Đồng Nai đang trở thành tâm điểm chú tâm của giới đầu tư BĐS. Tuy nhiên, chính điều này khiến phân khúc BĐS Đồng Nai xuất hiện nhiều rủi ro.
Tại toạ đàm về phân khúc BĐS Đồng Nai tổ chức mới đó ở TP.HCM, ông Nguyễn Minh Khang – Quyền Tổng giám đốc Công ty LDG cho biết, 1 số năm trước ông đi tham quan phân khúc Đồng Nai và cho rằng phân khúc này “nát bét” vì đầu tư tự phát rất nhiều, cứ 3.000 – 4.000 m2 đất xẻ ra để phân phối, dẫn đến phân khúc “hot” ảo.
 Thận trọng có cơn sốt đất ảo vùng ven |
Nhà đầu tư nhảy vào ồ ạt
Thị trường phát triển lộn xộn, tự phát khiến tỉnh Đồng Nai có chỉ đạo phải 1 sốh tân hướng phát triển phân khúc BĐS Đồng Nai theo quy hoạch được quản lý và minh bạch hóa tính pháp lý.
Để phân khúc bất động Đồng Nai phát triển bền vững, theo ông Khang cần giải quyết 1 bất cập là nhà đầu tư nhảy vào đầu tư ồ ạt rồi phân phối, 3 – 4 năm sau quay lại vẫn không có nhà nào, dưới góc độ phát triển dự án là thất bại hoàn toàn.
Minh chứng từ dự án DN ông đang triển khai, ông Khang cho biết: “Thời điểm triển khai dự án Trảng Bom chúng tôi xác định là phát triển thành thị, phải đi từ đầu. Tất cả 1 số tiện ích khu thành thị được làm trước và yêu cầu xây sẵn nhà để đưa dân vào ở. Chứ phân phối đất nền rồi giao sổ, nhà đầu tư thứ mấy cấp thì 5 năm sau vẫn không có người ở. Có yêu cầu cụ thể thì khi đó, 1 số khu thành thị mới đông đúc, người ở thực”.
Ông Nguyễn Thanh Lâm – Phó giám đốc Sở Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản tỉnh Đồng Nai thừa nhận, BĐS Đồng Nai gần đó có sốt ảo do 1 số cò mồi thổi giá, đất thì chưa có quy hoạch, đất nông nghiệp… chưa làm sổ đỏ được. Do vậy, tỉnh mới dừng quy hoạch về tách thửa. Chẳng hạn 1.000 m2, tách thửa 10 hộ, mỗi hộ 100 m2, vậy thì được tách mấy lần. Do đó, cần sửa trong quy định là tách mấy lần. “Chúng tôi đang yêu cầu bổ sung sửa đổi Luật Đất đai, Luật Quy hoạch để ăn khớp nhau” – ông Lâm cho biết.
Theo Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, tính hết năm 2016, Đồng Nai có tổng cộng 55 dự án nhà ở cung cấp gần 30.200 sản phẩm BĐS (căn hộ chung cư, nền đất) trên phân khúc sơ cấp và thứ cấp. Trong đó, phân khúc thứ cấp chiếm lĩnh tổng nguồn cung của Đồng Nai có dao động 27.600 sản phẩm, hơn 90% tổng nguồn cung trong khi đó số lượng nguồn cung đã đi vào hoạt động trên phân khúc sơ cấp chỉ dao động 2.600 sản phẩm.
Tính đến nay, Đồng Nai đã lôi kéo gần 300 dự án BĐS của 1 số công ty trong và ngoài nước có 1 số dự án có tổng diện tích vốn lên tới hàng tỷ USD, như Dự án Khu thành thị kinh tế mở Long Hưng ở Biên Hòa của Donacoop có tổng vốn đầu tư chuẩn bị 12 tỷ USD; Dự án Đông Sài Gòn có tổng diện tích tổng diện tích 759 ha có tổng vốn đầu tư 6 tỷ USD của Tín Nghĩa…
Rà soát pháp lý thật kỹ để tránh rủi ro
Nói về phân khúc BĐS Đồng Nai, ông Lâm cũng cho biết, hiện Đồng Nai có 300 dự án đã và đang làm bồi thường, có 1 số nhà đầu tư vay ngân hàng trong bối cảnh lãi suất cao, nên rủi ro lớn.
Ông Lâm cũng đưa ra 3 nhóm đầu tư BĐS ở Đồng Nai. Nhóm thứ nhất là đã tiếp cận và gắn liền không gian có khu thành thị hiện có là TP Biên Hòa, Long Thành, Trảng Bom, Long Khánh. Nhóm này chỉ phát triển ngắn hạn vì khu vực trọng điểm quỹ đất cũng đã gần hết do dễ dàng giao thông.
Nhóm thứ 2 là vùng ngoại ô của 1 số thị trấn, thành thị thì phải đầu tư từ 5-7 năm. Hạ tầng kỹ thuật kết nối vào hạ tầng kỹ thuật chính vẫn còn gặp khó.
Những dự án của nhóm này có tổng diện tích 200 – 300ha, tổng vốn đầu tư lớn nên dĩ nhiên sẽ phân kỳ đầu tư và kêu gọi nhiều nhà đầu tư, cả nhà đầu tư thứ cấp. Trong đó, có 1 số dự án đã triển khai, nhưng chủ yếu vẫn là phân lô phân phối nền. Nhiều dự án đã có hạ tầng kỹ thuật, nhưng không có hạ tầng xã hội, nên không có người đến ở.
Nhóm thứ 3 là đầu tư 1 số dự án xung quanh sân bay Long Thành, tổng tổng diện tích 21.000ha nhưng chưa có quy hoạch. Nhà đầu tư thứ cấp muốn đầu tư vào đó thì cần có năng lực, có tài chính để cắt giảm rủi ro, tránh như trường hợp của Nhơn Trạch.
“Góc độ cá nhân tôi cho rằng đầu tư vào nhóm 1-2 là hiệu quả nhất, thu lợi ngay, còn nhóm 3 thì phải dài hơi hơn vì chưa có quy hoạch, chưa có định hướng”, ông Lâm nói.
Bà Trần Thị Cẩm Tú – Tổng giám đốc Công ty Eximrs đưa ra lời khuyên, khi đầu tư vào BĐS Đồng Nai cần chú tâm 3 nhân tố: Vị trí dự án; kết nối vùng và cơ sở hạ tầng. Đối có đất nền, pháp lý cao nhất là 1/500 và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Với dự án căn hộ chung cư thì pháp lý cao nhất là giấy phép thi công.
“Đầu tư không phải vì tình trạng bây giờ mà là tiềm năng tương lai. Các nhà đầu tư hãy chậm lại, rà soát pháp lý thật kỹ để tránh rủi ro” – Bà Tú cho biết.
Duanmasterianphu.com – Theo Báo Mới
Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án masteri an phú Xem Thêm
Bài viết liên quan
