Bàn chuyện kiếm tiền trên thị trường bất động sản

Các chuyên gia tham dự Hội thảo kinh tế 2017 “Xu hướng liên thông phân khúc tài chính và BĐS” do FBNC và Trường doanh nhân PACE tổ chức mới đây đưa ra 1 góc nhìn tích cực về nền kinh tế 2018 và cho rằng, thực ở này sẽ khiến kênh đầu tư BĐS còn nhiều thời cơ.

Nếu một số quy chuẩn trên phân khúc BĐS và tài chính được chuẩn hóa, xu hướng liên thông sản phẩm giữa hai phân khúc này sẽ rõ nét hơn.

Kinh tế tăng trưởng tạo thời cơ cho phân khúc BĐS

Ông Nguyễn Xuân Thành, Giám đốc phát triển Đại học Fulbright phân tích, tăng trưởng GDP của Việt Nam trong quý III/2017 ở mức vượt chờ mong đang củng cố niềm tin của người dân vào khả năng đã đi vào vận hành mục tiêu tăng trưởng 6,7% năm nay.

Điều đáng nói là, Việt Nam đạt mức tăng trưởng này trong bối cảnh nhiều nền kinh tế trên địa cầu đang có tốc độ tăng trưởng chậm lại, bởi thế sức quyến rũ trong đầu tư của Việt Nam phát triển thành rõ nét hơn.

Ông Thành cho rằng, tăng trưởng trong quý III đến từ các trụ cột khá vững. Khó khăn của việc giá dầu thô sụt giảm, ảnh hưởng lớn đến nguồn thu từ ngành dầu khí còn đây, nhưng việc ngành công nghiệp chế biến, chế tạo, ngành nông nghiệp và du lịch có sức bật tốt, đã giúp nền kinh tế Việt Nam về đích quý III rất khả quan.

Điều đáng nói là nền kinh tế Việt Nam tăng trưởng gắn có tốc độ đô thị hóa nhanh, tầng lớp trung lưu càng ngày càng nhiều. Theo đây, các sản phẩm tiêu dùng thích hợp có đối tượng này, đặc trưng là nhà đất, còn nhiều thời cơ phát triển.

Năm 2018, Chính phủ đã trình Quốc hội kế hoạch tăng trưởng kinh tế ở mức 6,7% và theo ông Thành, kế hoạch này là khả thi nếu không có các diễn biến bất thường. Tăng trưởng cao trong bối cảnh Chính phủ tiếp tục chỉ đạo giảm lãi suất tín dụng sẽ tạo thời cơ cho một số doanh nghiệp mở rộng kinh doanh và người dân tăng chi tiêu cho tiêu dùng thiết yếu, đặc trưng là sản phẩm BĐS.

Từ phía nhà cung cấp tín dụng, ông Lê Thành Trung, Phó tổng giám đốc Ngân hàng TMCP Phát triển TP.HCM (HD Bank) cho biết, dòng chảy tín dụng vào thi công và BĐS từ đầu năm đến nay tăng dao động 19%. Vốn cho BĐS tập trung chủ yếu vào thi công cơ sở hạ tầng.

Dù phân tích phân khúc BĐS còn nhiều tiềm năng, nhưng ông Trung chia sẻ, một số ngân hàng không quên các bài học từ quá khứ. Theo đây, 1 mặt vẫn tiếp tục để vốn chảy vào BĐS, nhưng mặt khác việc giám sát và phân tích dự án được làm chặt hơn nhiều để giữ an toàn đồng vốn, đồng thời là an toàn cho một số chủ đầu tư và bạn.

Xu hướng liên thông đầu tư tài chính có BĐS

Theo ông Huỳnh Thế Du, Giám đốc đào tạo Đại học Fulbright, ở Việt Nam xu hướng liên thông phân khúc tài chính và BĐS còn rất mới mẻ. Trong khi đây trên địa cầu, điển hình là ở Mỹ, liên thông giữa hai phân khúc trên rất nghiêm ngặt. Bên cạnh một số sản phẩm thực (nhà, đất, dự án…), còn có nhiều sản phẩm tài chính được hình thành từ việc chứng khoán hóa một số tài sản BĐS.

Ví dụ được ông Du nêu ra là ở Mỹ, người có tiền có thể mua 1 căn hộ cao tầng để cho thuê, nhưng có thể chọn một sốh khác, đây là mua cổ phiếu hay chứng chỉ quỹ của 1 doanh nghiệp/quỹ đầu tư chuyên việc đầu tư căn hộ cao tầng để cho thuê kiếm lợi.

Như vậy, nhà đầu tư vừa được hưởng lợi từ phân khúc BĐS, vừa giảm thời gian phải quản lý khoản đầu tư (so có việc tự mua 1 căn nhà và cho thuê), đồng thời khi cần có thể chuyển nhượng khoản đầu tư 1 một sốh thuận lợi.

Trong 1 lần thảo luận có Báo Đầu tư Chứng khoán, ông Lê Hải Trà, phụ trách Hội đồng quản trị Sở Giao dịch chứng khoán TP. HCM đã chia sẻ, điểm hay nhất của phân khúc vốn nằm ở khả năng biến một số tài sản tài chính dài hạn thành ngắn hạn.

Trong vận hành tín dụng, nếu có một số khoản vay nợ dài hạn, 10 năm, 30 năm thì phải hết thời hạn đây mới tất toán, bên cho vay mới nhận lại tiền. Tuy nhiên, nếu khoản nợ được chứng khoán hóa (chuyển thành tài sản tài chính và chuyển nhượng), thì bên cho vay có thể phân phối nợ trên phân khúc và thu ngay về khoản tiền đã cho vay.

Chính phủ Việt Nam gần đây phát hành thành công nhiều loại trái phiếu kỳ hạn dài, 10 năm, 30 năm. Các trái phiếu này sau khi phát hành được niêm yết và chuyển nhượng thuận lợi trên TTCK là 1 nguyên nhân khiến người có tiền thuận lợi chọn mua tài sản dài hạn.

Nhìn tư khía cạnh chứng khoán hóa BĐS, giai đoạn này, bên cạnh một số doanh nghiệp kinh doanh BĐS, Việt Nam mới có 1 quỹ đầu tư BĐS là Techcom Việt Nam, ra đời năm 2016. Theo quy định pháp lý, quỹ này phải chắc chắn mật độ 65% tổng vốn đầu tư dành mua, phân phối, cho thuê, tham dự quản lý một số sản phẩm BĐS, góp vốn vào việc phát triển một số dự án hoặc đầu tư vào một số doanh nghiệp BĐS.

Nhà đầu tư có lượng vốn khiêm tốn cũng thuận lợi tham dự loại hình quỹ này để hưởng thời cơ từ phân khúc BĐS, bởi theo quy định, tối thiểu 90% lợi nhuận hàng năm của loại quỹ này phải dùng để phân phối lại cho nhà đầu tư.

Thực tế, loại hình quỹ đầu tư BĐS đã được đưa ra ở Luật Chứng khoán từ năm 2006, nhưng sau 10 năm, Việt Nam mới có 1 quỹ ra đời. Vì sao loại hình này còn kém phát triển ở Việt Nam và cần điều kiện gì để kênh liên thông BĐS – tài chính đây bước theo xu hướng địa cầu?

Câu hỏi này cần nhiều góc nhìn, nhiều thời gian để có lời hướng dẫn thấu đáo, nhưng theo ông Du, trước hết, phân khúc BĐS và phân khúc tài chính cần có một số chuẩn mực về sản phẩm. Khi hai phân khúc có sự chuẩn mực và minh bạch, thì một số sản phẩm liên kết mới có thời cơ phát triển.

Bài viết liên quan