Dự án 7.000 tỷ bị siết nợ, khách hàng sẽ ra sao?

Việc Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) thu giữ dự án Saigon One Tower, để xử lý nhằm thu hồi nợ gốc và lãi (khoảng 7.000 tỷ), khiến nhiều bạn như “ngồi trên đống lửa”. Hàng chục tỷ đồng mua căn hộ cao tầng thông qua hợp đồng góp vốn của bạn sẽ đi về đâu hay mất trắng?

Phóng viên VietNamNet đã có cuộc thảo luận có Luật sư Trần Đức Phượng, Công ty Luật Hợp Việt, xung quanh vấn đề này.

* Xin Luật sư cho biết, số tiền thu được khi VAMC đưa tài sản chắc chắn ra đấu giá sẽ được xử lý như thế nào? Những tình huống nào có thể xảy ra?

Việc Saigon One Tower bị thu giữ để xử lý nợ xấu (nợ của tổ chức tín dụng) được thực hiện theo quy định Nghị quyết 42/2017 của Quốc hội. Đây chỉ là 1 trong các cách để xử lý, ngoài các hình thức khác như: Khởi kiện để thi hành án, mở thủ tục phá sản…

Dự án 7.000 tỷ bị siết nợ, bạn sẽ ra sao?

Dù thực hiện cách nào thì cũng phải dựa trên các căn cứ chính để giải quyết. Thứ nhất, qui định là ngân hàng chỉ được chi trả trong phạm vi được bảo đảm, nếu dôi dư thì phải trả chủ đầu tư. Nhưng lại không có quy định nào về thứ tự chi trả hoặc phong tỏa đối có số tiền dôi dư này, ngoại trừ các cách thức hành chính (nợ thuế, xử phạt,….) hoặc các cách thức khẩn cấp tạm thời của Tòa án có thể thực hiện ngay.

Thứ hai, đối có các người liên quan như bạn đã góp vốn ở dự án, thì tùy hiệu lực pháp luật của chuyển nhượng đấy. Việc giải quyết ích lợi của các bạn tùy theo hiệu lực pháp lý chuyển nhượng của họ có chủ đầu tư.

Trước khi Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 có hiệu lực, pháp luật công nhận việc góp vốn và nhận sản phẩm. Tùy từng GĐ có các đề nghị cụ thể khác nhau.

Nếu chuyển nhượng góp vốn đủ điều kiện và hợp pháp (chuyển nhượng trước khi thế chấp hoặc sau khi thế chấp nhưng được ngân hàng chấp nhận) thì ích lợi của bạn được bảo đảm. Ngân hàng phải giải quyết ích lợi bằng việc hoàn trả, bồi thường bằng tiền hoặc thỏa thuận thêm có bên mua tài sản tiếp tục thực hiện hợp đồng góp vốn. Trường hợp không chấp thuận việc giải quyết thì bạn kiện ra Tòa đề nghị chủ đầu tư (bị đơn) và ngân hàng/VAMC(người có quyền, nghĩa vụ liên quan).

Nếu chuyển nhượng góp vốn không đủ điều kiện hoặc không hợp pháp (chuyển nhượng sau khi thế chấp nhưng không được ngân hàng chấp nhận) thì ích lợi các bạn này chỉ có thể khởi kiện chủ đầu tư để hoàn trả tiền vì chuyển nhượng không có hiệu lực pháp lý.

Ngoài hai trường hợp trên, có thể, chủ đầu tư mới có thể tự nguyện thỏa thuận cộng có các bạn góp vốn, ngân hàng và Công ty CP Địa ốc Sài Gòn M&C để giải quyết ích lợi của họ.

* Như vậy, ích lợi của các bạn đã ký hợp đồng góp vốn mua căn hộ cao tầng ở dự án này sẽ bị ảnh hưởng như thế nào?

Đối có bạn chuyển nhượng hợp pháp thì ích lợi được bảo đảm. Tuy nhiên, có bạn chuyển nhượng không hợp pháp, thì ích lợi của họ tương đối bấp bênh, vì chỉ đề nghị được chủ đầu tư cũ và tùy thuộc tài sản, năng lực tài chính của GĐ này của chủ đầu tư.

Ngoài khả năng trên thì các bên (bạn, Công ty CP Địa ốc Sài Gòn M&C, ngân hàng/VAMC, chủ đầu tư mới) có thể có 1 sự thỏa thuận thống nhất phương án giải quyết cho toàn bộ các bạn. Tuy nhiên, khả năng này tùy thuộc vào ý chí và thiện chí của các bên, chẳng thể bắt buộc.

* Theo Luật sư, bạn phải làm gì để chắc chắn ích lợi khi này?

Khách hàng luôn là người bị động, khó chọn 1 cách thức tối ưu vì còn phải chờ động thái và ý chí của VAMC, chủ đầu mới của dự án (bên mua lại dự án), có thể dự định 1 số vấn đề:

Đối có bạn chuyển nhượng hợp pháp, nếu VAMC thi công giá để đưa đấu giá mà có giá đấy thì chủ đầu tư mới tiếp tục thực hiện việc giao căn hộ cao tầng thì trường hợp này bạn yên tâm và chờ năng lực của chủ đầu tư mới. Ngược lại, nếu giá đưa ra đấu giá mà không bao gồm việc tiếp tục thực hiện nghĩa vụ giao căn hộ cao tầng thì bạn cần phải thực hiện việc khởi kiện Công ty CP Địa ốc Sài Gòn M&C (bị đơn) và ngân hàng/VAMC (người có quyền, nghĩa vụ liên quan) để đề nghị hoàn trả tiền.

Đối có bạn chuyển nhượng không hợp pháp, không được pháp luật công nhận thì cần áp dụng thủ tục khởi kiện đề nghị tuyên bố hợp đồng vô hiệu (nếu còn thời hiệu khởi kiện), trường hợp hết thời hiệu khởi kiện thì kiện đòi tài sản.

* Xin cảm ơn ông!

Khách hàng có thể rơi vào tình thế mất trắng

Theo luật sư Trần Thái Bình, Công ty Luật LNT &Partner, số tiền từ việc xử lý tài sản thế chấp, trước hết sẽ được dùng để chi trả các kinh phí phát sinh, có liên quan đến quá trình mà VAMC thực hiện việc xử lý tài sản thế chấp, kể cả kinh phí định giá. Sau đấy, số tiền này sẽ được trả cho các khoản vay có bảo đảm từ Ngân hàng (theo thứ tự nợ gốc, lãi, tiền phạt, tiền bồi thường thiệt hại nếu có) theo thứ tự ưu tiên là:

Thứ 1. Trong trường hợp dự án được thế chấp dùng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ, thì sẽ căn cứ vào việc đăng ký hợp lệ của các chuyển nhượng bảo đảm đấy. Nếu như toàn bộ các chuyển nhượng này đều được đăng ký đúng theo quy định thì sẽ căn cứ vào thời điểm đăng ký của từng chuyển nhượng, chuyển nhượng bảo đảm nào được đăng ký trước thì sẽ được ưu tiên.

Thứ 2. Sau khi số tiền thu được được chi trả cho các chuyển nhượng bảo đảm đã đăng ký thì mới đến các chuyển nhượng chưa đăng ký. Trường hợp có nhiều chuyển nhượng thế chấp chưa được đăng ký thì ưu tiên thứ tự thời gian, chuyển nhượng nào thực hiện trước sẽ được ưu tiên chi trả.

Thứ 3. Đối có các nghĩa vụ khác, sẽ chỉ được thực hiện chi trả trong trường hợp khoản tiền thu được từ việc xử lý tài sản bảo đảm lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm và kinh phí cưỡng chế.

“Xét về ích lợi của các bạn đã ký hợp đồng góp vốn, về bản chất thì hợp đồng góp vốn cộng đồng nghĩa là “cộng chia sẻ rủi ro”, không phải là 1 nghĩa vụ có bảo đảm. Theo qui định xử lý, do đấy không phải là các nghĩa vụ được bảo đảm, nên chỉ được tham khảo đến sau khi các nghĩa vụ ưu tiên nêu trên đã được chi trả hết. Với khoản nợ của chủ đầu tư và các bên liên quan rất lớn, lên đến 7.000 tỷ đồng, nên tôi e rằng nhiều khả năng bạn sẽ chẳng thể nhận lại đủ số “vốn” đã góp.

Khách hàng theo dạng ký hợp đồng góp vốn không có nhiều chọn lọc trong trường hợp này, và khó có thể làm gì khác hơn. Khách hàng nên dự định đến khả năng xấu nhất là chẳng thể nhận lại hết số tiền đã góp vào dự án, hoặc thậm chí có thể không nhận lại được đồng nào do không nằm trong thứ tự ưu tiên được chi trả trước” – luật sư Trần Thái Bình chia sẻ.

Bài viết liên quan