Lưng chừng quy chế pháp lý condotel

Tiêu thụ nhà ở và chung cư thời gian qua có dấu hiệu chững lại là cái khó của phân khúc nhà đất. Nhưng chính cái khó này đã làm “ló cái khôn”: Nhiều công ty nhà đất bắt tay thực hiện chiến lược phong phú hóa sản phẩm; và condotel ra đời.

Một góc bãi biển Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa, địa phương đã chính thức tuyên bố sẽ nhìn nhận những condotel như sản phẩm du lịch. Ảnh: THÀNH HOA

Đây thực ra là sản phẩm nhà đất kép, căn hộ cao tầng – khách sạn, và đã có mặt ở nhiều nước trên địa cầu. Nhưng có Việt Nam, dù không quá mới mẻ như kỳ nghỉ (time share), condotel cũng chỉ là 1 tân binh trên phân khúc, và vì vậy không quá khó để lý giải ở sao người dùng vẫn còn mãi lừng chừng e ngại.

Khả năng cung ứng lớn

Tương tự như phương án ký kết hợp đồng góp vốn trước đấy rồi chuyển nhượng nhà hình thành trong tương lai sau này, phương thức kinh doanh của những ông chủ condotel cũng được hoạt động theo mô hình phân phối trước sản phẩm nhằm (i) đẩy hàng và (ii) chiếm dụng vốn của người tiêu dùng để… triển khai dự án. Chính điều này có thể lý giải ở sao đã có thể bảo đảm mức sinh lợi kỳ vọng cho bạn mà chủ đầu tư không giữ lại hàng để kinh doanh sau đấy 1 mình hưởng lợi.

Có 1 điểm khá thú vị đối có mục tiêu (ii) là nhà đầu tư thường cam đoan mức lợi nhuận đảm bảo dành cho bạn khi mua condotel vào khoảng 6-12% 1 năm (trong năm hay 10 năm đầu), bằng lãi suất tiền vay trung bình trên phân khúc. Nhưng rõ ràng, so có chọn lọc cung cấp điều kiện và thủ tục cấp tín dụng thì chọn lọc “chiếm dụng vốn” tự thân nó đã là 1 lợi thế và độc đáo là còn phân phối được hàng. Đến lượt mình, khi đạt được mục tiêu (i), nhà đầu tư còn được hưởng lợi kép từ phương thức kinh doanh “phân phối bia kèm mồi” và “lấy mỡ mèo dán miệng mèo”.

Cụ thể, sau khi mua condotel, bạn sẽ giao lại cho chủ đầu tư hoạt động. Hay nói nhữngh khác, chủ căn hộ cao tầng – khách sạn chẳng thể tự mình kinh doanh mà phải thuê dịch vụ, và chủ đầu tư (hoặc đối tác của chủ đầu tư) là người cung ứng dịch vụ. Chủ đầu tư khi này cũng đồng thời là bên phân phối dịch vụ. Phương án chia lợi nhuận được gọi tên sau đấy chính là biện pháp mà chủ đầu tư đã trừ đi khoản tiền dịch vụ của mình trên phần lợi nhuận phát sinh từ kinh doanh condotel thuộc có của bạn.

Người ta hay lấy qui định “win-win” để lý giải cho mọi cuộc thương thảo. Chưa biết mức lợi ích mà bạn có được là tới đâu, nhưng đảm bảo chủ đầu tư là bên nắm tài liệu và có thể xác định được suất sinh lợi của chính mình. Đó là chưa nói condotel có thể còn là nhữngh để chủ đầu tư kéo đất “khách sạn” sang đất “căn hộ cao tầng” trước bối cảnh tạo dựng quỹ đất căn hộ cao tầng thuần túy phát triển thành gặp khó hơn. Tất cả điều này là động lực để tăng cung và mức cung ứng cũng như khả năng cung ứng của dòng sản phẩm này là rất lớn.

Lưng chừng tiếp nhận

Cho đến thời điểm này, tính kinh tế và tính pháp lý là hai điểm khiến bạn đắn đo trước dòng sản phẩm này. Trên thực ở, suất sinh lợi đảm bảo được chủ đầu tư cam đoan chỉ kéo dài cho chu kỳ 5-10 năm đầu, và suất sinh lợi cũng không tranh giành có phương án an toàn khác, như gửi tiết kiệm. Đáng nói là, khả năng hưởng lợi sau đấy được… thả nổi theo tình hình kinh doanh. Và dĩ nhiên, thua lỗ hay những rủi ro khác vẫn có thể xảy ra, và người phải gánh chịu điều đấy không ai khác là… chủ có condotel. Có thể, mô hình thảo luận kỳ nghỉ nở rộ là chất xúc tác rất lớn cho những chọn lọc đầu tư vào condotel, như có kỳ nghỉ, nhưng điều đấy không có nghĩa là bạn trước khi chọn lọc đầu tư không cần thiết phải tính toán và tiên đoán được – mất.

Nhưng quan trọng hơn cả là tính chất pháp lý của sản phẩm. Với quy chế pháp lý hiện này, condotel có thể tồn ở ở hai dạng: trên đất ở hay trên đất thương mại, dịch vụ.

Nếu là đất ở, thì condotel là căn hộ cao tầng (nhà ở) thuần túy và quyền có condotel cũng như quyền sử dụng đất của bạn khi mua condotel là ổn định lâu dài. Ngay cả những tòa nhà tích hợp nhiều mục đích sử dụng thì quy chế sử dụng đất ổn định lâu dài vẫn được ứng dụng, cho cả phần căn hộ cao tầng sử dụng cho những mục đích thương mại hay dịch vụ.

Ngoài ra, có 1 trường hợp khác: condotel là nhà ở tọa lạc trên phần đất được Nhà nước cho chủ đầu tư thuê. Khi đấy, condotel mà chủ đầu tư ra mắt cho bạn là sản phẩm mà bạn chỉ có thể được… thuê.

Nếu condotel là sản phẩm tồn ở trên đất thương mại, dịch vụ thì condotel này là sản phẩm nhà đất thuộc loại “công trình thi công” trên đất và đất đấy là đất được Nhà nước cho chủ đầu tư thuê. Khách hàng khi mua condotel được quyền có “công trình thi công” nhưng quy chế pháp lý đối có đất vẫn là quy chế sử dụng đất thương mại, dịch vụ. Có nghĩa, đất sử dụng cho trường hợp này là đất sử dụng có thời hạn. Và người mua condotel theo đấy chỉ được có condontel có thời hạn, tối đa là theo thời hạn của quyền sử dụng đất. Việc gia hạn có thể xảy ra, nhưng đấy là điều không đảm bảo. Hay nói nhữngh khác, về bản chất, đấy là sản phẩm “khách sạn” thuần túy. Và đấy là “điểm nghẽn” pháp lý lớn nhất giai đoạn này vì dòng sản phẩm condotel “khách sạn” vẫn chiếm tỷ trọng lớn.

Để khơi thông dòng chảy cho sản phẩm mới, nhiều đề xuất cho rằng Nhà nước nên công nhận condotel (chủ yếu có trường hợp này) là để “công trình thi công” trên đất thương mại, dịch vụ không đơn thuần là khách sạn mà là căn hộ cao tầng – khách sạn. Nhưng trước khi được “khơi thông”, nhiều dự án thuộc trường hợp này vẫn đang sôi động rao phân phối sản phẩm kép condotel căn hộ cao tầng – khách sạn. Và thậm chí, bạn còn có thể dễ trúng đòn tâm lý và đặt niềm tin vào dự án trước lời ra mắt tung hỏa mù: “Căn hộ của chị có có có thời hạn nhưng những căn khác là có lâu dài” (?).

Đáng nói hơn chính là sự lúng túng của địa phương trong cấp phép đầu tư và xử lý tình huống trước những dự án có sự nhập nhằng kiểu “khách sạn, chung cư cấp cao”, “khu phức hợp khách sạn 5 sao, căn hộ cao tầng cấp cao, căn hộ cao tầng du lịch” hay “thi công khách sạn và du lịch, trong đấy có nhà ở để phân phối hoặc cho thuê”. Mới đấy UBND tỉnh Khánh Hòa cũng đã chính thức tuyên bố sẽ nhìn nhận những condotel như sản phẩm du lịch và sử dụng quy chế pháp lý của Luật Du lịch để xử lý vấn đề. Có thể, đấy chỉ là tuyên bố của địa phương, nhưng điều đấy không có nghĩa là vô hại, hay phân khúc hoàn toàn miễn nhiễm. Rõ ràng, không biết điều gì sẽ xảy ra cho đến ngày có phản hồi chính thức, nhưng nếu đề xuất công nhận condotel nói trên không được Quốc hội gật đầu thì có thể phân khúc condotel sẽ bị… chết lâm sàng.

Bài viết liên quan