Từ 01/8/2017, QĐ 30 về điều chỉnh, bổ sung bảng giá đất trên địa bàn Tp.HCM bắt đầu có hiệu lực. Tuy nhiên, ngay sau khi ban hành thì bảng giá đất mới đã biểu hiện bất cập lớn giữa bảng giá đất do chính quyền ban hành và giá thực ở trên phân khúc.
Cần nỗ lực rút ngắn dao động 1 sốh
Khung giá đất mới mà UBND TP.HCM vừa ban hành ngày 30/7/2017 vẫn tồn ở sự chênh lệch lớn có giá đất thực ở trên phân khúc.
Đó là nhận định của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA). Cũng theo ông Châu, mặc dù được sửa đổi, bổ sung hàng năm, nhưng bảng giá đất ở 1 số đô thị lớn như Hà Nội hay Tp.HCM vẫn chưa thích hợp có qui định “giá phổ biến trên phân khúc”.
Theo 1 số chuyên gia, sở dĩ tồn ở hiện trạng trên là do giai đoạn này, việc định giá đất vẫn diễn ra theo qui định “cào bằng”, chưa tính tới từng thửa. Việc ứng dụng cho tính thuế đất thì tính cả đoạn các con phố có 1 mức giá, trong khi mỗi thửa đất đều có giá trị khác nhau. Bên cạnh đây, công tác định giá vẫn chủ yếu căn cứ trên 1 số hợp đồng chuyển nhượng về đất, trong khi giá đất thực ở ở các hợp đồng “chuyển nhượng ngầm” để né thuế lại cao hơn rất nhiều.
 Giá đất điều chỉnh bằng 30% giá phân khúc |
Bởi vậy, cho dù sau nhiều lần bổ sung, sửa đổi, có nhiều nỗ lực gắng sức nhưng bảng giá đất mới ban hành của UBND TP.HCM vẫn tồn ở sự chênh lệch lớn so có giá phân khúc. Chẳng hạn như giá đất mới điều chỉnh ở Quận 2, đoạn các con phố Nguyễn Thị Định chỉ được định giá từ 7,5 triệu đồng đến 9,8 triệu đồng/m2, trong khi trên thực ở giá phân khúc không dưới 70 triệu đồng/m2. Hay các con phố Võ Chí Công (Quận 9), đoạn từ cầu Bà Cua đến cầu Phú Hữu chỉ có giá 4,2 triệu đồng/m2, trong khi giá thực ở trên phân khúc là 15-20 triệu đồng/m2.
Nếu áp đúng theo bảng giá đất mới quy định, rất nhiều hộ dân sẽ bị thiệt thòi. Một hộ dân sinh sống ở các con phố Hòa Hảo, phường 5, quận 10 cho biết: “Căn nhà có quy mô 47 m2 vừa rồi có người hỏi mua có giá 8,8 tỉ đồng (gần 190 triệu đồng/m2). Tuy nhiên, nếu con các con phố Hòa Hảo mở rộng, ứng dụng theo đúng giá quy định của nhà nước thì hộ dân này chỉ nhận được tiền đền bù mỗi m2 chưa bằng 1/7 giá phân khúc. Chính việc không có cơ sở thực ở nào để định giá đền bù dẫn đến nhiều thiệt hại cho gia đình, gây nên bức xúc cho người dân”.
Với sự chênh lệch bởi thế, nếu không kịp thời điều chỉnh, thì sẽ gây tổn hại về kinh tế trong quá trình đầu tư phát triển, làm mất tính quyến rũ của môi trường đầu tư. Đây cũng là lý do làm tăng thêm hiện trạng khiếu kiện về đất đai của người dân, khiến cho Nhà nước thất thu 1 lượng thuế lớn.
Giải pháp nào để cân bằng?
Để khắc phục hiện trạng trên, vừa qua Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) có 1 số kiến nghị nhằm bổ sung, chỉnh sửa 1 số điều của luật đất đai 2013.
Bản kiến nghị đưa ra 11 biện pháp cơ bản, trong đây biện pháp danh tiếng được đưa ra là 1 sốh tân cơ chế tính tiền sử dụng đất dự án để giảm kinh phí nhà ở, tăng tính minh bạch và loại trừ cơ chế “xin-cho”. Bởi tiền sử dụng đất là 1 “điểm nghẽn” của phân khúc BDS, là “gánh nặng” mà công ty và người tiêu dùng phải “gánh chịu” khi mua nhà. Để làm được điều này, HoREA đã đưa ra 2 phương án cụ thể.
Phương án thứ nhất, đây là bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở có thuế suất nhất định, đề xuất dao động 10% hoặc 15% bảng giá đất. Theo HoREA, việc ứng dụng thuế sử dụng đất trong các năm đầu sẽ có tác động làm giảm nguồn thu tiền sử dụng đất thuộc ngân sách. Mặc dù, thuế đất là thu quan trọng của địa phương, nhưng để giúp cho công ty và người tiêu dùng giảm gánh nặng tiền sử dụng đất như giai đoạn này làm đem lại rất nhiều cái lợi khác như: Làm giảm kinh phí nhà ở; công ty có thể tiên lượng kinh phí thuế sử dụng đất khi đầu tư dự án. Ngoài ra, việc đề nghị thực hiện thuế nhà đất như 1 số nước về lâu dài, sẽ giúp Nhà nước có thêm nguồn thu thuế nhà đất ổn định ngoài nguồn thu từ thuế sử dụng đất. Điều này sẽ khắc phục gánh nặng tiền sử dụng đất của công ty và người mua nhà giai đoạn này.
 Cần nỗ lực rút ngắn dao động 1 sốh từ giá ban hành so có giá thực ở trên phân khúc. |
Hiệp hội bất động sản TP HCM cũng kiến nghị bổ sung khoản 2 (mới) vào điều 107 Luật Đất đai, như sau: “2. Thu tiền sử dụng đất đối có trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, có mức thu bằng 15% (hoặc …%) bảng giá đất (bao gồm hệ số điều chỉnh giá đất k) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành”. Và để thực hiện được cơ chế này thì Hiệp hội đề nghị bỏ quy định “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm 1 lần” ở điều 113 Luật Đất đai; và sửa đổi điều 114 Luật Đất đai theo hướng giao trách nhiệm và toàn quyền cho cấp tỉnh ban hành bảng giá đất để chắc chắn thực hiện qui định “giá đất thích hợp có giá đất phổ biến trên phân khúc” theo điều 112 Luật Đất đai, thích hợp có thực ở tình hình của địa phương.
Tuy nhiên, cũng theo HoREA, đề nghị 1 sốh tân ngay lập tức chính sách bán hàng thu tiền sử dụng đất như giai đoạn này là rất khó, vì cần phải có thời gian để tạo sự đồng thuận của rất nhiều phía. HoREA đã đề xuất thêm phương án thứ 2 là phải cải 1 sốh mạnh mẽ quy trình, thủ tục hành chính để việc xác định tiền sử dụng đất của công ty được thực hiện minh bạch, mau chóng, hợp lý và loại trừ được 1 số nhân tố phát sinh tiêu cực và cơ chế “xin – cho”.
Hiện nay, bảng giá đất được phân tách chỉ bằng 30% giá trị thực ở so có phân khúc, có các đề xuất, kiến nghị mới mà HoREA đưa ra, người ta hy vọng rất nhiều vào bảng giá đất mới sẽ được Chính phủ ban hành trong quý 2/2019. Mặc dù cũng theo ông Châu, từ năm 2003 đến nay chưa có trường hợp nào Chính phủ điều chỉnh khung giá đất, hoặc UBND cấp tỉnh đề nghị Bộ TNMT điều chỉnh bảng giá đất, trong khi đây giá đất đã có nhiều biến động. Vậy thì, để cho bảng giá đất bằng 60% so có giá phân khúc như mục tiêu mà Chính phủ đưa ra liệu có khả quan không trong hiện trạng thực ở như giai đoạn này vẫn còn là 1 vấn đề cần bàn đến.
Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án masteri an phú Xem Thêm
