Nhiều ý kiến cho rằng TP.HCM đang cấp phép dự án theo quy trình ngược. Thông thường cấp phép dự án bất động sản dựa trên hạ tầng đã đi vào hoạt động thì Việt Nam cấp phép dựa trên hạ tầng tương lai.
Cao ốc đang bóp nghẹt các con phố xá khiến giao thông ở các cửa ngõ ngày 1 nghiêm trọng. Tình trạng này kéo dài có thể hạ tầng tương lai cũng không thực hiện được mà phải vá víu bằng các cầu vượt thép như giai đoạn này. Nhiều chuyên gia cho rằng đấy là 1 cấu trúc đô thị không thông thường.
Cấp phép thả ga
Mới đấy, Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Thành Phong đã chỉ đạo các cơ quan tính năng không cấp phép thi công cao ốc, khu chung cư khi hệ thống hạ tầng giao thông ở khu vực không chắc chắn, nhằm tránh ùn tắc càng ngày càng tăng. Nhưng, chọn lọc này liệu có quá muộn trước hiện trạng “sinh sôi” quá nhanh của các tòa nhà cao tầng.
 |
Cao ốc mọc lên mau chóng khiến giao thông ở cửa ngõ phía Đông TP.HCM đang ngày 1 căng thẳng. Ảnh: Lê Quân.
Nhiều chuyên gia cũng chỉ ra giai đoạn này việc cấp phép thi công của đô thị được thực hiện tràn lan, không khoa học. Nguyên nhân chính là do 3 cơ quan nhà nước, gồm Sở Quy hoạch – Kiến trúc, Sở Giao thông Vận tải và Sở Xây dựng chưa có sự phối hợp tốt.
Việc cấp giấy phép thi công cho các dự án được chấp thuận về mặt quy hoạch của UBND TP.HCM trên cơ sở tham mưu của cơ quan quản lý về quy hoạch, là Sở Quy hoạch Kiến trúc. Tuy nhiên, cơ quan này thường chỉ xem công trình hay dự án đây có thích hợp có quy hoạch được duyệt hay không, chứ không tính toán được tác động môi trường.
TS Võ Kim Cương, nguyên Phó giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc TP.HCM nói rằng: “Vai trò là thế nhưng ít khi Sở Quy hoạch Kiến trúc tham khảo kỹ về hệ thống hạ tầng đã được thi công theo quy hoạch đây hay chưa?
Thực tế khi đi vào sử dụng, công trình đây tác động lên hệ thống hạ tầng hiện có như thế nào? Rõ ràng đấy là 1 thiếu sót nghiêm trọng”.
Ông Nguyễn Thanh Toàn, Phó giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc TP.HCM, thừa nhận trước đấy ở 1 số khu vực hạ tầng yếu, kết nối giao thông chưa hoàn chỉnh cũng được cấp phép thi công cao ốc.
Đến đầu năm 2017, khi ở Hà Nội có các chung cư mọc lên trong các con hẻm nhỏ, ảnh hưởng nghiêm trọng đến giao thông, Thủ tướng cũng đã đề nghị TP.HCM phải tham khảo, phân tách tác động giao thông lên hạ tầng khi cấp phép cho các công trình cao ốc.
 Đường Nguyễn Hữu Cảnh (Bình Thạnh) có vô vàn dự án liên tục mọc lên án ngữ cửa ngõ phía Đông đô thị. |
Thực tế, ở Việt Nam không quản lý thi công theo dân số mà theo năng lực của hệ thống hạ tầng, cũng không ràng buộc sự phát triển bằng kế hoạch sử dụng đất… Đó là lý do khiến cho các đô thị lớn có cấu trúc đô thị không thông thường. Nhiều khu vực không đủ nguyên tắc về hạ tầng đô thị. Các khu vực này tạo thành 1 vành đai bao quanh khu trọng điểm đô thị.
“Lẽ ra phải dùng quỹ đất có được khi di dời các cơ sở sản xuất ra khỏi các khu dân cư để cải thiện cấu trúc đô thị, như bổ sung mảng xanh, công trình dịch vụ xã hội, hoặc mở các các con phố đối ngoại xuyên qua vành đai thiếu quy hoạch này. Đáng tiếc là đô thị đã chịu áp lực quá lớn từ nhu cầu phát triển kinh tế trước mắt”, TS Võ Kim Cương chia sẻ.
Doanh nghiệp dửng dưng hưởng lợi
Nhìn nhận chủ quan thì áp lực nhà cao tầng lên giao thông bắt nguồn từ cấp phép thi công tràn lan của cơ quan quản lý. Tuy nhiên, khách quan thì cao ốc mọc mau chóng cũng bắt nguồn từ việc “nhận diện thời cơ” của không ít công ty.
Tại TP.HCM, dọc các tuyến metro, cao tốc, dọc cao tốc Hà Nội hay các tuyến các con phố dự phóng, các tuyến các con phố sẽ mở rộng lộ giới…, dự án cao tầng cứ đua nhau mọc lên.
 Giao thông đang chịu áp lực lớn từ cao ốc. Ảnh: V.D |
Thực tế thì Nhà nước bỏ vốn đầu tư hạ tầng, các dự án hoặc công trình xung quanh hưởng lợi nên nhà đầu tư phải có nghĩa vụ cùng Nhà nước đầu tư hạ tầng. Tuy nhiên, việc này dường như không phải là tiền lệ có các công ty Việt Nam.
Chẳng hạn như tuyến metro số 1 đang hình thành, các công ty tranh nhau gom đất xung quanh. Khi các con phố làm xong, giá trị đất của họ lên rất cao nhưng dường như phần đâyng góp cho hạ tầng không ai thực hiện.
Ông Nguyên Thanh Toàn cho rằng: “Với các trường hợp này, Sở kiến nghị mạnh dạn thu thì mới có nguồn lực đầu tư cho hạ tầng, và đây cũng là điều hợp lý.
Nhưng giai đoạn này mình chưa có luật, chưa có chính sách bán hàng điều tiết nguồn thu từ các công trình thiết kế bên trên, các dự án phát triển đô thị nên không dám thu. Nếu thu là sai luật”.
 Đường Nguyễn Hữu Thọ, tuyến giao thông huyết mạch nối khu Nam có trọng điểm đô thị dày đặc dự án. |
Đồng quan điểm này, TS Võ Kim cương nói đấy là 1 vấn đề phức tạp. Trong quản lý phát triển đô thị, Việt Nam đang hiếu các cơ sở pháp lý nghiêm ngặt và theo nguyên lý của phân khúc. Cụ thể hơn là không có luật thuế về tác động phát triển như ở các nước.
Nguyên lý của luật này là nếu công ty thu lợi từ sự phát triển công trình của mình trong đô thị thì phải trả tiền cho đô thị (đâyng thuế). Mỗi lô đất có mô thi công là bao nhiêu đã được quy hoạch quy định. Khi công ty xây quá thực trạng đang có, hoặc quá quy định của quy hoạch, đều phải trả tiền.
Chính quyền dùng khoản tiền này để đầu tư hạ tầng. Những trường hợp xin điều chỉnh khác quy hoạch được duyệt phải do cùng đồng dân cư liên quan chấp nhận, hoặc phải có chọn lọc của tòa án.
Có biện pháp có lại giá trị địa tô để cân đối lợi ích phát triển đô thị
Tại kỳ họp Quốc hội tháng 6 vừa qua, phần trả lời chất vấn của mình, Bộ trưởng Bộ Kế hoạch & Đầu tư Nguyễn Chí Dũng cũng cho rằng công ty giai đoạn này đang hưởng lợi từ hạ tầng Nhà nước rất nhiều. Một số công trình Nhà nước đầu tư lớn cho hạ tầng, khiến giá trị đất hai bên các con phố và giá trị đất cả khu tăng lên rất nhiều.
“Một số công trình sử dụng vốn đầu tư của Nhà nước giúp giá trị đất của cả khu vực tăng lên. Tuy nhiên, phần tăng lên công ty được hưởng, dù không bỏ vốn đầu tư. Cần phải có các biện pháp để có lại giá trị địa tô cao hơn cho đất nước để cân đối lại lợi ích phát triển đô thị”, Bộ trưởng Dũng nói.
Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án masteri an phú Xem Thêm
