 4 năm trước vẫn có thể tìm được nhà có giá 11 triệu đồng/m2 thì nay không còn mức giá nào dưới 18 triệu/m2. Nhu cầu lớn ép buộc chủ đầu tư phải cắt giảm qui mô căn hộ chung cư để cung cấp khả năng chi trả của người mua. Nhưng điều này cũng chỉ là phương án đề xuất thí điểm, chứ chưa thực sự được ứng dụng.

Doanh nghiệp cũng thấy rõ sức hấp thụ của phân khúc giá rẻ là rất lớn nhưng chẳng thể nào làm có mức lợi nhuận tối thiểu và đầy rủi ro. Ngay cả đơn vị chuyên làm nhà giá rẻ như Công ty Nhà Lê Thành cũng đã bắt đầu đẩy mức giá phân phối lên so có trước, vì chẳng thể để giá “hữu nghị” được.

Các chuyên gia bất động sản đều cho rằng để phân khúc căn hộ chung cư giá rẻ, trung cấp có thể phát triển kịp có nhu cầu của người dân, việc cần thiết là Nhà nước phải ban hành các chính sách phân phối hàng để hỗ trợ phát triển phân khúc này.

Kiến nghị gói hỗ trợ mới cho nhà 1 tỷ đồng

HoREA vừa có văn bản kiến nghị Ngân hàng Nhà nước thực hiện gói chính sách phân phối hàng tín dụng nhà ở có diện tích thích hợp (tương tự như cách làm của gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng trước đây), để kích cầu tiêu dùng nhà ở, hỗ trợ trực tiếp cho người mua nhà, người thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có giá phân phối dao động 1 tỷ đồng/căn.

Theo HoREA, gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, trong đây dành 70% để hỗ trợ cho đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội và người có lương thấp thành thị mua căn hộ chung cư nhỏ và vừa có giá trị dưới 1,05 tỷ đồng, đã thực hiện được 3 mục tiêu: giải quyết hàng tồn kho, nợ xấu, hỗ trợ hơn 56.000 người có lương thấp tạo lập nhà ở. Đây cũng là 1 lý do quan trọng giúp cho phân khúc bất động sản bình phục và tăng trưởng kể từ cuối năm 2013 cho đến nay.

Do đây, việc thực hiện 1 gói tín dụng mới là điều cần thiết, để nhiều người dân lương thấp, lương trung bình của thành thị có thời cơ có nhà.

Hiệp hội cũng kiến nghị Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo cơ chế kiểm soát rủi ro để chắc chắn nguồn vốn tín dụng này được sử dụng đúng mục đích. Khuyến khích các chủ thể có liên quan đến dự án (chủ đầu tư, nhà thầu, nhà cung ứng vật tư, người mua nhà…) cộng mở tài khoản chuyển nhượng ở cộng ngân hàng để giám sát, sử dụng hiệu quả dòng tiền.

Bài viết liên quan