Việc bảng giá đất do UBND 1 số tỉnh, thành ban hành chênh lệch quá lớn so có chuyển nhượng thực tại trên phân khúc đã khiến phát sinh nhiều bất cập, thậm chí tiêu cực.
 Bảng giá đất không sát phân khúc đã làm phát sinh tiêu cực. ẢNH: ĐÌNH SƠN |
“Cưa đôi” phần chênh lệch
Lãnh đạo 1 doanh nghiệp (DN) cho biết, khi tính tiền sử dụng đất cho DN nhà nước tính theo giá phân khúc, còn người dân đâyng tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì ứng dụng theo bảng giá đất. Đó là bất cập thứ nhất. Thứ hai, vì tính tiền sử dụng đất cho DN theo giá phân khúc nên phải thẩm định. Quy trình này vừa tốn thời gian, vừa dễ nảy sinh tiêu cực. Cụ thể, 1 doanh nghiệp thẩm định giá sẽ điều tra xác định giá đất theo giá phân khúc, sau đây Sở Tài nguyên – Môi trường và Sở Tài chính thẩm định lại 1 lần nữa mới trình hội đồng thẩm định giá thông qua.
Luật sư Trần Đức Phượng cho biết, khi thẩm định tiền sử dụng đất cho DN 1 số cơ quan tính năng cũng “nhìn” vào bảng giá đất 1 phần. Tuy nhiên, do chênh lệch quá lớn giữa giá phân khúc và bảng giá đất khiến việc thẩm định giá, xác định tiền sử dụng đất thường không chính xác. DN định lượng tiền sử dụng đất 1 đằng, nhà nước đưa ra 1 nẻo. Từ đây phát sinh mâu thuẫn, thậm chí tạo kẽ hở để tham ô, tham nhũng nảy nở. Có rất nhiều trường hợp DN “chạy” để có được số tiền sử dụng đất càng ít càng tốt. Phổ biến là “cưa đôi” số tiền chênh lệch giữa bên thẩm định và DN.
“Do bảng giá đất quá thấp nên 1 DN chỉ cần thuê được đất của nhà nước rồi đem cho thuê lại có giá phân khúc cao hơn là có lời. Hay đấu giá quyền sử dụng đất cũng căn cứ vào bảng giá đất quá thấp, nên dù đấu giá có được cao hơn giá khởi điểm thì nhà nước vẫn bị thất thu. Trong khi đây, người dân khi hợp thức hóa nhà đất trước mắt là lời vì đâyng theo bảng giá đất, nhưng về lâu dài cũng sẽ bị thiệt hại lớn hơn nếu dự án bị thu hồi”, luật sư Phượng đánh giá.
Bảng giá phải sát giá phân khúc
Đối có các dự án nhà nước thu hồi đất, do ứng dụng bảng giá đất để bồi thường nên đã gây ra sự bất hợp lý, khiếu nại của người dân. Đáng nói là đền bù theo bảng giá đất thấp nhưng nhà nước cũng không tiết kiệm được bao nhiêu vì thời gian giải tỏa lâu hơn, phát sinh nguồn vốn, khiến cho tổng vốn đầu tư dự án sẽ tăng lên so có ban đầu. Điển hình như 1 số dự án metro Bến Thành – Suối Tiên vốn đầu tư đã tăng lên gấp nhiều lần so có dự toán ban đầu do thời gian giải phóng mặt bằng bị chậm đã bị nhà thầu phạt, trượt giá. Những dự án BĐS, hạ tầng khác cũng bị chậm theo. Những thiệt hại này chẳng thể đong đếm được.
“Phải thiết lập 1 bảng giá đất sát giá phân khúc. Để làm được việc này mọi chuyển nhượng chuyển nhượng nhà đất phải chi trả qua ngân hàng. Khi đây mọi thứ sẽ minh bạch và tiện lợi xác định được giá trị thật của đất. Rồi căn cứ vào đây đưa ra bảng giá đất gần như sát có giá phân khúc”, LS Phượng đề xuất.
Chuyên gia kinh tế – TS Đinh Thế Hiển cũng cho rằng, có bảng giá đất giai đoạn này khi 1 miếng đất công chuyển qua tư nhân hay hóa giá khi cổ phần hóa DN nhà nước sẽ tạo ra sự không rõ ràng, từ đây phát sinh tiêu cực gây thất thoát cho nhà nước rất lớn. Chỉ cần chênh lệch 1 – 2 giá đã có thể gây thất thoát hàng trăm tỉ đồng. Ở 1 số nước, chỉ cần nơi nào đây cơ sở hạ tầng được đầu tư hoặc khi giá đất có biến động là bảng giá đất phải điều chỉnh cho kịp. Do đây, phải định giá đất theo giá phân khúc, chẳng thể cố định được vì giá đất biến động liên tục. Có thể điều chỉnh 2 năm 1 lần. Định giá đất theo công thức căn bản nhất là theo giá thuê, giá khai thác bất đ̀ộng sản bình quân của khu vực đây để ít biến động hơn.
“Thật ra giá đất ở VN “cò” nào cũng biết giá trị thật, chỉ cần thông qua mấy doanh nghiệp môi giới là biết rõ nhất. Căn cứ vào đây chỉ cần trừ đi 20% giá thực tại là vừa. Giá minh bạch rồi thì căn cứ vào đây thu thuế, tính tiền đền bù, quyền sử dụng đất khi DN phát triển bất đ̀ộng sản mà không cần phải cặm cụi tính toán mất thời gian và thiếu minh bạch như giai đoạn này”, TS Hiển đánh giá.
Duanmasterianphu.com – Theo Thanh niên
Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án masteri an phú Xem Thêm
Bài viết liên quan
