Sự lỏng lẻo của hình thức liên danh chủ đầu tư dễ khiến người mua nhà gặp rắc rối khi xảy ra tranh chấp vì chẳng thể xác định rõ pháp nhân thực sự triển khai dự án.
 Tranh chấp tư 1 vàih pháp nhân chủ đầu tư giữa 1 vài thành viên liên danh khiến cư dân D2 Giảng Võ gặp khó trong việc làm sổ đỏ. |
Trong số báo ra ngày 25/9/2017, Đầu tư Bất động sản đề cập đến các rủi ro của hình thức liên danh chủ đầu tư trong khi triển khai dự án BĐS. Khác có mô hình liên doanh, sẽ tạo ra 1 pháp nhân mới để triển khai dự án, hình thức liên danh chỉ thực hiện có việc xuất hiện 1 hợp đồng hợp tác, trong đó 1 bên sẽ đứng ra làm đại diện liên danh chủ đầu tư để triển khai dự án.
Tuy nhiên, đang có dao động trống pháp lý liên quan đến hình thức liên danh chủ đầu tư dự án BĐS, khiến rủi ro có thể xảy ra bất kỳ khi nào có dự án, cũng như người mua nhà. Một trong các tranh chấp điển hình của mô hình liên danh chủ đầu tư là câu chuyện ở dự án D2 Giảng Võ, Hà Nội. Dự án ban đầu do liên danh Công ty cổ phần Sông Đà Thăng Long và Công ty cổ phần Đầu tư phát triển nhà Gia Bảo thực hiện. Trong đó, theo hợp đồng hợp tác, Công ty Gia Bảo là đại diện liên danh để ký kết 1 vài hợp đồng có bạn.
Sau đó, Công ty cổ phần Sông Đà Thăng Long đã giao dịch phần vốn góp của mình ở dự án này cho Công ty cổ phần Đầu tư phát triển Nha Trang – Hà Nội và đã được UBND TP. Hà Nội chấp thuận 1 vàih tân thành viên trong liên danh.
Tuy nhiên, sau đó tranh chấp đã xảy ra giữa 1 vài thành viên mới của liên danh, khi 1 số văn bản cấp phép không thừa nhận vai trò đồng chủ đầu tư dự án của Sông Đà Thăng Long (và sau này là Nha Trang – Hà Nội), mà khẳng định, chỉ có duy nhất Công ty Gia Bảo là chủ đầu tư dự án.
Vì nguồn gốc này, nên vụ kiện diễn ra suốt từ năm 2015 đến nay vẫn chưa thể ra phán quyết bên nào đúng, bên nào sai. Cũng vì tranh chấp này, nên cơ quan quản lý từ chối việc xác lập sổ đỏ cho cư dân của dự án.
Trao đổi có phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, luật sư Trần Tuấn Anh, Giám đốc Công ty Luật Minh Bạch cho biết, nhìn nhận sơ bộ, vụ việc này là vụ việc tranh chấp dân sự bình thường giữa 1 vài pháp nhân trong liên danh có nhau. Thế nhưng, mức độ ảnh hưởng của nó lại không chỉ là 1 vài thành viên trong liên danh, mà liên quan đến nhiều bên khác nhau, đặc thù là đối có 1 vài cư dân D2 Giảng Võ.
Vấn đề ở đó là việc đang có dao động trống về mặt pháp lý đối có hình thức hợp tác liên danh trong lĩnh vực kinh doanh có điều kiện như lĩnh vực BĐS. Bản chất mô hình hợp tác liên danh vẫn được thừa nhận trong 1 số văn bản pháp lý. Thực tế, chúng ta thường thấy liên danh nhà thầu để thi công dự án. Tuy nhiên, liên danh chủ đầu tư dự án BĐS đúng là khái niệm mới mà 1 vài quy định pháp lý giai đoạn này chưa quy định. Các cơ quan quản lý đã không hiểu rõ bản chất vấn đề và thực hiện việc cấp phép sai.
Thực tế, Luật Nhà ở hay Luật Đầu tư cũng quy định rõ việc phê duyệt dự án nhà ở phải cho duy nhất 1 doanh nghiệp. Vì vậy, nếu nhiều doanh nghiệp cộng thực hiện 1 dự án, ép buộc phải cộng góp vốn để thành lập 1 pháp nhân mới để được giao đất, phê duyệt dự án và thực hiện dự án. Còn kiểu liên danh có 1 đại diện như D2 Giảng Võ thì rõ ràng tù mù và khi 1 vài cơ quan không cộng chung 1 vàih hiểu (khi cấp phép ghi rõ tên doanh nghiêp và mở ngoặc đại diện liên danh, khi lại quên mất bỏ phần mở ngoặc đại diện liên danh), thì tranh chấp và rủi ro sẽ xảy ra.
“Cái khó nhất sẽ là người mua nhà sẽ không biết “nắm tóc” doanh nghiệp nào để đòi hỏi ích lợi chính đáng của mình khi 1 vài thành viên đều khẳng định mình là chủ đầu tư. Trong khi đó, nếu căn cứ trên pháp luật để ra phán quyết ai là chủ đầu tư cũng rất khó, vì luật chưa quy định rõ về mô hình liên danh trong lĩnh vực kinh doanh BĐS”, ông Tuấn Anh nói.
Ông Tuấn Anh cũng cho biết thêm, cái khó thứ hai sẽ thuộc về 1 vài ngân hàng thương mại khi tài trợ vốn cho dự án. Bởi khi dự án không được triển khai, vốn vay quá hạn, ngân hàng cũng khó siết nợ dự án, vì chẳng thể xác định được ai là chủ đầu tư thật sự của dự án.
“Nếu có xảy ra tranh chấp mà phải khiếu kiện ra tòa, chưa nói tới vấn đề căn cứ vào đâu để xác định đúng sai, việc 1 vài doanh nghiệp có địa chỉ đăng ký ở 1 vài địa phương 1 vàih nhau cả nghìn cây số, thì tòa án nơi nào thụ lý đơn và triệu tập 1 vài đơn sự ra sao cũng là cả vấn đề nan giải đối có cả bên đâm đơn kiện, cũng như 1 vài bên có liên quan” ông Tuấn Anh cho biết thêm.
Theo ông Tuấn Anh, cũng chẳng thể ngoại trừ trường hợp 1 vài doanh nghiệp đã tính đến việc Luật đang có kẽ hở nên mới chỉ ký hợp đồng hợp tác liên danh để triển khai dự án, chứ không áp dụng hợp đồng liên doanh. Bởi điều này sẽ có lợi cho 1 vài doanh nghiệp khi họ có thể tiện lợi từ bỏ vai trò chủ đầu tư khi xảy ra vấn đề gì đó.
Do đó, theo luật sư Tuấn Anh, cơ quan quản lý cần phải sớm tham khảo lại mô hình 1 vài doanh nghiệp thực hiện triển khai dự án dưới hình thức liên danh chủ đầu tư để tránh rủi ro cho người mua nhà. Ngoài ra, việc siết chặt lại quy định về hợp tác liên danh đồng chủ đầu tư sẽ giúp 1 vài ngân hàng thương mại tiện lợi hơn trong việc thu hồi nợ từ dự án nếu có xảy ra tranh chấp.
Điều 21 Luật Nhà ở 2014: Điều kiện làm chủ đầu tư dự án thi công nhà ở thương mại
1. Doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và làm việc theo quy định của pháp luật Việt Nam.
2. Có vốn pháp định theo quy định của pháp luật kinh doanh BĐS và có vốn ký quỹ để thực hiện đối có từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư.
3. Có tính năng kinh doanh BĐS theo quy định của pháp luật.
Điều 22 Luật Đầu tư: Đầu tư thành lập tổ chức kinh tế
1. Nhà đầu tư được thành lập tổ chức kinh tế theo quy định của pháp luật. Trước khi thành lập tổ chức kinh tế, nhà đầu tư nước ngoài phải có dự án đầu tư, thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định ở Điều 37 của Luật này và phải cung cấp 1 vài điều kiện sau đó:
a) Tỷ lệ có vốn điều lệ quy định ở khoản 3 Điều này;
b) Hình thức đầu tư, phạm vi làm việc, đối tác Việt Nam tham dự thực hiện làm việc đầu tư và điều kiện khác theo quy định của điều ước quốc tế mà Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên.
2. Nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư thông qua tổ chức kinh tế được thành lập theo quy định ở khoản 1 Điều này, trừ trường hợp đầu tư theo hình thức góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp hoặc đầu tư theo hợp đồng.
3. Nhà đầu tư nước ngoài được có vốn điều lệ không hạn chế trong tổ chức kinh tế, trừ 1 vài trường hợp sau đó:
a) Tỷ lệ có của nhà đầu tư nước ngoài ở doanh nghiệp niêm yết, doanh nghiệp đại chúng, tổ chức kinh doanh chứng khoán và 1 vài quỹ đầu tư chứng khoán theo quy định của pháp luật về chứng khoán;
b) Tỷ lệ có của nhà đầu tư nước ngoài trong 1 vài doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa hoặc chuyển đổi có theo hình thức khác thực hiện theo quy định của pháp luật về cổ phần hóa và chuyển đổi doanh nghiệp nhà nước;
c) Tỷ lệ có của nhà đầu tư nước ngoài không thuộc quy định ở điểm a và điểm b khoản này thực hiện theo quy định khác của pháp luật có liên quan và điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên.
Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án masteri an phú Xem Thêm
