Đầu tư bất động sản cho thuê: 3 “lỗ thủng” trên “xô nước”

Với nhiều người, hình thức đầu tư BĐS phổ biến, dễ làm và được xem là an toàn nhất ở nước ta là kinh doanh BĐS cho thuê. Văn phòng, nhà nguyên căn, mặt bằng buôn bán, phòng trọ…

Tuy nhiên, giống như huyền thoại đầu tư Warren Buffett (người giàu thứ tư thế giới có tài sản ước tính 72,7 tỉ USD – theo ghi nhận từ Bloomberg Billionaire Index 2017) từng nói, đầu tư là 1 công việc dễ làm nhưng không hề thuận lợi. Bởi tiềm ẩn trong toàn bộ thời cơ, luôn là một vài rủi ro.

Bradon Turner – chuyên gia đầu tư BĐS, người có hơn 30 BĐS cho thuê trên khắp nước Mỹ, là tác giả sách và nhà bình luận không ngừng nghỉ của tờ Forbes, Business Insider, Entrepreneur… mới đây đã có một vài chia sẻ thú vị xoay quanh lĩnh vực đầu tư này trên website chuyên về BĐS BiggerPockets.com.

“Điều khác biệt giữa môi trường kinh doanh và môi trường giáo dục đây là chúng ta thường không có sẵn thầy cô để chỉ cho mình đâu là lỗi sai, đâu là thứ khiến chúng ta chẳng thể có được điểm số, có được thành công như mình mong muốn”, Bradon Turner nhìn nhận, “và trong quá trình đầu tư, giải đáp cũng như giúp đỡ hàng loạt người trong lĩnh vực đầu tư BĐS cho thuê, tôi cảm thấy đa phần kế hoạch kinh doanh của ai cũng có lỗi. Giống như lỗ thủng trên 1 xô nước, nếu không hàn lại kịp thời, chúng ta chẳng thế nào có nước được”.

Không tăng tiền thuê

Theo Bradon Turner, hai thứ ngăn cản chúng ta không tăng tiền thuê, dù giá cả và mọi giá thành ngoại khu đang bắt đầu nhảy múa, là một vài quy chuẩn đạo đức của chính bản thân và sự sợ hãi bị… “bỏ rơi”.

“Tôi biết nhiều nhà đầu tư khi nghe tôi nói đến việc tăng tiền thuê, thì cho tôi là kẻ thời cơ, chộp giật và thậm chí còn nguyền rủa tôi là 1 kẻ đầu tư thiếu đạo đức. Nhưng theo tôi, khi làm gì, chúng ta đều phải hiểu rõ vai trò của mình. Nếu đã là 1 chiến binh, nhiệm vụ của chúng ta trong cuộc chiến là tiêu diệt đối thủ. Nếu là 1 bác sĩ, nhiệm vụ của chúng ta trong ca mổ là cứu bệnh nhân. Còn nếu là 1 người kinh doanh, 1 nhà đầu tư, nhiệm vụ của chúng ta là tạo ra lợi nhuận” – Bradon Turner chia sẻ về vấn đề thứ nhất.

Vấn đề thứ hai, đây là sự sợ hãi mà nhà đầu tư phải đối mặt khi có nguy cơ bị KH, một vài người thuê nhà phản ứng có việc tăng giá bằng một vàih rời đi.

“Lần Thứ nhất nghĩ đến việc tăng tiền thuê nhà, tôi khá sợ hãi. Bởi tôi nghĩ, nếu tôi tăng tiền thuê, biết đâu KH có thể bỏ đi hết, và tôi lỗ trắng’, Bradon Turner nhớ lại, “Tuy nhiên, tôi dừng lại và cố nhìn nhận mọi chuyện tỉ mỉ. Tôi thấy rằng, nếu KH có 1 người thuê nhà đã sống trong tài sản của KH suốt hơn ba năm, họ có thể đã nhận được 1 thỏa thuận quá tốt nên không muốn rời đi, bởi lạm phát khi nào cũng có, bởi thế sau ba năm, đảm bảo giá thành mọi thứ đều một vàih tân, và nếu lương của 1 người không đổi sau từng đây thời gian, thì đây cũng thực sự là lỗi của anh ta”.

Theo đây, Bradon Turner chọn lọc tăng tiền thuê đồng loạt trên 30 BĐS cho thuê của ông, dao động 10% tiền thuê hằng tháng. Và Bradon đã không mất đi 1 KH nào, mà còn nhận về thêm 10% doanh thu.

“Không ai bỏ đi, thậm chí chẳng có ai gọi điện phàn nàn. Tại sao? Theo tôi, đây là bởi họ cảm thấy cuộc sống xung quanh đang một vàih tân. Khi đi mua sắm, họ sẽ mau chóng cảm thấy rằng, giá cả mọi thứ đã một vàih tân trong suốt ba năm nay và trên phân khúc cũng chẳng thể có 1 nơi nào khác, có tiện ích và lợi ích tương đương mà lại có giá rẻ hơn”, Bradon Turner ghi nhận.

Chậm trả tiền thuê

Nhiều người đầu tư, kinh doanh trong lĩnh vực BĐS cho thuê đều nhìn nhận rằng, khi tham dự vào lĩnh vực này, KH sẽ có thời cơ nghe hàng trăm nguồn gốc khác nhau cho việc chậm trễ trả tiền thuê. Từ nguồn gốc cá nhân, đau ốm, thất nghiệp, tới nguồn gốc gia đình, ai đây bị bệnh, ai đây vay chưa chịu trả… Cái nào cũng có vẻ hợp lý, và cái nào cũng xứng đáng để hoãn trả tiền nhà.

“Nếu KH là người đầu tư BĐS cho thuê, KH chậm trả tiền, KH phải tùy trường hợp và khả năng của chính bản thân để có một vàih giải quyết thỏa đáng. Nhiều người không muốn phiền hà, tranh chấp, nên họ chỉ cho một vài người biết điều, tôn trọng quy tắc thuê; nhiều người không ngại tranh chấp thì dùng một vàih thức đòi tiền theo thời gian, liên tục, tính phí trả chậm, hoặc đuổi người thuê thiếu chữ tín đây…” – Bradon Turner chia sẻ.

Tuy nhiên, dù cho sử dụng một vàih nào, thì có 1 quy tắc mà Bradon Turner luôn tuân theo, đây là không tự xé cam đoan của mình. Bởi theo ông, nếu chúng ta cho họ sai hẹn 1 lần, sẽ có lần thứ hai. Và có tâm lý con người, họ chỉ thấy áy náy, tội lỗi khi lần đầu phá rào, còn một vài lần sau, cảm giác đây sẽ biến mất, khi họ quen có hành động đây.

“Nếu KH nghĩ để họ khất thời gian trả tiền là một vàih KH giúp đỡ họ, thì KH đã lầm. Cũng giống như cha mẹ dung dưỡng đứa con của mình vậy, KH sẽ không dạy cho chúng giữ trách nhiệm có cam đoan của chính bản thân. Vì thế nếu KH thực sự không sợ họ bỏ trốn hoặc không sợ bị ảnh hưởng tới kết cấu vốn mà cho họ trả chậm, thì KH cũng nên có 1 cột mốc rõ ràng để họ trả tiền cho mình”, Bradon Turner khuyên.

Những căn phòng trống

Rủi ro lớn nhất mà nhà đầu tư phải đối mặt trong lĩnh vực này, không phải là thuế, giá thành bảo hành, mà là một vài căn phòng trống, hay hiện trạng chưa có người thuê.

Bởi 1 căn phòng trống đồng nghĩa có 1 số tiền lớn KH đang ném đi. Chưa kể đến áp lực mà nó tạo ra, có thể khiến nhà đầu tư chọn lọc sai lầm, cho một vài người thuê mà KH chưa hiểu rõ, có thể là tội phạm, kẻ xấu… để rồi làm mọi thứ phát triển thành tồi tệ đi.

“Cứ mỗi giây trôi qua, 1 căn phòng trống sẽ phá hủy cấu trúc tài chính của KH. Và trong lĩnh vực này, khi KH ngồi chờ KH tới, 90% KH chỉ nhận về thất bại. Hãy tìm một vàih tiếp cận họ. Có thể là hơi trễ, nhưng Thứ nhất, KH phải biết khu BĐS của KH thích hợp có đối tượng KH nào, họ cần gì, lối sống như thế nào và đòi hỏi trang thiết bị ra sao. Sau đây, dùng một vài hình thức quảng cáo internet, radio, báo chí, mạng xã hội để tiếp cận họ. Hãy chủ động, luôn luôn chủ động”, Bradon Turner kết luận.

Duanmasterianphu.com – Theo DNSGCT

Xem thêm: http://duanmasterianphu.com/chu-dau-tu-du-an-masteri/