Rủi ro lớn của doanh nghiệp địa ốc

Doanh nghiệp bất động sản than trời vì quy trình tính tiền sử dụng đất.

Hiệp hội Bất động sản (bất động sản) TP.HCM (HoREA) vừa có buổi làm việc có Ban Kinh tế Trung ương xoay quanh nội dung sửa đổi 1 số nhóm vấn đề trong Luật Đất đai 2013 (có hiệu lực từ ngày 1-7-2014).

Lý do là sau ba năm thực hiện luật này còn bộc lộ nhiều khiếm khuyết cần phải được sửa đổi, bổ sung.

Phải làm cả đống thủ tục

Nhiều doanh nghiệp (DN) cho hay họ gặp rất nhiều gặp khó do quy trình tính tiền sử dụng đất (SDĐ) quá rối rắm. “Quy trình tính tiền SDĐ GĐ này vô cộng phức tạp, nhiêu khê và không DN nào có thể biết trước chính xác số tiền SDĐ mà họ cần phải đâyng là bao nhiêu. Nó cũng là ẩn số, không minh bạch mà nhà đầu tư chẳng thể tiên lượng trước khi chọn lọc đầu tư. Đồng thời là môi trường dễ phát sinh tiêu cực và tạo ra cơ chế xin-cho” – ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhận định.

Thấm thía nỗi trần ai trong quy trình làm thủ tục để nộp tiền SDĐ, ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty bất động sản Nam Long, bức xúc: “Ngay cả 1 cửa hàng phở còn biết giá vốn bao nhiêu, giá bán bao nhiêu. Vậy mà từ trước đến nay doanh nghiệp chúng tôi tự làm theo kiểu tự mò mẫm hết. Cụ thể, làm dự án lên tới hàng trăm tỉ, hàng ngàn tỉ đồng nhưng chẳng thể biết trước tiền SDĐ phải nộp là bao nhiêu. Đây là 1 rủi ro vô cộng lớn và trên quốc tế chẳng ai làm bởi thế cả”.

Bên cạnh đây, ông Quang cũng nhấn mạnh rằng có quy trình làm như GĐ này thì cho đến khi ra được chọn lọc giao đất và số tiền SDĐ sẽ phải nộp cần rất nhiều thời gian. Điều này làm lỡ rất nhiều thời cơ, kinh phí tài chính rất lớn. Bởi DN bỏ tiền ra mua đất xong, rồi lại phải làm cả đống thủ tục pháp lý kéo dài vài ba năm chưa xong.

“Một quy trình nhiêu khê và mờ mịt bởi thế tạo ra nguy cơ rủi ro rất lớn cho cả viên chức nhà nước và cho cả DN. Vì thủ tục mà không rõ ràng thì bắt chỗ nào cũng dính hết, chỗ nào cũng không chuẩn hết. Và dĩ nhiên, điều này không tốt cho môi trường phát triển bất động sản minh bạch và vững mạnh” – ông Quang nhấn mạnh.

Tiền sử dụng đất là 1 điểm nghẽn của phân khúc bất động sản. Ảnh: HOÀNG GIANG

Không chỉ thủ tục phức tạp, ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức (Thuduc House), còn nêu bất hợp lý khi tiền SDĐ quá cao. “DN đang phải tự đi mua đất của người dân theo giá phân khúc, rồi lại đâyng tiền SDĐ cũng theo giá phân khúc thì coi như mua đất đến 2 lần. Trong khi Nhà nước chỉ khấu trừ kinh phí theo bảng giá đất” – ông Hiếu nêu thực ở.

Cũng liên quan đến vấn đề tiền SDĐ, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho rằng cần cách tân cơ chế tính tiền SDĐ dự án. Ông dẫn chứng: Điều 112 của Luật Đất đai quy định giá đất phải bảo đảm thích hợp có giá đất phổ biến trên phân khúc…; Điều 113 quy định Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ năm năm 1 lần, nếu giá đất phổ biến trên phân khúc tăng hoặc giảm 20% trở lên so có giá tối đa hoặc giá tối thiểu thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất…

Tuy nhiên, từ năm 2003 đến nay chưa có trường hợp nào Chính phủ điều chỉnh khung giá đất, hoặc UBND cấp tỉnh yêu cầu Bộ TN&MT điều chỉnh bảng giá đất. Trong khi đây giá đất đã có nhiều biến động. Thế nên ngay cả bảng giá đất của TP.HCM ban hành theo khung giá đất của Chính phủ quy định ngay ở thời điểm năm 2015 cũng chỉ bằng dao động 30% giá đất phân khúc.

“Điều này cho thấy sự bất cập của cơ chế khung giá đất và bảng giá đất GĐ này cần phải được cách tân cho thích hợp có tình hình thực tiễn” – ông Châu nhận xét.

Gỡ “điểm nghẽn”

Để phân khúc địa ốc hoạt động thực sự theo cơ chế phân khúc, HoREA và các DN thống nhất đề xuất hai phương án sửa đổi. Phương án 1: Cần coi tiền SDĐ là 1 sắc thuế. Với cách làm này vừa minh bạch vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin-cho. Hạn chế việc thu tiền SDĐ lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước.

Phương án 2: Cho phép chủ đầu tư dự án được tham dự vào quá trình xác định tiền SDĐ và rút ngắn thời gian trong quy trình lập, thẩm định phương án giá đất để không làm lỡ thời cơ đầu tư, kinh doanh và góp phần làm giảm kinh phí nhà ở. Bởi GĐ này phải mất 1-3 năm mới xong quy trình lập và thẩm định phương án giá đất dự án.

Nhìn từ góc độ DN, ông Quang cho rằng để gỡ cho điểm nghẽn đã kéo dài “cả thập niên” này không hề khó. Theo ông Quang, sau khi xác định xong giá đất, làm công tác thống kê để xác định giá đất tương ứng có bao nhiêu % của bảng giá đất hiện hành, Sở TN&MT đưa ra con số về nghĩa vụ tài chính mà DN phải đâyng. Điều này sẽ đơn giản hóa thủ tục đồng thời giúp DN chỉ cần nhìn bảng giá đất là biết nghĩa vụ tài chính của mình phải đâyng bao nhiêu. Từ đây nhà đầu tư thuận tiện xác định được phương án kinh doanh hiệu quả.

Trước các bức xúc của DN, ông Nguyễn Văn Tiến, Vụ trưởng Vụ Nông nghiệp Nông thôn thuộc Ban Kinh tế Trung ương, cho biết sẽ tập hợp, tiếp thu, làm rõ các ý kiến, kiến nghị của DN để thi công báo cáo trình Bộ Chính trị, Ban Bí thư… tham khảo.

Có lợi cho người mua nhà nhưng…

Theo tính toán của chúng tôi, nếu tiền SDĐ được tiến hành như 1 sắc thuế thì giá nhà có thời cơ giảm xuống, có lợi cho người mua nhà. Tuy nhiên, vẫn còn rất nhiều ý kiến băn khoăn lo ngại rằng nếu điều chỉnh theo đề xuất là sẽ tính tiền SDĐ như 1 sắc thuế thì quy định này sẽ tiến hành chung cho cả các công nợ.

Thậm chí Ban Kinh tế Trung ương còn cho rằng nếu tiến hành theo phương án này thì sẽ có 1 lượng người ở các con phố Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Đồng Khởi (quận 1, TP.HCM)… sẽ phải dịch chuyển ra ngoại ô vì họ không chịu nổi thuế. Bởi thuế đánh theo giá trị sử dụng, giá trị sinh lợi… của bất động sản.

Ông LÊ CAO TUẤN, Phó Chánh Văn phòng Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách bán hàng nhà ở và phân khúc bất động sản

____________________________

Chính vì sự rối rắm về thủ tục mà nhà đầu tư nước ngoài khi tham dự vào phân khúc địa ốc Việt Nam chỉ phát triển dự án đã có sổ đỏ, “đất sạch”. Còn trước GĐ đây thì không 1 nhà đầu tư nào dám làm và có muốn làm cũng không biết phải làm như thế nào.

Ông LÊ HOÀNG CHÂU, Chủ tịch HoREA


Duanmasterianphu.com – Theo PLO

Tìm hiểu thêm tài liệu về dự án masteri an phú Xem Thêm