Đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo hình thức công – tư (PPP) là 1 trong một số hình thức xã hội hóa nguồn vốn nhằm phát triển hạ tầng trong điều kiện nguồn vốn ngân sách còn hạn chế. Tuy nhiên, hình thức TP.HCM thực hiện có dự án cầu Thủ Thiêm 4 đang có nhiều ý kiến nghi ngại.
 Việc xây dựng thêm một số cây cầu sẽ giúp kết nối giữa một số quận, huyện của TP.HCM, giảm ùn tắc giao thông. Ảnh: Lê Toàn |
Đổi 16 khu đất cho cầu Thủ Thiêm 4
UBND TP.HCM cho rằng, việc đầu tư dự án xây dựng cầu Thủ Thiêm 4 là rất cần thiết và cấp bách để giải tỏa sức ép giao thông từ phía quận Bình Thạnh, quận Thủ Đức qua phía một số quận 7, quận 8, huyện Bình Chánh, Nhà Bè; giảm ùn tắc giao thông khu vực nội đô và tai nạn giao thông liên quan đến làm việc của một số bến cảng trên địa bàn quận 4, quận 7.
Đồng thời, kết nối Khu thành phố mới Thủ Thiêm có khu trọng điểm đã đi vào làm việc của Thành phố và quận 4, quận 7, tạo điều kiện lôi kéo đầu tư, thúc đẩy phát triển Khu thành phố mới Thủ Thiêm và Khu thành phố mới Nam Thành phố; góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế – văn hóa – xã hội của TP.HCM.
Do tính cần thiết, cấp bách triển khai dự án xây dựng cầu Thủ Thiêm 4, để rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục chọn lọc nhà đầu tư, UBND TP.HCM vừa có văn bản kiến nghị Thủ tướng Chính phủ, Bộ Giao thông và Vận tải, Bộ Kế hoạch và Đầu tư tham khảo, chấp thuận 1 số nội dung.
Theo đó, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Xây dựng cầu Thủ Thiêm 4 theo hình thức PPP (theo hợp đồng BT) và cho phép UBND TP.HCM được chọn lọc phương án chọn lọc nhà đầu tư là liên danh gồm 1 nhóm một số công ty xây dựng – nhà đất – phát triển hạ tầng thực hiện dự án, theo thẩm quyền được quy định ở Điều 26 của Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13.
Tổng chiều dài của cầu dao động 2.160 m, trong đó cầu chính từ bờ quận 7 qua đến hết cầu phía quận 2 gồm 6 làn xe; nhánh cầu dẫn N1, N2 bờ quận 7, từ cầu chính đáp xuống các con phố Huỳnh Tấn Phát gồm 2 làn xe; cầu dẫn trên các con phố Nguyễn Văn Linh bố trí từ trước nút giao Nguyễn Văn Linh – cầu Tân Thuận 2 gồm 4 làn xe. Tổng mức đầu tư dự án cầu Thủ Thiêm 4 dao động 5.253,94 tỷ đồng.
 Theo quy hoạch sẽ có 5 cây cầu và 1 hầm chui nối trọng điểm và một số quận khác có khu thành phố mới Thủ Thiêm (quận 2). |
Theo UBND TP.HCM, về quỹ đất để chi trả cho nhà đầu tư thực hiện dự án này sẽ gồm 16 lô nhà đất trong Khu thành phố mới Thủ Thiêm và một số quận trọng điểm Thành phố. Cụ thể, quỹ đất để cân đối chi trả cho phần kinh phí xây lắp và thiết bị của dự án xây dựng cầu Thủ Thiêm 4 bao gồm 11 lô đất (có ký hiệu 3-5; 3-8; 3-9; 3-12; 4-3; 4-4; 4-5; 4-11; 4-12; 4-16 và 4-20) thuộc Khu tính năng số 3 và số 4 trong Khu thành phố mới Thủ Thiêm có tổng quy mô đất phát triển dự án dao động 99.904 m2.
Giá trị quyền sử dụng đất của 11 lô đất nêu trên ước tính có thể đủ để cân đối chi trả cho phần kinh phí xây lắp và thiết bị của dự án xây dựng cầu Thủ Thiêm 4 (chuẩn bị tổng mức đầu tư Dự án dao động 5.253,94 tỷ đồng, trừ đi kinh phí giải phóng mặt bằng (962,5 tỷ đồng), kinh phí khác (155,756 tỷ đồng) và kinh phí dự phòng (934,534 tỷ đồng), thì phần kinh phí xây lắp và thiết bị của dự án dao động 3.201,15 tỷ đồng).
Về quỹ đất để cân đối chi trả cho phần kinh phí bồi thường giải phóng mặt bằng (phía quận 7) và kinh phí khác là khu đất ở số 462-464 Nguyễn Thị Minh Khai, phường 2, quận 1, quy mô 1.186,3 m2; khu đất ở số 1310 Kha Vạn Cân, phường Linh Trung, quận Thủ Đức, quy mô 5.300 m2; khu đất ở số 11 Linh Trung, phường Linh Trung, quận Thủ Đức, quy mô 11.764 m2; khu đất ở số 540/21 Cách Mạng Tháng Tám, phường 11, quận 3, quy mô 7.000 m2.
Đấu thầu công khai, vì lý do gì không?
Theo đánh giá của giới chuyên môn, việc xây dựng cầu Thủ Thiêm 4 là cần thiết, đặc thù trong bối cảnh TP.HCM đứng trước nguy cơ quá tải hạ tầng, trong khi ngân sách dành cho phát triển giao thông còn hạn chế. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, việc thực hiện dự án theo hình thức BT gây nhiều lo ngại về tính minh bạch và nguy cơ thất thoát.
Trao đổi có phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, tổng giám đốc 1 công ty địa ốc có tên tuổi ở TP.HCM chia sẻ, đa số 16 khu đất mà Thành phố có kế hoạch đổi cho nhà đầu tư để xây dựng cầu Thủ Thiêm 4 đều là một số quỹ đất “vàng” GĐ này.
“Với bất cứ 1 công ty phát triển nhà đất nào đều có thể thấy được thời cơ từ một số khu đất vàng này rất lớn”, vị tổng giám đốc này nói và cho rằng, thay vì chỉ định nhà đầu tư, nếu dự án này được ra mắt đấu thầu công khai, đảm bảo sẽ có rất nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước sẽ tham dự.
Theo TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, hình thức BT là 1 hình thức khá phổ biến, nhưng hình thức này chỉ thích hợp trong GĐ trước đó. Khi đó, phân khúc nhà đất chưa định hình, nhiều khu đất muốn phát triển đòi hỏi nhiều sức lực đầu tư, nguồn vốn lớn, nên chủ trương đổi đất lấy hạ tầng phát triển. Tuy nhiên, hình thức này hiện đã không còn thích hợp, vì phân khúc nhà đất đã trưởng thành, giá trị của từng khu đất đã được xác định, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng tham dự để thực hiện dự án.
“Hạ tầng giao thông, cầu các con phố luôn có một số kế hoạch xây dựng rõ ràng và đòi hỏi đơn vị xây dựng phải có năng lực thực sự, có bí kíp, chứ không phải ai cũng làm được”, ông Hiển nói và cho rằng, cần phải tách biệt hai việc này. Đấu thầu giao thông riêng và đấu giá đất riêng. Như vậy, sẽ tránh được trường hợp, một số nhà kinh doanh nhà đất không có bí kíp làm cầu các con phố, nhưng vì muốn có lô đất nên tham dự và ngược lại, một số đơn vị có bí kíp làm cầu các con phố nhưng chẳng thể phát huy được hiệu quả trong đầu tư dự án nhà đất.
Chưa kể, tách riêng bởi thế, Thành phố sẽ chọn lọc được một số nhà đầu tư nhà đất tốt nhất cho một số lô đất và đơn vị xây dựng tốt nhất để thực hiện dự án cầu các con phố.
Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội nhà đất TP.HCM, trước hết cần phải khẳng định, trong bối cảnh TP.HCM đang bị quá tải hiện trạng giao thông thành phố, thì việc đầu tư phát triển một số công trình hạ tầng giao thông, đặc thù là việc xã hội hóa nguồn vốn cho lĩnh vực này là vô cộng quan trọng, không chỉ nguồn vốn trong nước, mà cả có nguồn vốn nước ngoài.
Theo ông Châu, Thành phố rất cần nguồn vốn để phát triển thành phố. Trong GĐ năm 2011 – 2015, nguồn vốn xã hội hóa cho phát triển giao thông của TP.HCM chiếm 31,7% trong tổng vốn phát triển hạ tầng của Thành phố, nhưng con số này vẫn chưa cung cấp được nhu cầu.
Doanh nghiệp địa ốc: Quỹ đất lớn sẽ thắng
Về liên doanh được chỉ định tham dự xây dựng cầu Thủ Thiêm 4, ông Châu cho rằng, trước hết, có thể thấy được nhà đầu tư được hưởng lợi nhiều thứ. Thứ nhất, nhận thầu xây dự án cầu, mặc dù được thẩm định, nhưng đó là 1 thời cơ lớn cho nhà đầu tư. Thứ hai, hưởng lợi từ quỹ đất đối ứng có thể chưa tính đúng tính đủ. Bởi một số khu đất sẽ có giá trị theo thời gian và càng ngày càng tăng thêm do hạ tầng phát triển, đó là chưa kể, quỹ đất vàng như trên càng ngày càng khan hiếm, trong khi nhu cầu càng ngày càng cao.
Xung quanh câu chuyện này, nhiều ý kiến cũng cho rằng, không nên gom toàn bộ 16 lô đất này thành 1 gói, mà nên tách thành 16 gói đấu thầu khác nhau. Có thể sẽ có 16 nhà đầu tư trúng thầu hoặc 3 hay 4 nhà đầu tư trúng tùy vào họ thấy thích hợp có một số khu đất.
Tách thành 16 gói thầu đấu giá đảm bảo nguồn thu lại là lớn hơn rất nhiều so có việc gộp chung 16 lô này thành 1 gói. Tuy nhiên, theo ông Châu, không nhất thiết phải tách một số dự án, bởi nếu tách bởi thế thì không còn là BT nữa, song có một số dự án tương tự như trên, có lẽ hiệu quả nhất là tổ chức đấu thầu công khai, không chỉ có nhà đầu tư trong nước, mà cả có một số nhà đầu tư quốc tế. Bởi, đấu thầu công khai sẽ là hình thức minh bạch nhất, tránh hiện trạng giảm thu nguồn vốn ngân sách, tác động không tốt đến môi trường đầu tư kinh doanh.
Duanmasterianphu.com – Theo Đầu tư Bất động sản
Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án masteri an phú Xem Thêm
