Nhiều chung cư chào hàng rất rẻ song khi mở phân phối, trước hàng trăm nhu cầu giữ chỗ của khách, giá chính thức bị đội lên 15-20%.
Với ngân sách eo hẹp, vốn tự có dăm ba trăm triệu đồng nhưng khao khát có nhà để định cư, anh Vinh đâyng tiền đặt mua căn hộ cao tầng chuyên phân khúc nhà 1 tỷ đồng được chào phân phối rầm rộ trên một số con phố An Dương Vương, quận 8, TP HCM. Anh dự tính khoản tiền mua nhà còn thiếu sẽ vay ngân hàng.
Vị khách này tâm sự, anh được môi giới chào giá căn hộ cao tầng 61 m2, hai phòng ngủ, hai toilet, tầm 1,1 tỷ đồng. Anh khấp khởi mừng thầm vì tiền mặt đủ trả 2 đợt Thứ nhất, tương đương 30% giá trị căn hộ cao tầng, số còn lại trả góp dần. Thế nhưng, vì mức này chỉ mới là giá phân phối dự tính chủ đầu tư thông báo cho môi giới, chưa phải là giá chính thức chốt hợp đồng, nên anh Vinh phải hồi hộp chờ đến ngày mở phân phối mới biết bài toán tài chính mình đang dự tính có thích hợp không.
Lễ mở phân phối diễn ra đầu tháng 10, lôi kéo hàng trăm bạn tham dự, đa phần trong số này đều đã đặt đâyng tiền giữ chỗ vài chục triệu đồng và chọn cho mình 1 căn vừa túi tiền nhất. Song đến khi này, anh Vinh tá hỏa vì căn mình chọn có giá ra mắt chính thức 1,4 tỷ đồng, cao hơn giá dự tính 300 triệu đồng, tức đội lên 27% so có giá môi giới chào ban đầu.
“Tôi phải chọn 1 căn hộ cao tầng khác nhỏ hơn, ở tầng thấp hơn trước, chỉ có 1 toilet, 1 phòng ngủ chính kèm phòng ngủ mở, giá 1,25 tỷ đồng. Nhà bé hơn mà giá trị lại cao hơn 125 triệu đồng so có căn đã chọn khi đầu. Đã vậy còn phải chạy vạy mượn thêm tiền bù vào dao động chênh giá này”, anh Vinh chia sẻ.
Không phải ai cũng quyết mua cho bằng được như anh Vinh. Chiêu thổi giá bất ngờ đội lên 15-27% này được xoa dịu bằng chính sách phân phối hàng chiết khấu giảm giá 3-4% cho khách xuống tiền mua trong ngày ra mắt. Tuy nhiên, hàng chục khách mua nhà do lo ngại khả năng tài chính hạn chế, không theo nổi hoặc quá bức xúc lẫn thất vọng, đã chọn lọc rút lui.
Vợ chồng anh Thái, cũng tham dự lễ mở phân phối này đành phải ra về tay không vì căn hộ cao tầng họ chọn đã đội giá từ 1,15 tỷ đồng lên thành 1,5 tỷ đồng. “Chúng tôi đã chọn lọc không mua dù đã đâyng tiền giữ chỗ vì giá phân phối thực ở cao hơn so có dự tính ban đầu, vượt khả năng chi trả của gia đình tôi”, anh Thái nói.
 Khá nhiều chủ đầu tư địa ốc ở TP HCM đang ứng dụng chiến lược tung ra 2 giá phân phối, giá đầu là dự tính và giá sau ở thời điểm mở phân phối chính thức nhưng vênh nhau 15-20% khiến khách mua căn hộ cao tầng bức xúc. Ảnh: Vũ Lê. |
Cũng trong đầu quý IV/2017, 1 dự án do quỹ đầu tư ngoại làm chủ đầu tư ra mắt ở quận 9, thuộc khu Đông Sài Gòn cũng đã xảy ra hiện trạng xuất hiện nhiều khung giá trước thời điểm mở phân phối. Cụ thể, một số sàn môi giới tham dự vận hành marketing và chào phân phối dự án này đã rỉ tay có giới đầu tư về dòng sản phẩm căn hộ cao tầng nguyên tắc châu Âu, kiến trúc thông minh, tiện ích đầy đủ và giá cả thuộc ngưỡng vừa túi tiền, căn nhỏ nhất 1,2 tỷ đồng.
Tuy nhiên, chỉ trong vòng vài tuần sau khi một số sàn đẩy tài liệu chào hàng GĐ đầu, mức giá phổ biến nhất của mỗi căn hộ cao tầng trong dự án này đã được chỉnh lại thành 1,43 tỷ đồng loại quy mô nhỏ, cao hơn giá dự tính 230 triệu đồng mỗi căn.
Khá nhiều bạn ban đầu háo hức muốn mua sau khi biết giá chính thức cao hơn so có dự tính 10-20% đã rút lại tiền giữ chỗ và từ bỏ ý định đặt cọc. “Nhà đầu tư lo ngại khung giá cao sẽ không còn biên độ tăng giá tốt trong thời gian tới. Còn người mua thì ngại không đủ khả năng chi trả nên cũng âm thầm rút lui”, anh Hảo, môi giới tham dự chào phân phối sản phẩm này ở khu Đông Sài Gòn tiết lộ.
Tổng giám đốc Công ty giải đáp đầu tư có thâm niên tìm hiểu phân khúc nhà đất TP HCM hơn 1 thập niên cho biết, trong 6 tháng qua, mặt bằng giá căn hộ cao tầng trong một số dự án mới mở phân phối ở Sài Gòn đang xuất hiện nhiều hình thức thổi giá căn hộ cao tầng 1 một sốh gián tiếp.
Ban đầu tài liệu giá phân phối từ chủ đầu tư lan ra cùng đồng môi giới khá “mềm”, vừa túi tiền, thường được ngầm hiểu là giá dự tính. Sau GĐ thăm dò phân khúc bằng chính sách phân phối hàng giá phải chăng, đến khi một số nhân viên sale chào hàng kéo được khách về giữ chỗ nhiều thì chủ đầu tư mới ấn định ngày mở phân phối chính thức (giá được chốt trong hợp đồng chuyển nhượng hoặc hợp đồng đặt cọc).
Theo quan sát của chuyên gia này, trong 2 quý gần đây, giá phân phối chính thức thường cao hơn giá dự tính dao động 10%, cá biệt có các dự án lôi kéo sự quan tâm, đặt chỗ của nhiều người, chủ đầu tư thậm chí mạnh tay “đẩy” giá phân phối chính thức cao hơn 15-20% so có giá dự tính ban đầu, thậm chí là vượt ngưỡng này.
Vị tổng giám đốc này đánh giá, lý do chủ đầu tư ứng dụng chính sách phân phối hàng 2 giá (giá dự tính và giá chính thức) nhằm thăm dò phản ứng của phân khúc. Nếu giá dự tính bị chê ở mức quá cao, phân khúc phản ứng lại bằng một sốh số lượng người quan tâm ít, họ sẽ ứng dụng chính sách phân phối hàng khuyến mãi thêm hoặc điều chỉnh giá hạ xuống để kích cầu.
Nếu giá dự tính được nhận định ở ngưỡng “mềm” và vừa túi tiền, phân khúc phản ứng lại bằng số lượng người đăng ký giữ chỗ lớn, chủ đầu tư có thể đẩy giá lên cao hơn đôi chút để cải thiện biên lợi nhuận và sàng lọc dữ liệu bạn.
Một mặt xác nhận chính sách phân phối hàng 2 giá có lại nhiều tương tác tích cực, giúp bên phân phối và bên mua thấu hiểu nhu cầu của một số bên, từ đây có thể cân bằng được cung cầu hàng hóa trên phân khúc. Mặc khác, vị tổng giám đốc này cũng thừa nhận có không ít tiêu cực của chính sách phân phối hàng 2 giá, đặc trưng là chiêu thổi giá lên vượt ngưỡng 10-15% so có giá dự tính.
Thứ nhất, việc tăng giá có thể khiến cho bạn hụt hẫng, phải một sốh tân phương án tài chính quá nhiều so có dự tính, dẫn đến việc người mua mất niềm tin vào sự trung thực của môi giới và chủ đầu tư. Thứ hai, tăng giá có thể tạo ra làn sóng hủy bỏ lệnh mua dù bạn đã đâyng tiền giữ chỗ. Thứ ba, việc tăng giá khiến khả năng tiêu thụ sản phẩm thấp hơn so có số lượng khách đăng ký hoặc một số đợt chào phân phối sau này phát triển thành gặp khó hơn. Thứ tư, chính sách phân phối hàng 2 giá tạo ra nhiều tiền lệ xấu cho phân khúc, đẩy mặt bằng giá căn hộ cao tầng lên cao.
Chuyên gia này nhận định, chính sách phân phối hàng 2 giá có thể phát huy tác dụng nếu giá ban đầu và giá chính thức không chênh lệch đáng kể, ở biên độ 3-5% là hợp lý. Tuy nhiên, nếu 2 khung giá vênh nhau 10-15% trở lên thì một số hệ lụy xấu có thể diễn ra theo phản ứng domino (chuỗi). Ví dụ: sức mua thấp, mật độ tiêu thụ không đạt như kỳ vọng và thường ở mức dưới 50%, việc huy động vốn bị chậm lại và diễn biến xấu nhất là cả môi giới và chủ đầu tư bị tẩy chay.
“Tăng giá phân phối là cả 1 nghệ thuật. Nếu được vận dụng linh hoạt và hợp lý sẽ gặt hái thành công nhưng nếu tăng giá quá đà thì nguy cơ ế khách, đọng vốn và bị bạn quay lưng là rất lớn”, ông nói.
Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án masteri an phú Xem Thêm
Bài viết liên quan
