4 cảnh báo về cơn sốt căn hộ condotel

Căn hộ khách sạn (condotel) sắp “dội bom” gần 30.000 sản phẩm làm dấy lên nỗi lo thừa cung.

Hiệp hội Bất động sản TP HCM vừa có văn bản kiến nghị Bộ Xây dựng độc đáo quan tâm đến những bất ổn tiềm ẩn của phân khúc căn hộ cao tầng condotel kèm theo 4 cảnh báo về mô hình đầu tư mới mẻ nhưng mau chóng tạo cơn sốt vài năm qua.

Nỗi lo thừa cung

Từ năm 2014 đến nay, trên phạm vi cả nước đã xuất hiện cơn sốt đầu tư phát triển 1 loại hình sản phẩm BĐS du lịch mới du nhập từ những nước phát triển sang, đây là những dự án căn hộ cao tầng khách sạn, villa trong những khu du lịch nghỉ dưỡng (còn gọi là căn hộ cao tầng condotel). Sản phẩm đang được phát triển ở những khu vực ven biển, hải đảo, trong đây Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc là 3 địa bàn đang phát triển nóng.

Năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ cao tầng condotel đã lên đến 16.000 căn. Trong GĐ 2017-2019, chuẩn bị trung bình mỗi năm sẽ có dao động 27.000 – 29.000 căn hộ cao tầng condotel được mở phân phối. Đa số những sản phẩm có qui mô căn hộ cao tầng dao động trên dưới 45m. Sự phát triển những dự án căn hộ cao tầng condotel đã lôi kéo nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn rất lớn của xã hội, của những nhà đầu tư thứ cấp, dẫn đến hiện tượng lệch pha dòng tiền đầu tư và nỗi lo thừa cung cũng đang là vấn đề đáng quan ngại.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM, cơn sốt condotel đang tiềm ẩn không ít rủi ro trong những năm tới. Ảnh minh họa

Đằng sau cam đoan lợi nhuận khủng

Để đầu tư dự án condotel, bên cạnh nguồn vốn chủ có ban đầu, những chủ đầu tư chủ yếu vay ngân hàng, tận dụng nguồn vốn nhà thầu và huy động vốn của nhà đầu tư thứ cấp (người mua). Nhằm mục đích huy động vốn, số đông những sản phẩm condotel đều kích cầu bằng mức cam đoan lợi nhuận khủng trong gần 1 thập niên.

Đối có những dự án được cam đoan lợi nhuận từ 8 đến 12% trong 8-12 năm, trong giá phân phối có thể đã bao gồm đủ khoản kinh phí phải trả cho cam đoan lợi nhuận này. Các khoản phí gồm: sở hữu nội ngoại thất đã đi vào hoạt động, kinh phí quản lý, khai thác kinh doanh. Đối có những dự án condotel chủ đầu tư không cam đoan lợi nhuận, người mua phải chịu thêm kinh phí sở hữu căn hộ cao tầng, kinh phí quản lý khai thác kinh doanh.

Đối có loại hợp đồng chuyển nhượng căn hộ cao tầng condotel có cam đoan lợi nhuận, Hiệp hội chưa thấy chủ đầu tư có điều khoản nào rõ ràng về hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ cao tầng condotel sau khi hết hạn cam đoan lợi nhuận (sau 8-12 năm). Ngoài ra, nhà đầu tư thứ cấp còn phải chịu thuế lương cá nhân khi kinh doanh căn hộ cao tầng condotel. Đó là chưa kể đến số đông những chủ đầu tư chỉ cam đoan lợi nhuận khủng dựa trên tiên đoán phân khúc ngắn hạn, thiếu cơ sở bền vững. Như vậy, xét về bản chất của việc huy động vốn này, nhà đầu tư thứ cấp phải tự gánh chịu rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh sau GĐ cam đoan lợi nhuận.

Không được có dài hạn

Một số chủ đầu tư đã cam đoan có nhà đầu tư thứ cấp sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở đối có căn hộ cao tầng condotel. Thế nhưng cho đến nay vẫn chưa thấy thực ở cuốn sổ đỏ căn hộ cao tầng condotel nào được cấp. Cam kết này không thích hợp có quy định ở khoản 3 điều 126 Luật Đất đai đã quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất đối có tổ chức để thực hiện những dự án đầu tư không quá 50 năm, ở những vùng gặp khó thì không quá 70 năm. Do vậy, theo quy định pháp luật hiện hành thì quyền sử dụng đất căn hộ cao tầng condotel trong những dự án du lịch nghỉ dưỡng được sử dụng đất có thời hạn (theo thời hạn của dự án), và có thể được gia hạn.

Viễn cảnh bấp bênh

Trong vài năm tới, nguồn cung căn hộ cao tầng condotel tiếp tục có dấu hiệu phát triển nóng, tăng đột biến, có thể dẫn đến hiện trạng bội thực, cung vượt cầu khiến việc kinh doanh có thể không đạt như kỳ vọng, nhất là GĐ sau sự kiện APEC cuối năm 2017. Hơn nữa, GĐ này đang có 1 nghịch lý là mật độ căn hộ cao tầng condotel ở Việt Nam chiếm 56%, trong khi mật độ phòng khách sạn chỉ chiếm 44% là không lẽ thường. Ở những nước trong khu vực và trên địa cầu, mật độ phòng khách sạn bao giờ cũng cao hơn căn hộ cao tầng condotel, nên cần phải có biện pháp định hướng phát triển thích hợp, bền vững.

Ngoài loại hình căn hộ cao tầng condotel, phân khúc căn hộ cao tầng nghỉ dưỡng còn xuất hiện 1 dạng khác là “căn hộ cao tầng hometel” cũng là căn hộ cao tầng du lịch trong những dự án khu du lịch. Các sản phẩm này cũng được chủ đầu tư cam đoan có sổ đỏ quyền sử dụng đất ổn định lâu dài. Như vậy, condotel không chỉ lo thừa cung mà còn bị chia thị phần cho đối thủ mới, tranh đua trực tiếp trong cộng 1 phân khúc BĐS nghỉ dưỡng.

Bài viết liên quan