Dù phân khúc BĐS vẫn đang có 1 vài chuyển biến tích cực nhưng việc thiếu 1 vài nguồn vốn rẻ và dài hạn, cũng như quá tùy thuộc vốn vay ngân hàng của cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà khiến phân khúc vẫn phát triển khá mong manh.
 Lãi suất cho vay mua nhà hiện phổ biến từ 11-14%/năm |
Lệ thuộc vốn vay ngân hàng
Trên thực ở GĐ này, 1 vài chủ đầu tư có 3 nguồn vốn chủ yếu để triển khai 1 vài dự án BĐS, bao gồm vốn tự có, vốn vay trực tiếp ngân hàng và nguồn tiền từ 1 vài bạn. Quy định GĐ này đề nghị mỗi chủ đầu tư phải đầu tư vốn tối thiểu là 20% trên tổng diện tích dự án và nên ưu tiên ở trên mức này càng nhiều càng tốt.
Thế nhưng, không nhiều chủ đầu tư bỏ vào dự án số vốn tự có vượt trên mức này và họ hầu như tùy thuộc vào 2 nguồn vốn còn lại là vay trực tiếp ngân hàng và dòng tiền từ bạn. Trong khi đấy, cả hai dòng tiền này đều khá bất định hoặc giá thành khá cao.
Bên cạnh đấy, 1 lượng tiền không nhỏ từ bạn GĐ này cũng là vay từ 1 vài tổ chức tín dụng khác nhau thông qua hình thức vay mua nhà hoặc vay kinh doanh có mật độ thường ở 30 – 50% giá trị căn hộ cao tầng. Do đấy, theo tính toán của Hiệp hội BĐS Việt Nam, 1 dự án BĐS ở Việt Nam hiện tùy thuộc tới 60 – 70% vào nguồn vốn ngân hàng. Đây là là 1 con số rất lớn.
Trong suốt thời gian vừa qua, đấy cũng là mô hình triển khai của đa số 1 vài dự án BĐS dù trong bất kỳ thời điểm nào của phân khúc. Trong 1 vài GĐ lãi suất duy trì ở mức thấp, hiệu quả mà dòng vốn ngân hàng có lại cho 1 vài chủ đầu tư là rất tốt.
Chẳng hạn GĐ 2013 – 2016, sau khi lãi suất tín dụng được điều chỉnh và bình ổn trở lại, độc đáo là gói vay tín dụng lãi suất ưu đãi 30.000 tỷ đồng được 1 vài chuyên gia nhận định là đòn bẩy giúp phân khúc nhà ở giá rẻ và qua đấy tác động khiến toàn phân khúc bình phục trở lại.
Tuy nhiên, khi gói này chính thức đấyng lại vào cuối năm 2016, lãi suất cho vay BĐS rục rịch lên mức 10 – 14%/năm như GĐ này thì phân khúc có dấu hiệu chững lại. Mặc dù, sau đấy 1 vài ngân hàng có thay thế bằng 1 số gói lãi suất ưu đãi 0% có mức ân hạn từ 18 – 20 tháng nhờ sự tương trợ của chủ đầu tư, nhưng theo lãnh đạo 1 chủ đầu tư dự án ở Đại Mỗ, Nam Từ Liêm, Hà Nội, “không có bữa trưa nào là miễn phí”, và cũng không chủ đầu tư nào đủ tiềm lực để hỗ trợ nhiều bởi thế, nên 1 phần hỗ trợ đấy đã tính vào giá bán và người mua nhà vẫn phải trả khoản lãi đấy.
“Khách hàng khi vay gói tín dụng được ưu đãi 0% trong năm đầu thực ở chỉ được hỗ trợ 1 phần, còn 1 phần giá chênh chính là phần chủ đầu tư dùng để bù lãi suất cho bạn”, vị lãnh đạo này chia sẻ.
Trao đổi có phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, 1 lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, ở 1 vài quốc gia phát triển như ở Mỹ, cho vay mua BĐS có mức lãi suất rất thấp, dao động trong dao động từ 3-5%/năm tùy thời hạn ngắn, trung hay dài hạn.
Tuy nhiên, ở 1 vài quốc gia phát triển, huy động vốn cũng có mức lãi suất rất thấp, nhất là ở Mỹ, lãi suất tiền gửi trong kỳ hạn 1 năm trung bình của 1 vài tổ chức tín dụng chỉ vào dao động từ 1-2%năm. Đồng thời, ở 1 vài nước phát triển, 1 vài khoản vốn ngắn hạn cho vay trong lĩnh vực BĐS thường được 1 vài ngân hàng “chứng khoán hóa”.
Nghĩa là từ 1 vài khoản cho vay BĐS, 1 vài nhà băng phát hành 1 loại chứng khoán nhằm tạo ra sự quay vòng của nguồn vốn. Đó cũng là 1 trong 1 vài nhân tố giúp cho mức lãi suất cho vay đầu tư BĐS phát triển thành rất thấp.
“Còn ở Việt Nam, có mức lãi suất khá cao như GĐ này, vay mua nhà không phải là chuyện tiện dụng ngay cả có người có lương trung bình khá. Khi người mua nhà bị hạn chế trong việc vay vốn thì dự án dĩ nhiên cũng sẽ gặp khó vì hạn chế sức cầu”, vì lãnh đạo này chia sẻ.
Lãi suất cho vay BĐS sẽ tăng
Theo phân tách của Công ty Chứng khoán VCB (VCBS), lãi suất cho vay trong dao động thời gian còn lại của năm 2017 có xu hướng tăng nhẹ, nhất là đối có cho vay 1 vài lĩnh vực không được cho là sản xuất – kinh doanh.
Điều này được đưa ra dựa trên 1 vài nhân tố gây sức ép tăng lãi suất huy động đang diễn ra cục bộ ở 1 số ngân hàng. VCBS cho biết, GĐ gần đấy, nhiều ngân hàng liên tục phát hành chứng chỉ tiền gửi có lãi suất cao để tăng vốn và cung cấp 1 vài mật độ an toàn, làm tăng thêm đáng kể sức ép tranh giành huy động.
Đặc biệt, trong 1 vài tháng cuối năm 2017, nhu cầu mua nhà tăng lên, 1 vài chủ đầu tư cũng đẩy nhanh quá trình đã đi vào vận hành để bàn giao nhà cho bạn. Và đấy là thời điểm khách mua nhà thường phải nhờ đến nguồn vốn vay ngân hàng nhiều nhất. Trong khi đấy, tốc độ tăng trưởng tín dụng cao thời gian vừa qua sẽ khiến 1 vài ngân hàng nghiêm ngặt hơn đối có vận hành cho vay BĐS.
Nếu kịch bản tăng lãi suất diễn ra, sản phẩm cho vay mua BĐS của ngân hàng cũng sẽ chịu sức ép mạnh về tăng lãi suất, tác động trực tiếp đến bạn vay vốn. Ngoài ra, 1 vài dự án BĐS cũng sẽ bị ảnh hưởng, vì nếu phải vay có lãi suất cao hơn, chủ đầu tư 1 vài dự án sẽ buộc phải điều chỉnh giá bán.
Vì vậy, việc chọn lọc thời điểm để vay tiền ngân hàng mua nhà là rất quan trọng, tránh 1 vài thời kỳ lãi suất có nguy cơ tăng cao, kéo theo giá BĐS tăng, cùng có gánh nặng về lãi suất mà người vay phải trả. Thực tế, mức lãi suất cho vay lĩnh vực BĐS được tiến hành GĐ này tăng dao động 0,5%/năm so có thời điểm hơn 2 tháng trước. Nếu tính từ đầu năm, lãi suất cho vay BĐS tăng dao động 1%/năm, chạm mức 12,5 – 13%/năm.
Theo chuyên gia ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu, 1 điểm nữa người vay cần lưu ý là ngân hàng càng đưa ra nhiều chương trình ưu đãi, khuyến mãi lãi suất… thì sẽ càng tìm 1 vàih bù lỗ ở thời điểm sau đấy. Bởi vậy, khi tìm hiểu hợp đồng tín dụng, người vay nên chú tâm tới lãi suất cơ sở và biên độ để tính toán lãi suất cho trọn vẹn thời gian vay chứ không chỉ nhìn vào thời gian ưu đãi ban đầu.
“Ngân hàng cho vay mua BĐS bình thường theo hai 1 vàih. Thứ nhất, người vay sẽ trả lãi suất cố định trong suốt thời gian vay cùng thêm 1 khoản gốc hàng tháng. Thứ hai, thường khi ngân hàng hợp tác có chủ đầu tư sẽ cho khách vay hưởng 1 khoản lãi suất ưu đãi trong 1 dao động thời gian nhất định nào đấy từ 6 tháng đến 1 năm.
Sau đấy, ngân hàng sẽ áp lãi suất thả nổi theo phân khúc cùng thêm biên độ vài ba phần trăm lãi suất. Với 1 vàih thứ hai, người vay có nguy cơ chịu rủi ro vì lãi suất biến động cao hơn. Do đấy, chọn lọc biện pháp tính lãi suất cũng khá quan trọng trước khi đặt bút ký hợp đồng tín dụng”, ông Hiếu khuyến cáo.
Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án masteri an phú Xem Thêm
Bài viết liên quan
