Khi 1 dự án nhà đất mở phân phối, chủ đầu tư đưa ra giá phân phối mỗi mét vuông căn hộ chung cư, bạn chọn lọc và mua. Tuy nhiên, ở sao giá trị mỗi mét vuông đất lại có giá bởi thế thì ít người mua nhà hiểu.
 Có hàng trăm khoản phí cấu thành nên giá thành của căn hộ chung cư. Ảnh: Gia Huy |
“Trăm tơ đổ vào đầu người mua nhà”
Mới đây, ở lễ mở phân phối dự án River Panorama (quận 7, TP.HCM), bạn bật ngửa vì giá được chủ đầu tư đưa ra chào phân phối cho bạn thấp nhất là 35 triệu đồng/m2, trong khi dự án ở địa điểm không phải trọng điểm.
Thắc mắc này được giới phân tích cho rằng, đến từ nhiều nhân tố, chính một vài nhân tố này đã cõng giá trị mỗi mét vuông căn hộ chung cư tăng lên. Đơn cử, đây là dự án mà chủ đầu tư là Công ty An Gia Investment mua lại của 1 chủ đầu tư khác. Với việc mua lại dự án này, chủ đầu tư phải chi trả khoản tiền đất cao hơn so có một vài dự án mà chủ đầu tư gom quỹ đất có giá rẻ. Ngoài ra, còn giá chất liệu xây dựng, tiền làm thủ tục pháp lý, tiền quảng cáo, truyền thông…
“Thậm chí, tiền hoa hồng cho sàn chuyển nhượng, nhân viên mô giới, tiền tổ chức sự kiện mở phân phối… và toàn bộ sẽ được chủ đầu tư tính vào giá thành”, TS. Nguyễn Mạnh Hùng, Giảng viên Khoa Kinh tế, Đại học Kinh Tế TP.HCM cho biết.
Ông Phạm Văn Tú, 1 bạn mua nhà ở dự án ở quận 2 (TP.HCM) cho biết, tháng 4 vừa qua, ông có mua 1 căn hộ chung cư có giá 45 triệu đồng/m2, cao hơn mức giá bình quân của khu vực dao động 5 triệu đồng/m2, nhưng chủ đầu tư đưa ra chương trình khuyến mãi tặng xe xế hộp, phí quản lý, ở lễ mở phân phối sẽ bốc thăm trúng vàng, tel…, nên ông vẫn chọn lọc xuống tiền mua căn hộ chung cư để “cầu may mắn”.
“Nhưng khi về tính lại mới thấy, có mức giá chênh lệch bởi thế, thì chính bạn đã tự bỏ tiền ra mua vàng cho mình mà không hay biết”, ông Tú nói.
Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong 6 tháng đầu năm 2017, ở phân khúc nhà đất TP.HCM, phân khúc 1,5 – 2 tỷ đồng/căn chiếm tỷ trọng 68,7% trong tổng số 14.754 căn hộ chung cư chung cư được Sở Xây dựng cấp phép đủ điều kiện huy động vốn cho loại hình nhà ở hình thành trong tương lai. Đây là tín hiệu tích cực cho người mua đang tìm kiếm căn hộ chung cư vừa túi tiền ở TP.HCM.
Tuy nhiên, theo khảo sát của Báo Đầu tư Bất động sản, 90% người mua nhà đang phải đâyn nhận 1 mặt bằng giá mới cao hơn 5% từ đầu năm 2017 đến nay. Lý do vì dự án nhà đất phải “cõng” trên lưng nhiều giá thành, như giá đất, giá thành xây dựng, giá thành đầu tư cho một vài tiện ích ở chung cư (hạ tầng các con phố nội bộ, hồ bơi, công viên, phong cảnh cây xanh, tầng hầm…) và giá thành marketing cho dự án (xây dựng điểm chuyển nhượng, căn hộ chung cư mẫu, kế hoạch truyền thông, chương trình khuyến mãi, hệ thống phân phối…).
Bên cạnh một vài giá thành đo đếm và đặt tên được, thì giá thành căn hộ chung cư còn chịu một vài giá thành không tên (thủ tục hành chính liên quan đến cấp phép xây dựng, quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng…). Gánh nặng giá thành này sẽ được một vài chủ đầu tư đưa vào giá thành sản phẩm và người chịu cuối cộng là người mua nhà.
Một số dự án, khi mở phân phối chủ đầu tư đưa ra nhiều chương trình khuyến mãi, chiết khấu quyến rũ, chương trình quà tặng, hỗ trợ lãi suất… để lôi kéo người mua. Nhiều bạn vì một vài chương trình khuyến mãi, quà tặng này đã mau chóng đặt mua. Tuy nhiên, họ không biết rằng, một vài giá thành đây đã cộng vào giá thành của sản phẩm.
Người tiêu dùng khó lượng hóa được giá thành
Với 1 dự án, một vài nhân tố quan trọng để cấu thành giá trị của sản phẩm bao gồm địa điểm, tiện ích và tên tuổi của chủ đầu tư. Theo một vài chuyên gia nhà đất, suất vốn đầu tư trên lý thuyết đúng là dựa trên một vài nhân tố như trên, nhưng trong chính mình mỗi nhân tố cấu thành lại có một vài mức rất khác nhau, chẳng thể tính 1 một vàih chung chung bởi thế. Trong đây, giá đất tùy thuộc rất nhiều về việc giải phóng mặt bằng, đền bù, một vài thủ tục hành chính, một vài loại thuế sử dụng đất.
Khi triển khai thực hiện dự án đầu tư, quy trình triển khai lập dự án của công ty gồm lập báo cáo thuyết minh (sự cần thiết và mục tiêu đầu tư, qui mô và qui mô xây dựng dự án, một vài biện pháp thực hiện, phân tích tác động, tổng vốn đầu tư dự án); lập thiết kế cơ sở (thuyết minh và bản vẽ của dự án); thiết kế xây dựng công trình (thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ xây dựng); triển khai xây dựng xây dựng; triển khai kế hoạch kinh doanh và tiếp thị, triển khai phân phối hàng, triển khai chăm sóc bạn.
Đây là quy trình gần như đầy đủ, từ GĐ lập báo cáo tiền khả thi đến khi dự án được một vài Sở ban ngành cấp phép, thời gian kéo dài từ 1-2 năm. Để cấu thành giá phân phối, chủ đầu tư phải tính toán về giá đất, giá thành xây dựng, gồm giá thành xây dựng, thiết kế, giám sát xây dựng, vật tư đã đi vào hoạt động căn hộ chung cư…, cộng một vài giá thành gián tiếp như giá thành quản lý, lãi suất vay ngân hàng và vô số giá thành không tên khác.
“Nếu 1 dự án kéo dài thêm vài năm thì giá thành sẽ càng tăng cao và nếu dự án không phân phối được hàng thì tiền lãi suất ngân hàng trong 1 tháng tương đương có việc chủ đầu tư sẽ mất 1 sàn của căn hộ chung cư”, 1 chủ đầu tư chia sẻ.
Có 1 sản phẩm tốt, hệ thống phân phối hàng tốt, thì người mua nhà sẽ tìm được một vài căn hộ chung cư ưng ý mặc dù giá thành của từng dự án sẽ tùy thuộc vào địa điểm, tiện ích, thiết kế phong cảnh, bên trong xe, danh tiếng của nhà thầu và danh tiếng của chủ đầu tư. Ngoài một vài nhân tố trên, dù là người tiêu dùng có tài liệu, nhưng cũng sẽ khó lượng hoá để cấu thành nên giá phân phối căn hộ chung cư 1 một vàih chính xác.
Tuy nhiên, trong bối cảnh phân khúc GĐ này, một vài dự án mới hạn chế triển khai vì 1 số thủ tục hành chính, thì đại hầu hết một vài chủ đầu tư chuyển hướng sang tập trung xây dựng một vài dự án thật tốt, công đoạn xây dựng được triển khai thần tốc, đây là hướng đi đúng đắn, chuyên nghiệp và tạo lòng tin có người mua. Dù vậy, điều quan trọng là không phải chủ đầu tư nào cũng làm được.
Duanmasterianphu.com – Theo Đầu tư Bất động sản
Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án masteri an phú Xem Thêm
