Nguyên tắc chung của cơ chế này là Nhà nước khuyến khích các chủ đất cùng góp đất vào phát triển các khu dân cư mới hoặc chỉnh trang các khu dân cư đã đi vào hoạt động để tạo quỹ đất và kinh phí cho mục đích phát triển hạ tầng, dịch vụ công cùng…
“Góp đất” trên địa cầu
Cơ chế góp đất – điều chỉnh lại đất đai đã được George Washington, Tổng thống Thứ nhất của Hoa Kỳ đưa ra vào năm 1791 trong quá trình thi công Thủ đô của Hoa Kỳ. Ông đã đưa ra đề nghị đề nghị các chủ đất của Washington DC góp đất của họ, gồm dao động 6.000 mẫu Anh để làm các con phố phố, quảng trường và dành cho phát triển.
Vào năm 1902, Franz Adickes, Thị trưởng thành phố Frankfurt-am-Main (Đức) đã đưa ra khung pháp luật Thứ nhất về cơ chế điều chỉnh lại đất đai. Mục đích của luật này là nâng cao hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp trong công đoạn thành thị hóa mau chóng ở Frankfurt. Trước hiện trạng thiếu đất thi công nhà ở, thi công thành thị, Franz Adickes đã bảo trợ sắc luật đề nghị các chủ đất cùng tham dự trao đổi đất đai trong quá trình thành thị hóa.
Ở Châu Á, Nhật Bản là nước Thứ nhất tiến hành cơ chế này để giải quyết vấn đề đất đai sau các thảm họa thiên tai và chiến tranh. Sau Chiến tranh địa cầu II, các dự án điều chỉnh lại đất đai đã được tiến hành trong việc tái thiết các thành thị thời hậu chiến. Từ Nhật Bản, cơ chế này đã được chuyển sang tiến hành mạnh ở Đài Loan và Hàn Quốc.
Đến nay, trên địa cầu đã có dao động gần 30 nước tiến hành cơ chế góp đất – điều chỉnh lại đất đai vào phát triển, chỉnh trang thành thị, trong đây bao gồm: Australia, Angola, Bhutan, Colombia, Trung Hoa, Chile, Ethiopia, Pháp, Phần Lan, Đức, Ấn Độ, Indonesia, Iraq, Iran, Israel, Nhật Bản, Nepal, Hà Lan, Philippines, Hàn Quốc, Tây Ban Nha, Thụy Điển, Thổ Nhĩ Kỳ, Đài Loan, Thái Lan, v.v. Điều chúng ta cần lưu ý là cơ chế này đang được tiến hành ở Trung Hoa và 1 số nước thuộc cùng đồng ASEAN có tình cảnh giống nước ta như Indonesia, Philippines và Thái Lan.
Nguyên tắc chung của cơ chế này là Nhà nước khuyến khích các chủ đất cùng góp đất vào phát triển các khu dân cư mới hoặc chỉnh trang các khu dân cư đã đi vào hoạt động (khu dân cư thành thị hoặc khu dân cư nông thôn) để tạo quỹ đất và kinh phí cho mục đích phát triển hạ tầng, dịch vụ công cùng, nâng cao chất lượng môi trường sống, giải quyết vấn đề an sinh xã hội về nhà ở, và được nhận lại 1 qui mô đất thành thị có giá trị tương đương hoặc lớn hơn giá trị đất ban đầu.
Quá trình góp đất – điều chỉnh lại qui mô đất thường dựa trên giá trị đất đai và quy hoạch phát triển khu dân cư, được thể hiện trên 1 phương án điều chỉnh lại đất đai được phần đông cùng đồng dân cư chấp nhận và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Trong quá trình tiến hành cơ chế góp đất và điều chỉnh lại đất đai, mỗi nước đều đưa ra 1 khung pháp luật thích hợp có tình cảnh riêng của mình. Tại 1 số nước như Thổ Nhĩ Kỳ, Ấn Độ, v.v., pháp luật quy định việc góp đất theo 1 mật độ nhất định là ép buộc đối có mọi chủ đất. Ở 1 số nước khác thì lại thiên về hướng trao quyền chọn lọc cho cùng đồng dân cư.
Thực tế này cho thấy mô hình góp đất và điều chỉnh lại đất đai cần được tìm hiểu kỹ sao cho tạo được cơ chế thích hợp cho tình cảnh riêng của từng nước.
 Ảnh minh họa |
Việt Nam cần có cơ chế góp đất – điều chỉnh đất đai
Tại Việt Nam, theo GS. Đặng Hùng Võ, hiện vẫn chưa có quy định riêng về tiến hành cơ chế góp đất – điều chỉnh lại đất đai, nhưng trên thực ở đang tiến hành 1 mô hình tương tự trong cơ chế “Nhà nước và nhân dân cùng làm”.
Trên thực ở triển khai, cơ chế “Nhà nước thu hồi đất” có thế mạnh chủ yếu là có thể chủ động đưa ra công đoạn triển khai. Mặt khác, công đoạn này thường hay bị phá vỡ do các phức tạp trong quá trình thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái an cư khi Nhà nước thu hồi đất. Nhược điểm chung của cơ chế này là việc thực hiện chỉ dựa vào ngân sách nhà nước và vốn đầu tư của công ty, mà cả hai nguồn đều luôn bị hạn chế. Tiếp theo, đây là nhược điểm liên quan tới cơ chế phân bổ lợi ích từ dự án đầu tư luôn gắn có lợi ích riêng của nhà đầu tư và có thể có cả lợi ích của người có thẩm quyền trong khu vực nhà nước.
Đối có các dự án phát triển các khu thành thị mới, nhược điểm chủ yếu là luôn để xẩy ra hiện trạng khiếu nại, khiếu kiện kéo dài. Người nông dân địa phương thường có phản ứng ngược lại do không được tham dự trực tiếp vào các khu thành thị mới. Đối có các dự án chỉnh trang mở rộng các tuyến phố ở các thành thị đã đi vào hoạt động, các nhược điểm chủ yếu bao gồm: tuyến phố mở rộng không gắn có quy hoạch hai bên các con phố, nhiều thửa đất “siêu mỏng”, “siêu méo” đang tồn ở; kinh phí bồi thường quá lớn, tạo ra các tuyến phố “đắt nhất hành tinh”; giá trị tăng thêm của các thửa đất 2 bên các con phố do con các con phố đã mở rộng có lại không được điều tiết, tạo nên bất công bằng.
Theo GS Đặng Hùng Võ, cơ chế “góp đất – điều chỉnh đất đai” khắc phục được các nhược điểm nêu trên của cơ chế “Nhà nước thu hồi đất”, tạo khả năng xã hội hóa cao cho quá trình thành thị hóa, cũng như qúa trình thi công nông thôn mới. Cả phương án về đất đai, góp kinh phí để thi công hạ tầng đều được cùng đồng dân cư trao đổi, chọn lọc nên bảo đảm tính minh bạch cao, lợi ích được điều tiết công bằng.
GS. Đặng Hùng Võ kiến nghị, đối có các dự án phát triển khu thành thị mới, nâng cấp các khu thành thị đã đi vào hoạt động, cải tạo khu chung cư, phải tiến hành cơ chế “góp đất – điều chỉnh lại đất đai”. Trường hợp không đủ điều kiện tiến hành thì có thể tiến hành cơ chế “Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch thành thị” gắn có các nhân tố quản trị tốt về đất đai.
Để làm được điều đây, theo GS. Đặng Hùng Võ, cần sửa đổi Luật Đất đai 2013 theo hướng quy định chi tiết các phương thức tiếp cận đất đai và vốn hóa đất đai cho phát triển thành thị có lại hiệu suất và hiệu quả cao trong thành thị hóa.
Duanmasterianphu.com – Theo VnMedia
Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án masteri an phú Xem Thêm
Bài viết liên quan
