Từng là phân khúc chủ lực của phân khúc 2-3 năm trước, nhưng giờ đó, việc tìm mua căn hộ chung cư có giá trên dưới 1 tỷ đồng/căn ở TP.HCM rất gặp khó, bởi số lượng 1 vài dự án loại này chỉ đếm trên đầu ngón tay.
 Dự án căn hộ chung cư dưới 1 tỷ đồng/căn ở TP.HCM hiện chỉ đếm trên đầu ngón tay. Ảnh: Gia Huy |
Cung không đủ cầu
Báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, 6 tháng đầu năm 2017, phân khúc nhà ở thương mại TP.HCM có 32 dự án nhà ở hình thành trong tương lai được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn, có tổng số 16.506 căn, trong đó có 14.754 căn hộ chung cư chung cư, 1.752 căn nhà thấp tầng, có tổng giá trị cần huy động lên đến 30.599 tỷ đồng. Trong đó, phân khúc đẳng cấp có 5.164 căn, chiếm mật độ 31,3%, phân khúc trung cấp có 5.136 căn, chiếm mật độ 31,1%, phân khúc giá rẻ có 6.206 căn, chiếm mật độ 37,6%.
Thế nhưng, khảo sát trên toàn phân khúc ở phân khúc giá rẻ, giá phân phối của 1 vài dự án đều trên 1 tỷ đồng/căn, dù dự án ở địa điểm xa trọng điểm đô thị, giá đất ở đó được cho là thấp như ở huyện Hóc Môn, Bình Chánh…
Anh Nguyễn Văn Hảo, giáo viên ở 1 trường trung học phổ thông quận 8 (TP.HCM) kể, có mức lương dưới 7 triệu đồng/tháng, sau thời gian tích cóp, cộng thêm tiền người thân cho vay, anh có trong tay dao động 500 triệu đồng. Với số tiền này, anh tính mua căn nhà chung cư giá rẻ để ở, số tiền còn thiếu anh có thể vay ngân hàng hoặc mượn thêm người thân. Tuy nhiên, 3 tháng tìm mua nhà khắp đô thị, anh vẫn chưa thể tìm được 1 dự án nào có giá phân phối dưới 1 tỷ đồng/căn.
“Tìm tài liệu trên mạng, tôi biết có vài dự án có giá phân phối dưới 1 tỷ đồng như dự án chung cư Chương Dương ở quận Thủ Đức, dự án nhà ở xã hội của Hoàng Quân ở huyện Hóc Môn, dự án của Lê Thành… Tuy nhiên, khi tìm tới thì 1 vài dự án này đã phân phối hết. Nếu mua nhà ở 1 vài dự án này GĐ này, chỉ có thể mua từ 1 vài nhà đầu tư thứ cấp và mức giá cũng đã được đẩy lên hơn 1 tỷ đồng”, anh Hảo cho biết.
Không chỉ anh Hảo, chị Trần Thị Tươi, hiện là dược sĩ Bệnh viện 117 TP.HCM kể, hai vợ chồng chị có tổng lương dao động 18 triệu đồng/tháng, trong đó tiền học cho hai con đã mất gần 8 triệu đồng, kinh phí gia đình tằn tiện, thì mỗi tháng, anh chị tiết kiệm được dao động 3 triệu đồng.
Sau 10 năm tích lũy, hiện gia đình anh chị có dao động gần 600 triệu đồng, nhưng mức lương GĐ này, anh chị chẳng thể được ngân hàng bảo lãnh cho vay mua nhà. Do đó, vợ chồng chị Tươi muốn mua 1 căn hộ chung cư chung cư giá dưới 1 tỷ đồng/căn, xa chỗ làm cũng được, miễn là thích hợp có số tiền anh chị tiết kiệm được. Tuy nhiên, mòn mỏi tìm kiếm từ đầu năm 2017 tới nay, anh chị vẫn chưa thể kiếm ra được 1 căn hộ chung cư chung cư nào như chị mong muốn.
“Giá mỗi căn hộ chung cư hiện được vài chủ đầu tư chào phân phối giá 900 triệu đồng/căn, nhưng khi tìm tới mua thì mới cảm thấy còn phải phí bảo trì 2%, thuế VAT, nhận nhà thô phải mua sắm bên trong xe. Cộng toàn bộ lại, căn nhà đó lên tới gần 1,2 tỷ đồng”, chị Tươi kể.
Tìm hiểu của Đầu tư Bất động sản cho thấy, đầu tháng 7/2017, 1 dự án thương mại có hơn 200 căn hộ chung cư, chủ yếu ở mức giá dưới 1 tỷ đồng/căn ở quận 12 được mở phân phối, nhưng chỉ trong vòng 1 buổi, số căn hộ chung cư này đã có chủ.
Tuy nhiên, đa phần người nhanh tay mua nhà dự án giá rẻ này là nhà đầu tư thứ cấp. Họ mua xong, đóng tiền cọc giữ chỗ dao động 50 triệu đồng, sau đó đợi nhân viên môi giới chào phân phối lại có giá tăng từ 5 – 10%, thậm chí khi đã ra được hợp đồng chuyển nhượng, căn hộ chung cư đã được đẩy lên cao hơn 20% so có giá gốc ban đầu.
Ngoài quận 12, khu Tây TP.HCM cũng có khá nhiều dự án được môi giới quảng cáo có mức giá dưới 1 tỷ đồng/căn. Tuy nhiên, đa phần 1 vài căn hộ chung cư này chỉ là căn 1 phòng ngủ, chiếm mật độ không đáng kể. Dự án hiếm hoi có đa số căn hộ chung cư ở mức giá trên dưới 1 tỷ đồng là Heaven Riverview, đã chuyển nhượng gần hết block Thứ nhất. Hiện ở, block mới Heaven Cityview vẫn trong GĐ nhận giữ chỗ, chưa mở phân phối chính thức.
Nguồn hàng khan hiếm tới độ, các căn hộ chung cư có giá dưới 1,5 tỷ đồng/căn ở khu Đông Sài Gòn như Saigon Gateway, Him Lam Phú Đông, Jamila… đều phân phối rất chạy. Dự án mới Lavita Charm, có mức giá dao động 1,3 tỷ đồng/căn hộ chung cư 2 phòng ngủ, ghi nhận số lượng bạn đặt mua hơn 700 căn chỉ sau chưa đầy 1 tháng mở phân phối.
Tuy nhiên, số lượng dự án và căn hộ chung cư giá trên 1 tỷ đồng này cũng chỉ đếm trên đầu ngón tay. Một tài liệu từ giới đầu tư cho biết, trong quý III/2017, khu Bắc Sài Gòn sẽ đón nhận nguồn cung mới từ Dự án Contentment Plaza có số lượng 1.174 căn hộ chung cư, giá dao động 1 tỷ đồng/căn. Đây là dự án có qui mô khá lớn, trong bối cảnh nguồn cung căn hộ chung cư trong tầm giá đang khan hiếm, nên được dự báo sẽ là sức hút mới của nhiều nhà đầu tư.
Ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land cho biết, việc khan hiếm căn hộ chung cư có giá dưới 1 tỷ đồng/căn đã cho thấy, phân khúc BĐS đang phát triển không đồng đều, lệch pha mỗi khi 1 cao. Trong khi đa phần dân số TP.HCM có lương dưới 15 triệu đồng/tháng, nhu cầu nhà ở của đô thị có dân số 13 triệu dân này luôn lớn, thì sản phẩm cung cấp nhu cầu cho đa số này lại rất khan hiếm.
Vì đâu khan hiếm?
Việc khan hiến căn hộ chung cư dưới 1 tỷ đồng/căn, theo giới quan sát phân khúc, đến từ nhiều khía cạnh. Trong đó, ông Trần Văn Dũng, Giám đốc Công ty Địa ốc Trường Phát cho biết, dao động 3 năm trước đó, căn hộ chung cư giá rẻ được ngầm hiểu là mức giá dưới 1 tỷ đồng/căn, thì nay đã thay bằng mức giá tầm trên dưới 1,5 tỷ đồng.
Nguyên nhân chính của việc tăng giá này được ông Dũng lý giải, là do nhân tố lạm phát cộng dồn qua 1 vài năm. Bên cạnh đó, nhiều công ty tranh thủ khi phân khúc tốt để bung hàng giá cao, tối ưu lợi nhuận, nên hàng giá rẻ sẽ ít. Cuối cộng là kỳ vọng về lợi nhuận của công ty khi phân khúc tốt cũng cao hơn, nên mức giá phân phối ra sẽ cao hơn thời điểm phân khúc trầm lắng.
Còn ông Lê Sỹ Nam, Tổng giám đốc Công ty Nhà Thời Đại cho biết, ngay như quận 8, nơi được xem là có mặt bằng giá khá rẻ, nhưng khảo sát dao động 10 dự án trong khu vực, thì mức giá phổ biến là trên 20 triệu đồng/m2, thậm chí có dự án giá lên đến 30 triệu đồng/m2.
Dự án được cho là rẻ nhất quận 8 GĐ này là Heaven Riverview (giá từ 15 triệu đồng/m2) như 1 “kẻ ngoại đạo” của phân khúc. Lý do dự án này có giá rẻ, theo ông Nam, là do chủ đầu tư có quỹ đất rẻ được gom từ 10 năm trước và dự án không vay ngân hàng.
“Nhà giá rẻ GĐ này đã không còn rẻ. Nhu cầu thực về nhà ở của người dân còn rất lớn. Tuy nhiên, mức giá phân phối căn hộ chung cư đang vượt tầm khả năng chi trả của nhiều bạn. Đối có công ty, khi mọi kinh phí chẳng thể cắt giảm, 1 vàih duy nhất để hạ giá phân phối là giảm qui mô căn hộ chung cư. Hiện ở, vấn đề này vẫn chỉ dừng ở mức thí điểm, chưa có khung pháp lý hoàn chỉnh. Do vậy, để giải quyết bài toán này phải bắt đầu từ cơ chế, chính sách phân phối hàng và hàng lang pháp lý”, ông Nam chia sẻ.
Tuy nhiên, nguyên nhân khiến phân khúc “khát” nhà dưới 1 tỷ đồng/căn đến vậy, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, đến từ kinh phí. Giải thích kỹ hơn, ông Châu cho biết, GĐ này, giá đất tăng, giá chất liệu thi công cũng tăng cao, rồi để có được giấy phép thi công, chủ đầu tư cũng phải chi 1 khoản không nhỏ, cộng thêm tiền quảng cáo, makerting… và toàn bộ được tính hết vào kinh phí, khiến giá sản phẩm căn hộ chung cư cũng bị đội lên cao.
Được biết, cuối tháng 7/2017, UBND TP.HCM cũng đã ban hành kế hoạch phát triển và quản lý nhà ở dành cho người lương thấp trên địa bàn Thành phố GĐ 2016 – 2020. Trong đó, sẽ phấn đấu thi công dao động 20.000 căn nhà ở xã hội, có giá từ 300 triệu đồng đến dao động 1 tỷ đồng/căn, thích hợp có khả năng chi trả của 1 vài đối tượng.
Đây được xem là nỗ lực mới của chính quyền TP.HCM để giúp tái cân bằng cung cầu trên phân khúc BĐS, giúp nhiều người có lương thấp có thời cơ có nhà ở. Tuy nhiên, điểm khó của chính sách phân phối hàng này được giới quan sát phân khúc cho biết, đó là quỹ đất hiện khan hiếm.
“Muốn phát triển các dự án căn hộ chung cư dưới 1 tỷ đồng/căn, TP.HCM cần phải có chính sách phân phối hàng mới cho công ty địa ốc như gói vay ngân hàng có lãi suất thấp, không thu thuế đất, hỗ trợ thủ tục pháp lý…”, ông Châu kiến nghị.
Duanmasterianphu.com – Theo Đầu tư Bất động sản
Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án masteri an phú Xem Thêm
