Dù có nhiều cách tân tích cực trên phân khúc nhà đất sau 2 năm các sắc luật liên quan đến phân khúc nhà đất có hiệu lực, nhưng các doanh nghiệp và chuyên gia cho rằng, vẫn còn nhiều điểm nghẽn cần điều chỉnh để phân khúc phát triển bền vững hơn.
 Khơi thông quy định về mua phân phối dự án sẽ giúp nhiều dự án được hồi sinh, giảm tồn kho nhà đất. Ảnh: Lê Toàn |
Luẩn quẩn các điểm nghẽn
Đại diện 1 doanh nghiệp địa ốc lớn cho biết, năm 2007, đơn vị này được UBND TP.HCM hưởng ứng cho đầu tư 1 dự án khu phức hợp khách sạn, cao ốc văn phòng, trọng điểm thương mại ở quận 1, TP.HCM có tổng diện tích 3 ha. Tuy nhiên, tới nay, doanh nghiệp vẫn chưa thể thực hiện dự án, khu đất được giao hiện đang là khu “ổ chuột” lớn nhất Thành phố.
Lý do sau 10 năm dự án chưa được triển khai, theo vị này, là do TP.HCM giao đất, nhưng lại không giao chủ trương đền bù giải tỏa cho 550 hộ dân ở đây. Chính vì vậy, công tác đền bù giải tỏa bất thành và dự án vẫn còn ở trên giấy.
Một điểm nghẽn nữa mà các doanh nghiệp nhà đất đang phải “chịu trận” đây là việc thu tiền sử dụng đất. Năm 2014, ở quận Thủ Đức, TP.HCM, 1 dự án nhà phố được 1 doanh nghiệp địa ốc phát triển, nhận đặt cọc giữ chỗ của bạn.
Thời điểm ấy, chủ đầu tư đã thực hiện xong thủ tục pháp lý về mua phân phối đất và đang trong quá trình nộp tiền sử dụng đất có Thành phố. Tuy nhiên, tới nay, dự án vẫn chưa xong thủ tục đất, bởi chủ đầu tư đang phải định giá lại giá quỹ đất này…
Hàng trăm ngàn tỷ đồng từ cổ phần hóa, thoái vốn: Tiêu vào đâu cho hiệu quả
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đây chỉ là 2 trong số nhiều điểm nghẽn của phân khúc nhà đất giai đoạn này.
Ngay cả việc mua phân phối dự án nhà đất giữa hai doanh nghiệp có nhau tưởng như dễ làm, nhưng lại rất gặp khó, bởi pháp luật quy định chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được mua phân phối. Trong khi đây, trong số 500 dự án trùm mền giai đoạn này trên địa bàn TP.HCM, có nhiều dự án thế chấp làm tài sản bảo đảm, nhiều trường hợp là tài sản bảo đảm cho các khoản nợ xấu ngân hàng.
“Do vậy, chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới thay thế để khởi động lại các dự án trùm mền này, cũng như chưa tạo được sự thông thoáng trong phân khúc mua phân phối dự án. Cần coi đây là 1 làm việc kinh doanh lẽ thường của các doanh nghiệp”, ông Châu nói.
Còn theo ông Nguyễn Huy Vũ, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Bản Việt (Banviet Land), 1 điểm nghẽn quan trọng nữa ảnh hưởng phân khúc nhà đất là chính sách phân phối hàng tín dụng chưa thích hợp. Hiện chính sách phân phối hàng tín dụng chưa tạo được nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho phân khúc nhà đất, trong khi tính chất làm việc của phân khúc này là trung hạn, dài hạn. Đến nay, mới chỉ có 1 quỹ đầu tư nhà đất trong nước là Quỹ Đầu tư TCREIT thuộc Techcombank thành lập tháng 7/2016.
Chưa kể, hiện lãi suất cho vay nhà đất vẫn còn cao, trên dưới 10%/năm và đến nay vẫn chưa bố trí được nguồn vốn tín dụng ưu đãi cho 4 ngân hàng lớn là Vietcombank, Vietinbank, Agribank, BIDV để thực hiện chính sách phân phối hàng nhà ở xã hội, ngoại trừ nguồn vốn dao động 1.500 tỷ đồng trong tổng số 2.000 tỷ đồng mới vừa được Nhà nước bố trí cho Ngân hàng Chính sách Xã hội để cho vay mua nhà ở xã hội.
Ông Châu còn chỉ thêm 1 điểm nghẽn nữa, đây là thủ tục hành chính nhiêu khê, kéo dài, ẩn chứa nguy cơ nhũng nhiễu trong quá trình phê duyệt, thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất. Cụ thể, khâu thẩm định kiến trúc cơ sở, kiến trúc kỹ thuật các công trình cấp 1 (từ trên 20 tầng) đều phải thông qua Cục Quản lý các làm việc thi công (Bộ Xây dựng), sau đây nộp hồ sơ này về Sở Xây dựng để xin cấp giấy phép thi công.
“Lẽ ra quy trình cấp giấy phép thi công đã phải bao hàm công tác thẩm định kiến trúc, nhưng lại bị tách ra thành 2 quy trình rất là nhiêu khê. Hơn nữa, rất cần thiết và hợp lý nếu phân cấp cho Sở Xây dựng cũng có thẩm quyền thẩm định kiến trúc cơ sở, kiến trúc kỹ thuật công trình cấp 1, thì rút ngắn được thời gian làm thủ tục hành chính, giúp dự án sớm triển khai thực hiện và góp phần làm giảm giá thành nhà ở”, ông Châu nói.
Ông Châu cho biết thêm, Chính phủ vừa ban hành Nghị định 42/2017/NĐ-CP ngày 5/4/2017 đã quy định cấp tỉnh được thẩm định kiến trúc các công trình cao tầng đến 24 tầng, có chiều cao đến 75 m. Tuy nhiên, việc điều chỉnh, sửa đổi này là quá ít.
“Như vậy, trọn vẹn các công trình trên 24 tầng (75 m) cũng đều phải thông qua Cục Quản lý các làm việc thi công thẩm định. Dù cũng có tỉnh sẽ cần sự hỗ trợ của Bộ Xây dựng để thẩm định các công trình cao tầng, nhưng năng lực đội ngũ cán bộ các thành thị trực thuộc Trung ương có thể đảm đương việc thẩm định các công trình cao tầng đến 100 m”, ông Châu phân tích.
Thông nghẽn bằng cách nào?
Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường cho rằng, Chính phủ cần có động thái cụ thể, cấp bách để tháo gỡ gặp khó và thúc đẩy phân khúc nhà đất phát triển minh bạch, lành mạnh, bền vững hơn. Trong đây, phải cách tân cơ chế tính tiền sử dụng đất dự án để giảm giá thành nhà ở, tăng tính minh bạch và loại trừ cơ chế “xin-cho” trên phân khúc nhà đất.
Theo ông Võ, tiền sử dụng đất là 1 điểm nghẽn của phân khúc nhà đất, là ‘gánh nặng’ của doanh nghiệp và người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà. Đây cũng là ẩn số không minh bạch mà nhà đầu tư chẳng thể tiên lượng trước khi chọn lọc đầu tư; là môi trường dễ phát sinh tiêu cực và tạo ra cơ chế “xin – cho”.
“Để phân khúc nhà đất hoạt động thực sự theo cơ chế phân khúc, cần cách tân cơ chế tính tiền sử dụng đất dự án để giảm giá thành nhà ở, tăng tính minh bạch và loại trừ cơ chế “xin-cho” trên phân khúc nhà đất”, ông Võ kiến nghị.
Đồng quan điểm, HoREA cho rằng, cần phải cách tân triệt để quan điểm về tiền sử dụng đất. Về lâu dài, yêu cầu nghiên cứu kỹ bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất”, mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở có thuế suất nhất định, đề xuất dao động 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin – cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước.
Theo HoREA, việc ứng dụng thuế sử dụng đất sẽ giúp cho doanh nghiệp và người tiêu dùng không phải chịu gánh nặng tiền sử dụng đất như giai đoạn này. Doanh nghiệp có thể tiên lượng giá thành tạo lập quỹ đất khi đầu tư dự án, trong khi Nhà nước có nguồn thu thuế sử dụng đất ổn định, lâu dài.
Bên cạnh đây, vấn đề cần giải quyết cấp bách là phải cải cách triệt để quy trình, thủ tục hành chính để việc xác định tiền sử dụng đất của doanh nghiệp được thực hiện minh bạch, mau chóng, hợp lý và loại trừ được các nhân tố phát sinh tiêu cực.
Ông Châu cho rằng, có vấn đề mua phân phối dự án nhà đất cần phải có sự linh hoạt hơn, bởi TP.HCM hiện có dao động 500 dự án đang ngừng triển khai, là phần chìm của tảng băng hàng tồn kho nhà đất, nhưng đến nay vẫn chưa có biện pháp hợp lý và hiệu quả để xử lý triệt để vấn đề này.
“Hiệp hội cảm thấy việc mua phân phối dự án là làm việc giữa các nhà đầu tư có nhau, chưa phải là phân phối nhà ở cho người mua nhà. Nếu bên mua phân phối chưa đã đi vào hoạt động các thủ tục đầu tư, thi công, thì bên nhận mua phân phối dự án sẽ tiếp tục thực hiện đã đi vào hoạt động các công việc này.
Do vậy, Hiệp hội kiến nghị sửa đổi khoản (1.b) Điều 194 Luật Đất đai 2013 và sửa đối khoản 2 Điều 49 Luật Kinh doanh nhà đất 2014 để cho phép chủ đầu tư được quyền mua phân phối trọn vẹn hoặc 1 phần dự án kể từ thời điểm sau khi đã đã đi vào hoạt động giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch của dự án. Coi mua phân phối dự án, 1 phần dự án là làm việc lẽ thường trong quá trình đầu tư kinh doanh theo nhu cầu của các doanh nghiệp”, ông Châu đề xuất.
Về phía doanh nghiệp, ông Vũ kiến nghị Nhà nước có cơ chế tiếp nối để hỗ trợ tín dụng cho đối tượng chính sách phân phối hàng để mua nhà ở xã hội; cho người lương thấp thành thị để mua nhà ở thương mại giá rẻ.
Ông Vũ cho biết, chính sách phân phối hàng nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở 2014 đến nay vẫn chưa thể triển khai được trên thực ở. Năm 2017, theo chọn lọc của Thủ tướng Chính phủ, người vay mua nhà ở xã hội tiếp tục được hưởng mức lãi suất 4,8%/năm, nhưng chưa ứng dụng được cho các trường hợp mới. Đây là vấn đề rất cấp bách cần được giải quyết sớm, nên các bộ, ngành cần bố trí nguồn tái cấp vốn từ ngân sách để thực hiện chính sách phân phối hàng nhà ở xã hội.
“Phát triển sản phẩm nhà đất có thời gian trung hạn và dài hạn, nhưng Nhà nước chưa có cơ chế tạo lập nguồn vốn tín dụng trung hạn, dài hạn cho phân khúc này. Chính vì vậy, theo tôi, Ngân hàng Nhà nước cần có cơ chế tạo nguồn vốn cho vay trung hạn, dài hạn trong thời hạn dao động 15-20 năm cho người mua căn nhà Thứ nhất,” ông Vũ nói.
Xem thêm: http://duanmasterianphu.com/chu-dau-tu-du-an-masteri/
