Nghị quyết về xử lý nợ xấu không phải là chiếc đũa thần để hô biến 500 dự án “trùm mền” hồi sinh.
Theo Hiệp hội Bất động sản (bất động sản) TP HCM (HoREA), chỉ riêng ở TP HCM hiện có dao động 500 dự án vẫn đang bị đâyng băng, chưa thể đưa vào khai thác. Đây là gánh nặng không chỉ cho 1 số chủ đầu tư mà còn của ngân hàng (NH) và nền kinh tế.
Lý do khiến các dự án này “trùm mền” thì có nhiều, như dự án đang thế chấp ở NH, vướng bồi thường giải tỏa, chưa đâyng tiền sử dụng đất, chủ dự án không đủ năng lực triển khai…
Khối tài sản khổng lồ ngủ đông
Trong hàng trăm dự án đang “trùm mền” phải kể đến dự án PetroVietnam Landmark tọa lạc quận 2. Theo nghiên cứu của chúng tôi, khi dự án này xây dựng được dao động 80% thì ngừng xây dựng và “trùm mền” trong nhiều năm.
Thậm chí không ít dự án tọa lạc ngay địa điểm đắc địa cũng bất động suốt nhiều năm qua và bị chỉ trích là làm xấu xí bộ mặt của TP. Đơn cử như dự án cao ốc văn phòng và căn hộ chung cư cấp cao DBTower tọa lạc trên các con phố Điện Biên Phủ, quận Bình Thạnh. Công trình được bắt đầu làm xây dựng từ năm 2010, đến giữa năm 2012 đã đổ xong phần sàn thô và dừng xây dựng cho đến nay.
Tương tự, dự án BIDV Tower tọa lạc ở phố tản bộ Nguyễn Huệ có tổng diện tích 2.724 m2 đã được phê duyệt xây dựng. Theo quy hoạch, tòa nhà này cao tới 40 tầng nhưng án binh bất động từ hơn tám năm và hiện khu đất này được làm bãi giữ xe.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM, cho rằng cộng có sự nỗ lực của 1 số công ty và nghị quyết xử lý nợ xấu của Quốc hội, hàng trăm dự án sẽ có thời cơ được tái khởi động và tạo ra giá trị sử dụng, giá trị tăng thêm đối có nền kinh tế.
 Dự án PetroVietnam Landmark tọa lạc ở quận 2 là 1 trong các dự án “trùm mền” trong nhiều năm. Ảnh: HTD |
“Điều này vừa giúp nền kinh tế giải quyết được cục máu đông nợ xấu, đồng thời đem đến cho phân khúc 1 nguồn cung nhà đất vô cộng dồi dào mà đa số trong đây là 1 số sản phẩm thuộc phân khúc vừa túi tiền. Khi mà nguồn cung tăng lên, dẫn tới tính tranh giành sẽ cao hơn, qua đây kéo theo giá cả, tiện ích, kiến trúc sẽ đạt được điểm cân bằng và có lợi cho người tiêu dùng” – ông Châu phân tách.
Đồng quan điểm, chuyên gia tài chính Bùi Quang Tín phân tách mặt tích cực của việc khơi thông được 500 dự án “trùm mền” thì ai cũng nhìn thấy. Đó là sẽ tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, 1 số NH có thêm nguồn thu, tạo điều kiện giảm lãi suất cho vay. Từ đây tác động ngược lại cho chính sách phân phối hàng tiền tệ, giúp tỉ giá ổn định, lạm phát ổn định và tăng trưởng GDP thực chất hơn.
“Tuy nhiên, nếu chỉ chờ mong vào các công ty nội thì việc thúc đẩy quá trình khơi thông cục máu đông này cũng khó mà ứng dụng 1 1 sốh mau chóng được. Bởi nguồn lực của công ty bất động sản trong nước giai đoạn này còn yếu, khi mà đa số nguồn vốn đều dựa vào vốn vay NH. Trong khi đây chính mình 1 số NH cũng đang chịu áp lực khi chỉ còn vài tháng nữa là quy định tỉ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn sẽ giảm xuống còn 40%. Điều này cũng có nghĩa NH có thể sẽ giảm cho vay đối có 1 số dự án” – ông Tín cho biết thêm.
Hồi sinh rất chật vật
Rất nhiều người kỳ vọng nguồn tiền khổng lồ đang chất đống trong 1 số dự án đâyng băng sẽ sinh lời sau khi nghị quyết về xử lý nợ xấu của Quốc hội được triển khai vào thực ở. Tuy nhiên, Tổng Giám đốc Công ty bất động sản Eximland Trần Thị Cẩm Tú nhận định để giải quyết hết các nhập nhằng giữa nợ cũ-nợ mới và cho đến khi tung sản phẩm ra phân khúc còn rất lâu và không hề thuận tiện. Bởi bên cạnh vấn đề về thủ tục, chủ đầu tư mua lại dự án “trùm mền” cần phải có tiềm lực tài chính mạnh, vì giá thành để vực dậy 1 dự án “chết lâm sàng” là không hề nhỏ.
Chuyên gia tài chính Bùi Quang Tín đồng tình có quan điểm này và cho rằng để giải quyết hiệu quả các dự án “trùm mền” cần phải phân loại nhỏ ra xem 500 dự án “trùm mền” vì các lý do nào. Nghĩa là khi xử lý các dự án này cần phân nhóm chứ chẳng thể ra 1 cơ chế chung để ứng dụng cho tất cả 1 số dự án. Chẳng hạn, dự án bị vướng về pháp lý, tranh chấp, xây dựng không đúng giấy phép hay do nhà đầu tư thiếu năng lực tài chính.
“Từ đây 1 số cơ quan quản lý cần ngồi lại có NH và công ty để tìm 1 sốh tháo gỡ gặp khó. Qua đây tạo điều kiện cho các dự án bị đâyng băng có thời cơ tái khởi động thông qua 1 số biện pháp như giãn nợ, khoanh nợ, miễn lãi, giảm lãi” – ông Tín gợi ý.
Tương tự, ông Nguyễn Cao Trí, Tổng Giám đốc Bến Thành Land, phân tách ngay cả các dự án đang xây mà còn gặp khó tiếp cận nguồn vốn thì các dự án ngủ đông càng khó để nhận được sự ưu tiên vay vốn từ phía NH. Do đây, muốn rã băng cho các dự án “đắp chiếu” cần phải có 1 làn sóng chuyển nhượng sáp nhập các chủ đầu tư thực sự có năng lực. Đồng thời phải có cơ chế chính sách phân phối hàng riêng về vay vốn, thủ tục… cho các dự án này.
Nợ xấu liên quan mật thiết BDS
HoREA dẫn báo cáo của NH Nhà nước cho thấy tính đến ngày 31-12-2016, tổng nợ xấu của cả nước dao động 300.000 tỉ đồng, trong đây 60%-70% số nợ xấu được bảo đảm bằng tài sản bất động sản. Nợ xấu cũng là lý do danh tiếng dẫn đến có nhiều dự án bất động sản “trùm mền”, dở dang. Bởi nợ xấu thường được bảo đảm bằng tài sản thế chấp là bất động sản, dự án bất động sản, nhà ở đã đã đi vào hoạt động, nhà ở hình thành trong tương lai.
Sẵn sàng mua dự án “trùm mền”
Ông Nguyễn Duy Minh, Tổng Giám đốc L&L Group, cho rằng để bình phục 500 dự án bất động sản đang “chết lâm sàng” thì quan trọng nhất là cung phải gặp cầu, phải hồi sinh được dự án đây. Hiện nay không ít nhà đầu tư có nguồn vốn mạnh sẵn sàng bỏ ra để hợp tác, mua lại… các dự án trên. Có điều 1 số rào cản về mặt pháp lý, về biện pháp hợp tác khiến 1 số nhà đầu tư gặp gặp khó, không dám làm.
“Để tháo gỡ nút thắt này, NH nên đứng ra làm vai trò trung gian đầu tư, mạnh dạn đứng ra triển khai luôn hoặc hợp tác có 1 đơn vị nào đây thì mới có thể giải quyết triệt để. Bởi nếu 500 dự án sống lại thì sẽ tác động tích cực đến phân khúc, NH” – ông Minh chia sẻ.
Trong khi đây, theo TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế, để bình phục 1 số dự án nhà đất đâyng băng, có hai 1 sốh giải quyết. Thứ nhất, NH tìm 1 sốh thanh lý, phân phối các dự án này và có thể phải hưởng ứng phân phối lỗ. Sau khi dự án được phân phối, chủ đầu tư khác sẽ bơm tiền vào để bình phục dự án. Thứ hai, nếu dự án vẫn có tính khả thi cao, NH tìm 1 sốh tiếp tục tài trợ để nó được đã đi vào hoạt động.
Xem thêm: http://duanmasterianphu.com/chu-dau-tu-du-an-masteri/
