Condotel đang phát triển tự nhiên… như cây trong rừng

Phân khúc BĐS nghỉ dưỡng có loại hình sản phẩm căn hộ chung cư khách sạn (condotel) phát triển rất mạnh trong 1 vài năm gần đó và dù đã có nhiều kiến nghị về việc cần có quy định pháp lý chính thức để điều chỉnh loại hình này, nhưng đến nay vẫn chưa có quy định nào được ban hành.

Cần sớm ban hành quy định pháp lý chính thức để quản lý hiệu quả phân khúc condotel. Ảnh: Lê Toàn

Phát triển mạnh

Với nhiều tiềm năng về môi trường xung quanh, 1 vài di tích văn hóa, xã hội, du lịch Việt Nam đã phát triển mạnh trong 1 vài năm qua.

Theo Tổng Cục Du lịch Việt Nam, năm 2016, nước ta đã có hơn 72 triệu lượt khách du lịch, trong đó có hơn 10 triệu lượt khách quốc tế, tăng gấp đôi so có năm 2010, đóng góp đến 13,9% GDP. Trong 9 tháng đầu năm 2017, cả nước đón 9,45 triệu lượt khách quốc tế, tăng 28,4% so có cộng kỳ năm trước.

Để đón đầu cơ hội của sự phát triển du lịch, nhiều dự án khách sạn, khu nghỉ dưỡng đã được đầu tư, trong đó phân khúc chứng kiến sự bùng nổ của dòng sản phẩm condotel.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ chung cư condotel đã lên đến 16.000 căn.Trong GĐ 2017-2019, trung bình mỗi năm sẽ có dao động 27.000 đến 29.000 căn hộ chung cư condotel được mở phân phối, có quy mô căn hộ chung cư dao động trên dưới 45 m2.

Sự phát triển 1 vài dự án căn hộ chung cư condotel đã giúp tăng thêm số phòng lưu trú, 1 vài dịch vụ, tiện ích phục vụ du khách, làm 1 vàih tân bề ngoài và hiệu quả làm việc của ngành du lịch nhiều địa phương.

Tuy nhiên, theo nhận định của 1 vài chuyên gia, sự phát triển của loại hình BĐS mới này còn có tính tự phát, chưa có khung pháp lý quản lý chính thức, cũng như chưa có quy hoạch tổng thể. Các dự án condotel phát triển kiểu như “cây trong rừng”, chỗ nào có ánh sáng, đất màu mỡ thì phát triển mạnh. Theo cảnh báo của 1 vài chuyên gia, kiểu phát triển này dễ tạo ra nguy cơ bội thực nguồn cung cục bộ, khiến 1 vài dự án làm việc không hiệu quả.

Ngoài ra, hiện do không có khung pháp lý điều chỉnh, nên người mua sản phẩm condotel không được giấy chứng nhận quyền có lâu dài như căn hộ chung cư, trong khi giá của sản phẩm này khá cao, tương đương có giá căn hộ chung cư đẳng cấp ở TP.HCM.

Cụ thể, theo HoREA, giai đoạn này, chủ đầu tư phân phối căn hộ chung cư condotel có giá phổ biến từ dao động 25 – 45 triệu đồng/m2, dao động từ hơn 1 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng/căn, chưa kể người mua còn phải chịu giá thành quản lý, khai thác kinh doanh.

“Hiện nay, 1 số chủ đầu tư đã cam đoan có nhà đầu tư thứ cấp sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở đối có căn hộ chung cư condotel. Nhưng cho đến nay vẫn chưa thấy thực ở cuốn sổ đỏ căn hộ chung cư condotel nào. Cam kết này không thích hợp có quy định ở khoản 3, Điều 126, Luật Đất đai 2013, quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất đối có tổ chức để thực hiện 1 vài dự án đầu tư không quá 50 năm, ở 1 vài vùng gặp khó thì không quá 70 năm. Do vậy, theo quy định pháp luật hiện hành thì quyền sử dụng đất căn hộ chung cư condotel trong 1 vài dự án du lịch nghỉ dưỡng được sử dụng đất có thời hạn và có thể được gia hạn”, lãnh đạo HoREA cho biết.

Bên cạnh đó, việc thi công dự án condotel hiện cũng không biết theo nguyên tắc nào, như dự án căn hộ chung cư chung cư, hay như khách sạn, hay việc mở phân phối sản phẩm condotel theo hình thức nào, bởi hiện 1 vài chủ đầu tư đều triển khai theo kiểu phân phối nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng dự án condotel lại không bị điều chỉnh bởi Luật Kinh doanh BĐS?…

Cũng theo nhận định của 1 vài chuyên gia, mật độ căn hộ chung cư condotel ở Việt Nam hiện chiếm 56%, trong khi mật độ phòng khách sạn chỉ chiếm 44% là không lẽ thường. Ở 1 vài nước khác, mật độ phòng khách sạn bao giờ cũng cao hơn căn hộ chung cư condotel, nên cần phải có 1 vàih thức, định hướng phát triển thích hợp, bền vững.

Cần sớm có quy chế quản lý thích hợp

Trước hiện trạng trên, 1 vài công ty, hiệp hội đã có văn bản kiến nghị gửi 1 vài bộ, ngành và ngày 28/2/2017, Bộ Xây dựng đã có Văn bản số 381/BXD-QLN, báo cáo đề xuất Thủ tướng Chính phủ 1 số nội dung liên quan đến loại hình căn hộ chung cư condotel.

Theo đó, về pháp luật thi công, theo Bộ Xây dựng, cần nghiên cứu kỹ ban hành quy chuẩn, nguyên tắc cụ thể đối có loại hình công trình này.

Về pháp luật đất đai, Bộ Xây dựng cho rằng, cần sửa đổi, bổ sung quy định về việc phân loại và cơ chế sử dụng đất hỗn hợp (vừa sử dụng làm đất ở, vừa là đất thương mại dịch vụ) và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền có nhà ở và tài sản khác gắn liền có đất đối có loại hình BĐS này, đề nghị giao Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì nghiên cứu kỹ.

Về tài chính đất đai, Bộ Xây dựng đề nghị cần bổ sung quy định về thu tiền sử dụng đất đối có đất hỗn hợp để thích hợp có loại hình BĐS này, đề nghị giao Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì nghiên cứu kỹ.

Mới đó nhất, HoREA đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng và 1 vài cơ quan, ban ngành kiến nghị 1 vài 1 vàih thức nhằm phát triển bền vững phân khúc condotel.

Theo HoREA, về quy chuẩn phòng khách sạn (không có nhà bếp riêng), căn hộ chung cư khách sạn (có nhà bếp riêng), villa trong khu du lịch nghỉ dưỡng đã có nguyên tắc theo khu resort, khách sạn. Do đó, Hiệp hội này đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp có Bộ Văn hóa, thể thao, du lịch đã đi vào hoạt động bộ quy chuẩn, nguyên tắc cụ thể đối có loại hình công trình căn hộ chung cư condotel.

Về pháp luật đất đai, HoREA cho rằng, đã được quy định rõ ở khoản 3, Điều 126, Luật Đất đai về thời hạn giao đất, cho thuê đất đối có 1 vài tổ chức để thực hiện 1 vài dự án đầu tư không quá 50 năm, ở 1 vài vùng gặp khó thì không quá 70 năm. Dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ chung cư condotel thuộc đối tượng được sử dụng đất có thời hạn do không phải là dự án nhà ở. Do vậy, nhà đầu tư mua căn hộ chung cư condotel sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền có căn hộ chung cư và quyền sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn sử dụng đất của dự án, khi hết hạn sử dụng đất thì được gia hạn nếu có nhu cầu theo quy định của pháp luật.

“Việc 1 vài chủ đầu tư đề xuất hình thức giao quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở đối có căn hộ chung cư condotel là không thích hợp có quy định của Luật Đất đai”, HoREA phân tách.

Về tài chính đất đai, theo HoREA, đó là vấn đề rất lớn trong Luật Đất đai cần phải được tham khảo giải quyết tổng thể, trước hết là tiền sử dụng đất đối có 1 vài dự án nhà ở; tiền thuê đất đối có đất phi nông nghiệp trong đó có đất được quy hoạch phát triển 1 vài khu du lịch, nghỉ dưỡng, 1 vài dự án condotel, để chắc chắn mức thu hợp lý và không bị thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước.

HoREA cũng kiến nghị cho cá nhân nước ngoài được mua căn hộ chung cư condotel để đầu tư (theo Luật Nhà ở, cá nhân nước ngoài chỉ được mua nhà ở trong 1 vài dự án nhà ở thương mại ngoài khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh), nhằm tăng thêm tính thanh khoản và bổ sung thêm nguồn vốn đầu tư phát triển 1 vài dự án căn hộ chung cư condotel, tạo điều kiện cho ngành du lịch phát triển bền vững.

Đồng thời, kiến nghị Bộ Xây dựng có 1 vàih thức đề nghị 1 vài chủ đầu tư dự án condotel có trách nhiệm: Công bố đầy đủ tài liệu về quyền có căn hộ chung cư condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn khi phân phối căn hộ chung cư condotel cho nhà đầu tư thứ cấp để tránh nhầm lẫn; Yêu cầu chủ đầu tư dự án condotel phải mở phân phối 1 vài 1 vàih thức bảo đảm thực hiện cam đoan lợi nhuận; Công bố minh bạch 1 vài giá thành sở hữu căn hộ chung cư, giá thành quản lý trong quá trình kinh doanh, 1 vài ích lợi mà nhà đầu tư thứ cấp được hưởng; Bàn bạc, trao đổi thống nhất có nhà đầu tư thứ cấp về việc khai thác, kinh doanh căn hộ chung cư condotel sau khi đã hết thời hạn cam đoan (sau 8-12 năm) để nhà đầu tư thứ cấp yên tâm đầu tư.

Ngoài ra, hiệp hội này cũng đề nghị, cần có cơ chế quản lý hiệu quả để tránh hiện trạng biến tướng condotel, cũng như 1 vài loại hình khác là officetel, nhà phố thương mại thành căn hộ chung cư nhà ở, làm phá vỡ quy hoạch chung và làm tăng thêm sức ép lên hệ thống hạ tầng thành phố.

Bài viết liên quan